TJ Nouméa, 16 sept. 2024, RG 23/01608
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Texte de la décision
Rôle général
des affaires civiles
N° RG 23/01608 - N° Portalis DB37-W-B7H-FWHM
JUGEMENT N°24/
EXPERTISE
RENVOI À L’AUDIENCE DE MISE EN ÉTAT DU 05 DECEMBRE 2024
Notification le : 16 septembre 2024
Copie certifiée conforme - SELARL D’AVOCAT FRANCK ROYANEZ
CCC - SARL LEXCAL
2 CCC - Service expertises
CCC - Régie
copie boite d’archive
Copie dossier
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA
JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
[B] [J]
née le 19 Mai 1981 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 5]
non comparante, représentée par Maître Johanne PAUTONNIER de la SELARL D’AVOCAT FRANCK ROYANEZ, société d’avocats au barreau de NOUMEA
d’une part,
DEFENDEUR
[E] [G]
né le 20 Avril 1963 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, représenté par Maître Yann BIGNON de la SARL LEXCAL, société d’avocats au barreau de NOUMEA
d’autre part,
COMPOSITION du Tribunal :
PRÉSIDENTE : Aurélie GIOCONDI, Première Vice-Présidente en charge du service civil du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,
GREFFIERE lors des débats : Christèle ROUMY
Débats à l’audience publique du 08 Juillet 2024, date à laquelle la Présidente a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 16 Septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
JUGEMENT contradictoire avant dire droit rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 16 Septembre 2024 et signé par la présidente et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.
RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte notarié du 30 mars 2023, monsieur [E] [G] a vendu à [B] [J] un bien immobilier situé à [Adresse 5], constitué d’un terrain sur lequel est édifiée une villa de type F5, au prix de 68.000.000 F.CFP.
Par ordonnance du 25 avril 2023, monsieur le Président du tribunal de première Instance de Nouméa a autorisé madame [J] à pratiquer une saisie conservatoire entre les mains de l’étude notariale SCP CALVET-LEQUES, et ce pour garantir la somme de 8.000.000 F.CFP et sous réserve de déposer une requête devant le présent tribunal d’une demande au fond dans un délai de deux mois à compter de l’ordonnance.
C’est dans ces circonstances que par requête introductive d’instance déposée au greffe le 26 juin 2023 et signifiée le 23 juin, invoquant des désordres affectant l’immeuble, madame [J] a fait appeler à comparaître devant le tribunal de première instance de NOUMÉA, monsieur [G] afin d’avant dire droit obtenir une expertise judiciaire portant sur lesdits désordres.
Au fond, madame [J] demande de juger que les désordres affectant le bien litigieux sont des vices cachés dont le vendeur avait parfaitement connaissance et de réduire le prix de vente à hauteur de la moins-value estimée, le montant restant à parfaire, et condamner monsieur [G] au paiement des sommes suivantes :
- Toiture : 4.613.438 F.CFP pour la remise en état, dont montant reste à parfaire,
- Système électrique : 912.246 F.CFP pour la remise en conformité, dont le montant reste à parfaire,
- Baies vitrées : montant reste à parfaire,
- Liner de la piscine : 685.820 F.CFP pour la reprise, dont le montant reste à parfaire,
- La douche et le robinet de la salle de la chambre parentale : 263.940 F.CFP dont le montant reste à parfaire,
- La salle d’eau principale : 53.180 F.CFP pour l’étude du remplacement de l’inverseur de la robinetterie de douche, dont le montant concernant son remplacement reste à parfaire,
- Les frais d’acte de trop payé au titre de l’acte notarié, lequel sera laissé à la juste appréciation des juges en fonction du montant fixé au titre de la réduction du prix,
- 10.000.000 F.CFP à titre de dommages et intérêts pour la perte de chance de renégocier,
- 1.000.000 F.CFP pour son préjudice moral.
A titre subsidiaire, madame [J] sollicitait de voir ordonner la nullité de la vente pour dol et de condamner en conséquence monsieur [G] à lui verser les sommes suivantes :
- 68.000.000 F.CFP au titre du prix de vente,
- 7.237.000 F.CFP au titre des honoraires du notaire,
- Outre les pénalités à la suite de la résiliation du contrat de prêt dont le montant est à parfaire, les intérêts et assurances payés inutilement dont le montant est à parfaire, les aménagements réalisés en pure perte dont le montant est à parfaire, la contribution financière dont le montant est à parfaire, les frais de relogement dont le montant est à parfaire, les frais de déménagement dont le montant est à parfaire,
- 3.000.000 F.CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier,
- 500.000 F.CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,
- 1.000.000 F.CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral.
A titre infiniment subsidiaire, madame [J] sollicite la résolution de la vente pour défaut de délivrance conforme et de condamner monsieur [G] en conséquence à lui verser les sommes suivantes :
- 68.000.000 F.CFP au titre du prix de vente,
- 7.237.000 F.CFP au titre des honoraires du notaire,
- Outre les pénalités à la suite de la résiliation du contrat de prêt dont le montant est à parfaire, les intérêts et assurances payés inutilement dont le montant est à parfaire, les aménagements réalisés en pure perte dont le montant est à parfaire, la contribution financière dont le montant est à parfaire, les frais de relogement dont le montant est à parfaire, les frais de déménagement dont le montant est à parfaire,
- 3.000.000 F.CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier,
- 500.000 F.CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,
- 1.000.000 F.CFP à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral.
En tout état de cause, madame [J] sollicite la condamnation de monsieur [G] à lui verser la somme de 400.000 F.CFP en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL d’avocats ROYANEZ.
Au soutien de ses prétentions, madame [J] fait valoir que dès son entrée dans les lieux, elle a constaté un certain nombre de désordres, dont certains structurels, qui sont des vices cachés qui lui ont été volontairement et de mauvaise foi dissimulés pour qu’elle maintienne l’acquisition de la maison.
Elle soutenait qu’une expertise était nécessaire, étant précisé que si dans le corps de sa requête introductive d’instance elle énonce « demandé au juge de la mise en état de nommer un expert » , sa requête s’adresse au Tribunal ainsi que son dispositif, aucune requête ou conclusions n’ayant été adressées ultérieurement au juge de la mise en état.
Elle précise que si le contrat de vente contient une clause d’exclusion de garantie, celle-ci n’est effective que sous réserve que ces vices cachés aient été inconnus du vendeur, soutenant que ces vices étaient parfaitement connus du vendeur et que dès lors, cette clause n’a pas à s’appliquer.
Dans ses dernières écritures récapitulatives communiquées le 9 février 2024, monsieur [G] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formulées à son encontre.
Il sollicite encore la condamnation de madame [J] à lui verser la somme de 450.000 F.CFP en application de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de sa position, monsieur [G] soutient que les griefs décrits par madame [J] étaient parfaitement décelables dans le cadre d’un examen visuel de la chose vendue et ne sont donc pas des vices cachés, ajoutant qu’il s’agit de défauts constitutifs d’une usure normale du bien immobilier excluant encore la qualification de vice caché.
Monsieur [G] précise encore que madame [J] avait parfaitement connaissance des défauts allégués, et que l’acte notarié contient une clause d’exclusion de garantie qu’il convient d’appliquer.
Il indique encore que les sommes sollicitées sont excessives, que le dol n’est absolument pas démontré, et qu’enfin le défaut de délivrance conforme n’est également pas justifié.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 février 2024.
L’affaire était évoquée à l’audience de plaidoirie du 8 juillet 2024 et mise en délibéré au 16 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L’article 1642 précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; l’article 1643 prévoyant que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie.
L’article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
L'article 1644 précise qu'en cas de vices cachés, l'acheteur a le choix de rendre la chose et se faire restituer le prix ou de garder la chose et se faire rendre une partie du prix.
L’article 1645 dispose également que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
L'obligation pour le vendeur de garantir les vices cachés est une obligation de résultat dont l'inexécution est démontrée dès lors que la défectuosité de la chose est établie, et sans qu'une faute du vendeur doive être prouvée.
Le vice est caractérisé par tout défaut qui empêche la chose de rendre pleinement les services attendus. Le vice caché doit être d'une gravité suffisante, antérieur au transfert de propriété et non connu de l'acheteur.
La preuve du vice caché incombe à l'acheteur.
Toutefois, et en application de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien
A titre liminaire, il sera relevé que l’acte de vente stipule que l’acquéreur « fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, des vices de toute nature :
- Soit apparents et dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même,
- Soit cachés, dès lors qu’ils étaient inconnus du vendeur.
Le vendeur est à l’égard de ces vices, dispensés de toute garantie. »
Il importe donc d’apprécier si les défauts invoqués par la requérante étaient apparents ou non, et, s’ils étaient cachés, s’ils étaient connus du vendeur afin de déterminer l’application ou non de cette clause.
En l’espèce, il est tout d’abord constant que le vendeur n’a pas la qualité de professionnel.
Ensuite, madame [J] détaille, avec pièces justificatives, de multiples désordres.
Elle invoque en premier lieu des problèmes liés à la toiture qui ne semblent pas être visibles pour un profane mais dont elle ne parvient toutefois pas à démontrer, à ce stade, s’ils ont été dissimulés à l’acheteur.
Elle invoque également des désordres liés aux systèmes électriques, dont la question de leur apparence peut se poser, qui résideraient dans « des prises de courants non connectés, non fonctionnelles ou non étanches ».
Elle évoque également les difficultés de fermeture des baies vitrées dont l’origine apparaît discutée, et dont il est reconnu que le système est « aléatoire » sans être totalement dysfonctionnant.
Concernant le liner de la piscine, si le désordre invoqué n’apparait pas être apparent, son caractère connu ou non du vendeur se pose en ce que la « team pacific piscine » apparaît imputer le désordre à la vétusté et non à un défaut structurel.
Enfin, concernant la douche et le robinet de la salle de bain attenante à la chambre parentale dont il est justifié qu’il n’y a pas d’arrivée d’eau chaude, le vendeur ne peut pas contester qu’il connaissait l’existence de ce vice avant la vente, vice qui n’était pas décelable au moment de la vente, en ce qu’il ne saurait être contesté qu’il est légitimement attendu d’une salle de bains qu’elle distribue nécessairement de l’eau chaude.
Au regard de ces éléments, la question de l’application ou de voir écarter la clause d’exclusion de la garantie invoquée apparait se poser, en ce que certains désordres n’étaient pas apparents et pouvaient être connus du vendeur.
Dès lors, les éléments apportés, s’ils sont insuffisants à ce stade pour trancher les questions de fond liés aux responsabilités évoquées, tant dans leur principe que dans leur quantum, rendent nécessaire qu’une mesure d’expertise soit ordonnée au contradictoire des parties.
Dans ces conditions, il apparaît justifié d’ordonner une expertise, et ce dans les termes du dispositif ci-après.
Les demandes au fond seront naturellement et dans l’attente réservées, de même qu’il n’y a pas lieu à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les demandes articulées sur ce fondement seront rejetées.
Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du 05 décembre 2024 à 9h00.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et avant dire droit,
ORDONNE une mesure d’expertise,
COMMET pour y procéder : M. [U] [O], expert judiciaire, ayant siège, [Adresse 1], tel : +[XXXXXXXX03], courriel : [Courriel 4]
lequel aura pour mission, en s'entourant de tous renseignements à charge d'en indiquer la source, entendant tous sachants utiles et en demandant, s'il y a lieu, l'avis de tous spécialistes de son choix dans un domaine distinct du sien après en avoir avisé les conseils des parties de :
1°/ se rendre sur les lieux litigieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; se faire remettre par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre tous sachants ;
2°/ rechercher et établir l’existence des désordres, malfaçons, vice cachés relatifs à la villa édifiée à [Adresse 5] en donnant toutes précisions sur leur importance et leur gravité en regard de l’usage normal du bien et, d’une manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction qui sera éventuellement saisie de déterminer si lesdits désordres sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ; Rechercher notamment les causes et dire si les désordres proviennent soit d’une erreur de conception, d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’Art, soit d’une exécution défectueuse d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation de l’ouvrage ou de tout autre cause ; préciser les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination ;
3°/ rechercher si le ou les désordres avaient un caractère apparent au moment de la vente aux yeux d’un non professionnel ; indiquer de ce chef si l’acheteur s’est fait assister par un professionnel lors de visites préalables à l’achat ; en cas de vices cachés au moment de la vente, préciser si le vendeur avait ou devait avoir connaissance desdits vices antérieurement ; fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités techniques encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudicies de tous ordre qui ont pu être établis ;
4°/ en prévision d’une éventuelle action estimatoire, définir précisément les travaux permettant de remédier à chacun des vices cachés ; en chiffrer le coût et en évaluer la durée ; sur la base de devis, donner tous éléments permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie de déterminer la réduction du prix de vente de l’immeuble résultant de l’existence de vices cachés ;
5°/ recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices allégués et notamment le trouble de jouissance éventuellement subi par l’acheteur depuis sa prise de possession et donner son avis ;
6°/ faire toutes observations utiles.
FIXE à la somme de 150.000 FCFP la provision à valoir sur les honoraires de l’expert qui devra être consignée par madame [B] [J] au plus tard le 1er octobre 2024 à la régie de ce tribunal,
DIT qu'à défaut de consignation dans le délai ci-dessus imparti, la présente mesure d'instruction sera caduque de plein droit conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
DIT que l’expert qui sera avisé sans délai par les soins du greffe de sa nomination devra faire connaître sous quinzaine s’il accepte la mission qui lui a été confiée ;
DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement sur simple ordonnance par le magistrat en charge du suivi des mesures d’expertises ;
DIT que, pour exécuter sa mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 273 à 284-1 du code de procédure civile ;
DIT que l’expert procédera selon la méthode du pré-rapport afin de provoquer les dires écrits des parties dans tel délai de rigueur qu’il déterminera de manière raisonnable et auxquels il répondra avec précision, les dires et réponses devant être annexés au rapport,
DIT que l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les parties, leurs conseils et le magistrat chargé du contrôle des expertise,
DIT que, sauf conciliation entre les parties, l’expert commis devra déposer dans les quatre mois de l’avis de consignation, son rapport au secrétariat-greffe de ce tribunal sauf prolongation dûment sollicitée auprès du juge chargé du contrôle des opérations d’expertise,
RAPPELLE que le dépôt par l’expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, celles-ci disposant d'un délai de quinze jours à compter de sa réception pour adresser leurs observations écrites sur cette demande ;
RENVOIE l’affaire à l’audience relais de mise en état du 05 décembre 2024 à 9h00 ;
RESERVE les autres demandes principales formulées au fond ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RESERVE les dépens ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2024.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
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