TJ Pontoise, 20 sept. 2024, RG 20/00320

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

20 Septembre 2024

N° RG 20/00320 - N° Portalis DB3U-W-B7E-LMLN

Code NAC : 54G

S.D.C. DU [Adresse 3] A [Localité 7]

C/

S.A.R.L. LCST RENOVATION
S.A.R.L. SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78
S.A. BPCE IARD
S.A. SMA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 20 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice Présidente
Madame BABA-AISSA, Juge
Madame QUENTIN, Juge Placée

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 31 Mai 2024 devant Coline QUENTIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Coline QUENTIN

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DEMANDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 3] A [Localité 7], représentée par Me Véronique HAMAMOUCHE, avocate au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. LCST RENOVATION, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Me Pascal PIBAULT, avocat au barreau du VAL D’OISE

S.A.R.L. SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, dont le siège social est sis [Adresse 4], défaillant

S.A. BPCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par Me Marion SARFATI, avocat au barreau de VAL D’OISE

S.A. SMA, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par Me Isabelle COUDERC FLEURY, avocate au barreau de PARIS, plaidante, et Me Corinne GINESTET-VASUTEK, avocat au barreau de VAL D’OISE, postulante

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon devis en date du 20 février 2013, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] (ci-après “SDC DU [Adresse 3]”), représenté par son syndic en exercice, a confié à la SARL LCST RENOVATION des travaux de ravalement de la façade nord et du pignon droit de l’immeuble avec étanchéité, pour un montant de 27.703,43 euros TTC.

Les travaux ont débuté le 26 juin 2014. La société LCST RENOVATION a fait intervenir la société RENOVATION IMMOBILIERE 78, assurée auprès de la Compagnie SAGENA, aux droits de laquelle vient la SA SMA, selon contrat de sous-traitance du 15 juillet 2014 qui n’a pas été signé par le maître de l’ouvrage.

Les travaux n’ont pas fait l’objet d’une réception expresse.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2014, le SDC DU [Adresse 3] a mis en demeure, par l’intermédiaire de son syndic, la société LCST RENOVATION d’avoir à reprendre des malfaçons et non-conformités concernant les peintures et enduit au niveau d’une fenêtre, de la porte d’entrée de l’immeuble, du rez-de chaussée et le mauvais nettoyage des éléments en zinc du premier étage. Le syndic a par ailleurs confié à un huissier de justice la mission de constater les désordres précités. Un procès-verbal de constat a ainsi été dressé le 16 décembre 2015.

Par exploit en date du 24 mars 2017, le SDC DU [Adresse 3] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise d’une demande d’expertise judiciaire. Suivant ordonnance du 24 mai 2017, le juge des référés a désigné Monsieur [Y] en qualité d’expert. Monsieur [F] a par ailleurs été désigné en qualité de sapiteur spécialisé en ravalement. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 mai 2019.

Par exploits en date du 24 janvier 2020, le SDC DU [Adresse 3] a fait assigner au fond la société LCST RENOVATION et son assureur responsabilité décennale, la SA BPCE IARD, devant ce tribunal aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par exploits en date des 4 et 10 février 2021, la société BPCE IARD a fait assigner en intervention forcée la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 et son assureur, la SA SMA.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 9 septembre 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, le SDC DU [Adresse 3] sollicite du tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, R. 111-26 du code de la construction et de l’habitation et L.241-1 du code des assurances, de :

“- Homologuer les rapports d’expertise de M. [Y] et de M. [F], experts judiciaires, en dates des 9 novembre 2018 et 15 mai 2019.
- Déclarer que la Sté LCST RENOVATION, par conclusions signifiées par le RPVA le 4 novembre 2020, reconnait sa responsabilité pleine et entière dans la mauvaise exécution des travaux d’étanchéité réalisés sur la façade nord et le pignon droit de l’immeuble situé à [Localité 7] [Adresse 3].
Sur la demande de réception judiciaire des travaux
A titre principal
- Déclarer que l’expert judiciaire a demandé que la date de réception judiciaire des travaux soit fixée entre le 31 juillet 2014 et le 30 septembre 2014.
A titre subsidiaire
- Déclarer que le SDC DU [Adresse 3] a convoqué la Sté LSCT RENOVATION, entreprise générale, à une réunion pour la réception provisoire des travaux suivant sommation en date du 26 septembre 2019 pour le 14 octobre 2019 à 10 h.
- Déclarer que le SDC DU [Adresse 3] a constaté l’absence de la Sté LCST RENOVATION à cette réunion.
- Prononcer, sur le fondement de l’article 1792-6 du Code Civil, la réception judiciaire des travaux à la date du 14 octobre 2019, date de l’établissement du procès-verbal d’absence à la réception provisoire.
Sur la sous-traitance consentie par Sté LCST RENOVATION à la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78
- Déclarer que le contrat de sous-traitance signé entre la Sté LCST RENOVATION et la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 le 15 juillet 2014, en violation des dispositions de l’article 3 de la loi du 31 décembre 1975, est irrégulier et inopposable au SDC DU [Adresse 3].
- Déclarer qu’il n’y a aucun lien de droit entre le SDC DU [Adresse 3] et la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78.
- En conséquence, rejeter toutes les demandes de la Sté SMA, assureur de la SOCIETE DE
REHABILITATION IMMOBILIERE 78.
Sur la garantie décennale de la Société BPCE IARD
- Déclarer que la Sté LCST RENOVATION est garantie au titre de l’assurance décennale par la Sté BPCE IARD.
- Déclarer la BPCE IARD mal fondée sur sa contestation de la fixation de la réception judiciaire pour défaut de qualité.
- Déclarer que la garantie décennale est acquise au SDC DU [Adresse 3] puisque les travaux de rénovation ont été exécutés dans la période de garantie.
Sur l’intervention de la Sté SMA, assureur décennal de la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78
- Déclarer que la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, sous-traitant de la Sté LCST RENOVATION, a une obligation de résultat.
- Déclarer que la Sté SMA, assureur décennal de la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, sous-traitant, a une obligation de garantie à l’égard de la Sté LCST RENOVATION.
- Déclarer que la Sté SMA, assureur décennal de la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, reconnait même que son assuré a abandonné le chantier.
- En conséquence, déclarer que la Sté SMA, assureur décennal, ne peut arguer d’aucune demande de levée de réserve puisque la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 a cessé toute activité.
- Débouter la Sté SMA, assureur décennal de la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- Débouter la Sté BPCE IARD de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- Déclarer le SDC DU [Adresse 3] recevable et bien fondé en ses demandes.
Sur le préjudice subi par le SDC DU [Adresse 3]
- Déclarer que la Sté LCST RENOVATION, dans ses conclusions signifiées par le RPVA le 4 novembre 2020, a accepté les termes du rapport d’expertise ainsi que le montant de la demande pour la somme de 113 975 euros.
- Déclarer que le devis établi par la Sté MONTI le 22 février 2018 d’un montant de 30 569 euros TTC a été réévalué le 20 juin 2023 à 34 233,20 euros TTC.
- Condamner conjointement et solidairement la Sté LCST RENOVATION et la Sté BPCE IARD au paiement de la somme de 117 621,72 euros TTC, se décomposant comme suit :
coût des travaux, selon l’expert judiciaire, et après examen des devis, arrêté à la somme de : 39 032,20 euros TTCautres frais arrêtés à la somme de : 10 635 euros TTC se décomposant comme suit :
- honoraires d’intervention de la Sté M IMMOBILIER pour les travaux à venir qui vont durer plusieurs mois : 7 000 euros TTC
- frais de voirie : 1 235 euros TTC
(taux de TVA applicable laissé à 10 % comme sur la pièce transmise, mais taux réel à vérifier)
- frais d’assurance dommage ouvrage : 2 400 euros TTC
(même remarque pour la TVA que pour la voirie)
coût de la réfection de la fenêtre du 1 er étage : 825 euros TTCfrais d’expertise :- M. [Y] : 7 229,52 euros TTC
- M. [F] : 4 200 euros TTC
- Sté VICTOR : 2 700 euros TTC

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Total : 14 129,52 euros TTC
coût de l’intervention de la Sté M IMMOBILIER, syndic, pendant les opérationsd’expertise, soit : 4 000 euros TTC
trouble de jouissance des copropriétaires : 49 000 euros TTCTOTAL : 117 621,72 euros TTC
avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
- Condamner conjointement et solidairement la Sté LCST RENOVATION et la Sté BPCE IARD au paiement de la somme de 10 000 euros en vertu de l’article 700 du CPC.
- Condamner conjointement et solidairement la Sté LCST RENOVATION et la Sté BPCE IARD en tous les dépens, en ce compris les frais d’huissier de justice, avec bénéfice de distraction au profit de Me Véronique HAMAMOUCHE, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution”.

Le SDC du [Adresse 3] fait valoir notamment :
- que la réception judiciaire doit être prononcée à dire d’expert entre le 31 juillet 2014 et le 30 septembre 2014 ; que la société BPCE IARD, en tant qu’assureur décennal, n’a pas qualité pour s’y opposer ; A titre subsidiaire, que le SDC a manifesté sa volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage le 14 octobre 2019, date de l’établissement du procès-verbal d’absence de la société LCST à la réception provisoire ;
- que les désordres constatés par les experts n’étaient pas apparents au jour de la réception et sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage et à rendre l’immeuble impropre à sa destination dès lors qu’ils compromettent son étanchéité ;
- que la société LCST RENOVATION reconnait expressément dans ses écritures sa responsabilité dans la mauvaise exécution des travaux de ravalement, en tant qu’entreprise générale ayant sous-traité les travaux de ravalement à une autre société sans respecter les dispositions de l’article 3 de la loi du 31 décembre 1975 qui lui imposaient de faire accepter le sous-traitant au maître de l’ouvrage ;
- que les désordres constatés relèvent de l’assurance décennale souscrite par la société LCST RENOVATION auprès de la BPCE IARD, les travaux ayant été exécutés pendant la période de garantie ;
- que la société LCST RENOVATION et la société BPCE IARD doivent en conséquence être condamnées à l’indemniser pour le coût des travaux de reprise de la façade et les frais y afférents, outre le coût de l’intervention du syndic pendant les opérations d’expertise, les frais d’expertise et le trouble de jouissance subi par les copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 avril 2024, la société LCST RENOVATION demande au tribunal, au visa des articles 1231 et suivants, 1241 et 1353, 1792 et suivants du code civil, de :

“- DIRE ET JUGER que les désordres sont exclusivement imputables à la société de Réhabilitation Immobilière 78 et engagent sa responsabilité ;
Par conséquent,
- CONDAMNER la société de Réhabilitation Immobilière 78 à relever et garantir la société LCST Rénovation de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;
- DIRE ET JUGER que la réception tacite des travaux est intervenue le 30 septembre 2014.
- A titre subsidiaire, PRONONCER la réception judiciaire des travaux au 30 septembre 2014 ;
- DIRE ET JUGER que les désordres engagent la garantie décennale de la Compagnie BPCE IARD et de la Compagnie SMA ;
Par conséquent,
- CONDAMNER les Compagnies BPCE IARD et SMA à relever et garantir la société LCST Rénovation de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;
- DEBOUTER le SDC du [Adresse 3] de ses demandes au titre des honoraires du maitre d’œuvre et du CSPS ;
- A titre subsidiaire, minorer dans une large mesure sans excéder la somme de 1500 euros les honoraires du maitre d’œuvre ;
- DEBOUTER le SDC de ses demandes au titre du coût de réfection de la fenêtre, des honoraires du syndic, des frais de voierie, de l’assurance dommages ouvrage et du trouble de jouissance ;
- A titre subsidiaire, minorer la demande formulée au titre du trouble de jouissance à la somme de 2000 euros ;
- CONDAMNER tout succombant à payer la somme de 5000 euros à la société LCST Rénovation ainsi qu’aux entiers dépens”.

Elle fait valoir notamment :
- que le SDC DU [Adresse 3] se prévaut à tort d’une reconnaissance de responsabilité de sa part ;
- que la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, à qui elle a sous-traité l’intégralité des travaux, a manqué à son obligation de résultat et doit donc être condamnée à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des désordres constatés ;
- qu’en outre les désordres constatés engagent la garantie des assureurs responsabilités civile décennale ; qu’en effet les conditions d’une réception tacite étaient réunies au 30 septembre 2014 et qu’en toute hypothèse la réception judiciaire peut être prononcée, l’ouvrage étant en état d’être reçu à cette date ; que par ailleurs les désordres de nature décennale relevés par l’expert ont été découverts postérieurement à la réception et présentent un caractère évolutif ; que les compagnies BPCE IARD et SMA sont donc tenues de garantir ces désordres ;
- que s’agissant des demandes indemnitaires du SDC, la nécessité du recours à un CSPS et à un maître d’oeuvre n’est pas démontrée, que les demandes au titre des frais annexes ne sont pas justifiées, pas plus que le trouble de jouissance allégué, étant précisé que le SDC n’a pas qualité pour formuler des demandes pour le compte des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, la société BPCE IARD demande au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

“A TITRE PRINCIPAL,
- JUGER que les travaux litigieux n’ont pas été réceptionnés
- JUGER que la réception judiciaire ne peut être prononcée à la date du 14 octobre 2019
- JUGER qu’en l’absence de réception aucune garantie décennale de la SOCIETE BPCE IARD n’a vocation à s’appliquer
- JUGER que les désordres ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ou rendent l’immeuble impropre à sa destination
- JUGER que les désordres étaient apparents depuis le 15 mai 2019, date du rapport de l’Expert Judiciaire et que si la réception judiciaire était prononcée en date 14 octobre 2019, les désordres constitueraient alors des réserves insusceptibles de mobiliser une quelconque garantie décennale,
Par conséquent,
- DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SOCIETE BCPE IARD
- JUGER que la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 est responsable des désordres affectant le ravalement de la façade nord et du pignon ouest de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7],
- JUGER que la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 est assurée auprès de la SOCIETE SMA SA pour les travaux de ravalement en peinture
Par conséquent,
- CONDAMNER in solidum la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 et son assureur la SOCIETE SMA SA à relever et garantir intégralement la SOCIETE BPCE IARD de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
- DEBOUTER la SOCIETE SMA de ses prétentions fins et moyens
A TITRE SUSBSIDIAIRE,
- LIMITER la demande indemnitaire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] à la somme de 29.744 € TTC selon devis de la société MONTI en date du 22 février 2018 pour les travaux réparatoires,
- DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] du surplus de ses demandes,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 et la SOCIETE SMA SA à payer à la compagnie BPCE IARD la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- CONDAMNER in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 et la SOCIETE SMA SA aux dépens
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution”.

Elle fait valoir notamment :
- que les travaux n’étaient pas en état d’être reçus à la date du 14 octobre 2019 et ne le seront jamais dans la mesure où ils doivent être intégralement détruits et repris, de sorte qu’aucune réception judiciaire ne peut être prononcée ; que les conditions d’une réception tacite ne sont pas davantage réunies dès lors que le maître de l’ouvrage a manifesté sa volonté de refuser l’ouvrage en l’état ; qu’en conséquence la garantie décennale ne peut être mobilisée ;
- subsidiairement, que les désordres étaient nécessairement connus dans toute leur ampleur à la date du 14 octobre 2019, cette date étant postérieure au rapport d’expertise de mai 2019 ; qu’ainsi, à supposer que la réception judiciaire soit prononcée, les désordres constitueraient des réserves et la garantie décennale ne trouverait donc pas à s’appliquer ;
- qu’en outre l’expert judiciaire n’a pas conclu à la nature décennale des désordres ;
- qu’en tout état de cause la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, tenue d’une obligation de résultat en sa qualité de sous-traitant, et son assureur la société SMA doivent être condamnées à garantir la société BPCE ;
- qu’aucune part de responsabilité ne saurait rester à la charge de la société LCST RENOVATION, cette dernière n’ayant aucunement assuré le rôle de maitre d’oeuvre et ayant sous-traité l’intégralité des travaux de ravalement à la SOCIETE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 ;
- A titre subsidiaire, que les demandes du SDC doivent être limitées, la nécessité du recours à un CSPS et un maître d’oeuvre n’étant pas démontrée, de même que les demandes au titre des autres frais, de la réfection de la fenêtre du 1er étage et du trouble de jouissance des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, la société SMA sollicite du tribunal, au visa de l’article 1792 du code civil, de :

“- Dire et juger que les travaux n’ont pas été réceptionnés ;
- Dire et juger que si une réception judiciaire était prononcée au 14 octobre 2019, comme demandé par le syndicat, elle le serait nécessairement avec des réserves correspondant aux griefs constatés par Monsieur [Y] dans son rapport du 15 mai 2019 et objets du présent litige ;
En conséquence :
- Dire et juger qu’aucune demande ne pouvant prospérer contre la BPCE IARD assureur de responsabilité décennale l’appel en garantie formée par cette dernière contre la SMA SA est sans objet ;
- Prononcer la mise hors de cause de la SMA SA.
Subsidiairement
Vu les conditions particulières du contrat souscrit par la société REHABILITATION IMMOBILIERE 78 auprès de la SAGENA devenue SMA SA :
- Constater que la société REHABILITATION IMMOBILIERE 78 était assurée auprès de la SMA SA uniquement pour l’activité « Peinture ».
- Constater que les désordres litigieux concernent un enduit de ravalement Mortier Plâtre Chaux (MPC) ;
En conséquence :
- Dire et juger la SMA SA bien fondée à opposer un refus de garantie des désordres affectant des travaux qui ne relèvent pas l’activité garantie par le contrat d’assurance souscrit auprès d’elle.
- Prononcer la mise hors de cause de la SMA SA.
Plus subsidiairement
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Y]
Vu le contrat souscrit auprès de la SMA SA résilié au 30 septembre 2014.
- Dire et juger que le contrat souscrit auprès de la SMA SA n’a pas pour objet de garantir des travaux d’achèvement d’un chantier ;
- Dire que le contrat souscrit auprès de la SMA SA ayant été résilié, seule la garantie obligatoire perdure.
- Dire et juger que le chiffrage retenu par Monsieur [Y] correspond pour partie à des travaux d’achèvement du chantier et inclus des frais totalement injustifiés.
En conséquence :
- Débouter les demandes dirigées contre la SMA SA dont le contrat n’a pas vocation à s’appliquer.
A titre infiniment subsidiaire :
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Y]
- Dire et juger que la société LCST RENOVATION intervenue en qualité d’entreprise générale et maître d’œuvre a failli, en cette double qualité, dans la direction et suivi du chantier.
En conséquence :
- Dire et juger que la société LCST RENOVATION doit garder à sa charge une part de responsabilité qui ne saurait être inférieure à 40% ;
- Débouter la société BPCE de tout recours à l’encontre de la SMA SA excédant 60% du sinistre ;
- Condamner la société BPCE Iard ou tout succombant à verser à la SMA SA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
- Condamner la société BPCE ou tout succombant aux dépens dont distraction au profit de Maître GINESTET VASUTEK sur le fondement de l'article 699 du CPC”.

Elle fait valoir notamment :
- qu’en l’absence de réception, les garanties du contrat d’assurance responsabilité décennale souscrit auprès de la société BPCE IARD par la société LCST RENOVATION ne trouvent pas à s’appliquer ; qu’en tout état de cause, si la réception judiciaire était prononcée au 14 octobre 2019, elle le serait nécessairement avec des réserves correspondant aux griefs constatés par l’expert, de sorte que ces désordres ne relèveraient pas de la garantie décennale ; elle en déduit que l’appel en garantie de la société BPCE IARD à son encontre est sans objet ;
- A titre subsidiaire, que les désordres concernent un enduit de ravalement alors que la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 n’était assurée auprès d’elle que pour une activité de ravalement en peinture ;
- Plus subsidiairement, que le rapport d’expertise ne vise pas les travaux de la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, l’expert n’ayant pas eu connaissance de son intervention en qualité de sous-traitant, et que la société SMA n’a pas pu faire valoir ses observations sur les chiffrages retenus par l’expert ; que la société SMA ne saurait garantir des travaux d’achèvement du chantier ; qu’enfin aucune demande au titre du trouble de jouissance ne peut prospérer à l’encontre de la société SMA dès lors que le contrat d’assurance a été résilié le 30 septembre 2014 ;
- Encore plus subsidiairement, qu’une part de responsabilité d’au moins 40% doit rester à la charge de la société LCST RENOVATION qui a assuré le rôle de maître d’oeuvre et a failli dans la direction et le suivi du chantier.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, étant précisé qu’il résulte de l’article 472 du même code que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2024. A l’issue de l’audience de plaidoiries du 31 mai 2024, la décision a été mise en délibéré au 20 septembre 2024.

MOTIFS

Il sera préliminairement rappelé qu’au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à une constatation ou à un donner acte ou à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions auxquelles il appartient à cette juridiction de répondre.

I - Sur la réception des travaux

La mise en oeuvre de la garantie décennale suppose la réception de l’ouvrage, définie à l’article 1792-6 alinéa 1 du code civil comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Il résulte de ce même article que la réception intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

Faute de réception expresse, la réception de l’ouvrage peut ainsi être prononcée judiciairement, à la demande du maître de l’ouvrage ou de l’entrepreneur. Le tribunal prononce alors la réception à la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être reçu, la réception judiciaire de travaux inachevés étant possible en cas d’abandon de chantier à la date de prise de possession de l’ouvrage inachevé par le maître de l’ouvrage.

En l’espèce, il est constant que les travaux réalisés par la société LCST RENOVATION n’ont fait l’objet d’aucun procès-verbal de réception. Il ressort cependant du rapport d’expertise judiciaire que la société LCST RENOVATION a quitté le chantier fin juillet 2014, sans avoir terminé les travaux de ravalement. Il est par ailleurs constant que le SDC a payé la quasi-intégralité du marché en réglant 6.500 euros sur la dernière facture datée du 31 juillet 2014, d’un montant de 8.311,03 euros TTC, et que l’immeuble était habité à cette date. Au regard de ces éléments, l’expert estime que la réception peut être datée entre le 31 juillet 2014 et le 30 septembre 2014, date à laquelle le syndic alors en exercice a terminé son mandat. Le syndicat des copropriétaires et la société LCST RENOVATION indiquent tous deux aux termes de leurs écritures que l’ouvrage était en état d’être reçu à la date du 30 septembre 2014, nonobstant l’inachèvement des travaux en raison de l’abandon de chantier et les désordres constatés.

Dans ces conditions, la réception judiciaire sera prononcée au 30 septembre 2014, l’immeuble étant habité à cette date.

II - Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société LCST RENOVATION et de la société BPCE IARD

L’article 1792 du code civil dispose que “Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère”.

A - Sur l’origine et la qualification des désordres

Il ressort du rapport d’expertise de Monsieur [Y] et du rapport de Monsieur [F], sapiteur, qu’ont été constatés les désordres suivants (pages 17 et suivantes du rapport d’expertise) :

- L’enduit peinture réalisé se décolle dans plusieurs zones de la façade nord, le support “enduit plâtre” s’imbibe d’eau et se dégrade par défaut de protection du fait de la dégradation de la couche de finition. L’expert indique que ce désordre “semble être apparu” postérieurement à la mise en demeure du 31 octobre 2014 et qu’il évolue de manière progressive et continue.

- Au niveau des fenêtres du 2ème étage, l’intérieur des persiennes n’a pas été peint, le garde corps et l’encadrement des fenêtres n’ont pas été rénovés, l’enduit du rez-de-chaussée n’a pas été réalisé. Ces désordres constituent des non-façons sans conséquence technique selon l’expert.

- Des tâches d’enduit n’ont pas été nettoyées sur les appuis de fenêtre en zinc et les corniches attenantes aux premier et deuxième étage, ce désordre étant toutefois sans conséquence technique selon l’expert.

- Les fenêtres en bois n’ont pas été peintes par la société LCST au 1er étage en façade nord. Il s’agit d’une non-façon sans conséquence technique.

- Le corps d’enduit réalisé en façade ouest se décolle et n’adhère pas au support d’origine, en raison selon l’expert et le sapiteur d’une non-conformité de l’enduit Mortier Plâtre-Chaux appliqué. L’expert indique, s’agissant des conséquences de ce désordre, que la chute de l’enduit dans toute son épaisseur est prévisible à court ou moyen terme et que sa dégradation est déjà engagée sur les moulures et corniches. Il estime que ce désordre est probablement apparu peu de temps après la réalisation des travaux.

- Des défauts sont apparents sur le soubassement en pierres de la façade ouest (épaufrures, éclatements, décollements) et le nettoyage est incomplet, cette non-façon étant toutefois sans conséquences techniques selon l’expert.

- Les enduits réalisés ne sont pas conformes aux exigences de la DRAC (s’agissant d’un immeuble situé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, soumise à l’avis de l’Architecte des bâtiments de France). Cette non-conformité n’est cependant pas constitutive d’un désordre de nature décennale.

Il ressort ainsi des constations de l’expert que, parmi ces désordres, seules les malfaçons concernant l’enduit des deux façades sont constitutives de désordres de nature décennale, l’expert indiquant à cet égard en page 47 de son rapport que “les zones qui ont été traitées n’adhèrent pas bien à leur support pour diverses raisons. Cela entraine une fragilité des façades et notamment au regard de l’imperméabilité de la façade donnant sur la rue puisque même le support en plâtre se dégrade. Le pignon Ouest est également touché par ce phénomène au niveau des moulures (corniches) et le manque d’adhérence de l’enduit courant, bien que ce dernier tienne encore sur le pignon, fait qu’il ne va pas manquer de se défaire à court ou moyen terme”. Ainsi, ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination en ce que l’étanchéité de la façade n’est pas assurée.

Il résulte par ailleurs de l’examen des pièces versées, et notamment du rapport d’expertise et du courrier recommandé en date du 31 octobre 2014 qui n’en fait pas mention, que ces désordres sont apparus postérieurement à la réception du 30 septembre 2014 et qu’ils évoluent de manière continue.

B - Sur les responsabilités encourues

1 - Sur la responsabilité de la société LCST RENOVATION

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en oeuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et les travaux réalisés.

En l’espèce, il ressort du devis de la société LCST RENOVATION en date du 20 février 2013 que cette dernière était bien en charge de travaux de “réfection de l’enduit plâtre” et “réalisation d’un enduit micro-mortier de planification avant travaux de finition” sur la façade côté rue et le pignon de droite.

Ainsi, les désordres de nature décennale constatés par l’expert lui sont imputables et la responsabilité de la société LCST RENOVATION est engagée de plein droit sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

2 - Sur la garantie de la société BPCE IARD

En application de l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il ressort des attestations d’assurance versées aux débats que la société LCST RENOVATION était assurée auprès de la société BPCE IARD pour l’activité “Imperméabilité des façades” à la date de réalisation des travaux.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires est bien fondé à se prévaloir de l’action directe à l’égard de la société BPCE IARD.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société LCST RENOVATION et son assureur responsabilité décennale, la société BPCE IARD, doivent être condamnés in solidum à l’indemnisation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires.

C - Sur l’indemnisation des préjudices

1 - Sur le coût des travaux de reprise

L’expert estime le montant des travaux de reprise à la somme de 30.577 euros TTC selon devis de la société MONTI en date du 22 février 2018. Le devis de la société MONTI a été réactualisé selon devis du 20 juin 2023 à la somme de 34.223,20 euros TTC. Il y a lieu de retenir cette actualisation postérieure au dépôt du rapport d’expertise.

S’agissant des honoraires du CSPS à hauteur de 834 euros TTC et de l’architecte à hauteur de 3.975 euros TTC, ces montants ont été validés par l’expert. S’ils sont contestés par la société LCST et la société BPCE IARD, force est de constater que ces dernières ne versent aux débats aucun élément de nature à remettre en cause le chiffrage réalisé par l’expert.

La société LCST RENOVATION et la société BPCE IARD seront donc condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39.032,20 euros TTC au titre des travaux de reprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement.

2 - Sur les autres frais

Au titre des autres frais, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs au paiement des sommes suivantes :
- 7000 euros TTC correspondant aux honoraires d’intervention de la société M IMMOBILIER, syndic de copropriété, pendant la période des travaux à venir ;
- 1235 euros TTC pour des frais de voirie ;
- 2.400 euros TTC pour la souscription d’une assurance dommages-ouvrage.

S’agissant des honoraires d’intervention du syndic, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un devis de la société M IMMOBILIER pour des “Honoraires de suivi de travaux - suite procédure Ravalement façade avant” chiffrant l’intervention du syndic à la somme de 7.000 euros TTC sans aucun détail concernant les prestations réalisées par le syndic ou la durée prévisible des travaux. Ce poste de préjudice n’est donc pas justifié.

S’agissant des frais de voirie et d’assurance dommage-ouvrage, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce au soutien de sa demande.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de ce poste de préjudice, sa demande au titre des “autres frais” sera rejetée.

3 - Sur le coût de la réfection de la fenêtre du 1er étage

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 825 euros TTC au titre de la réfection de la fenêtre du 1er étage.

Ce poste a toutefois été expressément écarté par l’expert qui indique en page 40 de son rapport qu’il n’a pas été en mesure de constater ce désordre.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

4 - Sur les frais d’expertise

En application de l’article 695 du code de procédure civile, la rémunération des experts entre dans les dépens de l’instance et ne constitue pas un poste de préjudice indemnisable sur le fondement de la responsabilité décennale.

Le syndicat des copropriéraires sera donc débouté de sa demande au titre des frais d’expertise, qui seront pris en compte au titre des dépens.

5 - Sur le coût de l’intervention de la société M IMMOBILIER pendant les opérations d’expertise

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 4.000 euros TTC à ce titre. Il verse aux débats pour en justifier deux factures de la société M IMMOBILIER en dates des 4 février 2019 et 1er mai 2019. Il convient de faire droit à cette demande.

La société LCST RENOVATION et la société BPCE IARD seront donc condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros TTC au titre des honoraires d’intervention du syndic pendant les opérations d’expertise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce jusqu’à parfait paiement.

6 - Sur le trouble de jouissance des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 49.000 euros au titre du trouble de jouissance subi par les copropriétaires de l’immeuble. Il fait valoir à ce titre que les copropriétaires subissent depuis 8 ans la mauvaise exécution des travaux de rénovation de la façade, laquelle est détériorée alors qu’il s’agit d’un immeuble classé, situé dans une zone protégée. Le demandeur ajoute que les désordres rendent aléatoire la vente ou la location des appartements. Il évalue le trouble de jouissance à la somme de 7.000 euros par copropriétaire.

Pour autant, le syndicat des copropriétaire ne produit aucune pièce de nature à démontrer que les copropriétaires seraient privés, même partiellement, de la jouissance de leurs logements ou des parties communes. Il convient à cet égard de souligner que les désordres affectent la façade extérieure du bâtiment et non les parties privatives et que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni du nombre de copropriétaires concernés ni de la valeur locative des appartements.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre du trouble de jouissance.

III - Sur les appels en garantie formés par la société LCST RENOVATION

A - Sur l’appel en garantie formé par la société LCST RENOVATION à l’encontre de la société SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose que “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part”.

A l’égard de l’entrepreneur général, le sous-traitant est tenu d’une obligation de résultat qui emporte présomption de faute et de responsabilité. Il appartient cependant à l’entrepreneur de démontrer l’existence d’un lien entre les travaux réalisés par le sous-traitant et le dommage.

En l’espèce, la société LCST RENOVATION indique avoir sous-traité l’intégralité des travaux de ravalement en cause à la société SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78. Elle soutient ainsi que cette dernière doit être condamnée à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre dès lors qu’elle a manqué à son obligation de résultat.

Elle verse aux débats un contrat de sous-traitance en date du 15 juillet 2014, signé par la société LCST RENOVATION et la société SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, aux termes duquel cette dernière s’est engagée à exécuter des “travaux de ravalement façades et pignon” sur l’immeuble situé [Adresse 2] pour la somme globale et forfaitaire de 8.000 euros HT. Aucun descriptif détaillé des travaux confiés à la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 n’est produit par la société LCST RENOVATION. Le détail des prestations réalisées par la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 ne ressort pas davantage des factures produites par la société BPCE IARD, lesquelles mentionnent uniquement des “travaux de ravalement ITE Façade arrière/pignons gauche et droit / Façade rue”.

Or, le devis initial de la société LCST prévoyait, de manière distincte :
La réfection del’enduit plâtre et la réalisation d’un enduit micro-mortier de planification avant travaux de finition sur le poste relatif aux “Travaux de maçonnerie”L’application de 3 couches de peinture minérale sur le poste relatif aux “Travaux de ravalement”.Ainsi, les documents versés aux débats ne permettent pas de déterminer si la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 s’est vue confier la réalisation de l’enduit mortier de plâtre et chaux en cause dans les désordres de nature décennale ou la réalisation du seul ravalement en peinture (seule activité pour laquelle elle était d’ailleurs assurée auprès de la société SMA).

En outre, l’expert judiciaire ne se prononce pas sur l’imputabilité des désordres aux travaux réalisés par la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78. Il indique en effet dans son rapport en page 17 que “à la question de l’expert sur une sous-traitance éventuelle, M. [M] [R] indique que les travaux ont été sous-traités en totalité”, puis en page 38 qu’il n’a reçu “aucun document démontrant que cette autre entreprise qui serait intervenue en sous-traitance a été déclarée par LCST au syndic” et dans ses conclusions en page 48 que “l’entreprise aurait sous-traité les travaux à une entreprise dont les coordonnées sont inconnues, sans déclaration faite au Maître de l’ouvrage”. Ainsi, l’absence de tout document transmis à l’expert quant aux travaux sous-traités à la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78, laquelle n’a pas été appelée à participer aux opérations d’expertise, n’a pas permis à l’expert de se prononcer sur l’imputabilité des désordres constatés à ses travaux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société LCST RENOVATION échoue à démontrer l’imputabilité des désordres à la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78.

Dans ces conditions, elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à son encontre.

B - Sur l’appel en garantie formé par la société LCST RENOVATION à l’encontre de la société BPCE IARD

Il résulte des développements qui précèdent que les garanties de la société BPCE IARD au titre de la responsabilité décennale sont mobilisables.

La société BPCE IARD sera donc condamnée à garantir la société LCST RENOVATION de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

C - Sur l’appel en garantie formé par la société LCST RENOVATION à l’encontre de la société SMA

Il résulte des développements qui précèdent que la responsabilité de la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 n’est pas engagée.

Dans ces conditions, la garantie de son assureur la société SMA ne saurait être engagée et la société LCST sera déboutée de ses demandes à son encontre.

IV - Sur les appels en garantie formés par la société BPCE IARD

A - Sur l’appel en garantie formé par la société BPCE IARD à l’encontre de la société SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78

Il résulte des développements qui précèdent que l’imputabilité des désordres aux travaux réalisés par la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 n’est pas démontrée. Dans ces conditions, elle ne peut être condamnée à garantir la société BPCE IARD.

La société BPCE IARD sera donc déboutée de sa demande en garantie à l’encontre de la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78.

B - Sur l’appel en garantie formé par la société BPCE IARD à l’encontre de la société SMA

Il résulte des développements qui précèdent que la responsabilité de la SOCIETE DE REHABILITATION IMMOBILIERE 78 n’est pas engagée.

Dans ces conditions, la garantie de son assureur la société SMA ne saurait être engagée et la société BPCE IARD sera déboutée de ses demandes à son encontre.

V - Sur les décisions de fin de jugement

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner in solidum la société LCST RENOVATION et la société BPCE IARD aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralitéde ses frais irrépétibles. En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum la société LCST RENOVATION et la société BPCE IARD à lui payer la somme de 9.720 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LCST RENOVATION et la société BPCE IARD seront par ailleurs condamnées in solidum à payer à la société SMA la somme de 3.000 euros sur le fondement du même article.

En revanche, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la société LCST RENOVATION et à la société BPCE IARD la charge de leurs propres frais irrépétibles. Ces dernières seront donc déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS