TJ Nouméa, 16 sept. 2024, RG 23/03069

Rôle général
des affaires civiles
N° RG 23/03069 - N° Portalis DB37-W-B7H-FZG4

JUGEMENT N°24/

Notification le : 16 septembre 2024

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC - Maître Patrice TEHIO de la SELARL TEHIO
CCC - [Z] [S]
Copie dossier
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

[Y] [R]
de nationalité française
née le 02 Novembre 1968 à [Localité 6]
demaurant [Adresse 1], [Localité 2]

non comparante, représentée par Maître Patrice TEHIO de la SELARL TEHIO, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDEUR

[Z] [S]
né le 23 Juillet 1951
demeurant [Adresse 5], [Localité 3]

non comparant, ni représenté mais conluant en personne

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENTE : Aurélie GIOCONDI, Première Vice-Présidente en charge du service civil du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Christèle ROUMY

Débats à l’audience publique du 08 Juillet 2024, date à laquelle la Présidente a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 16 Septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 16 Septembre 2024 et signé par la présidente et la greffière, Christèle ROUMY, présente lors de la remise.

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant contrat en date du 14 octobre 2014, madame [Y] [R] a donné en location à monsieur [Z] [S] un local à usage d’habitation, soit une villa F3 de 100 m2 sis [Adresse 4], à [Localité 3], pour un loyer de 130.000 F.CFP.

Suite à des impayés de loyers sur la fin de l’année 2018, madame [R] a fait délivrer un commandement de payer à son locataire contenant mention de la clause résolutoire le 21 janvier 2019, lequel mentionnait une dette locative de 399.408 F.CFP.

Par ordonnance en date du 1er octobre 2019, le juge des référés a suspendu les effets de la clause résolutoire et octroyait à monsieur [S] un délai pour s’acquitter de sa dette locative au moyen de 23 mensualités d’un montant de 28.000 F.CFP et d’une 24eme à hauteur du solde.

Par requête signifiée le 13 novembre 2023 et reçue au greffe le 28 novembre 2023, madame [R] a saisi le tribunal de première instance de Nouméa aux fins d'obtenir :
- la condamnation de monsieur [S] au paiement des sommes suivantes :
> 766.112 F CFP au titre des loyers et charges impayés,
> 391.008 F.CFP à titre de dommages et intérêts pour défaut du respect légal préavis de congé,
> 260.672 F.CFP au titre des pénalités de retard contractuelles,
> 357.943 F.CFP à titre de dommages et intérêts pour les réparations locatives et menues réparations engagées en fin de bail, après déduction du dépôt de garantie,
- juger que l’ensemble de ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement,
- le prononcé de l’exécution provisoire,
- la condamnation de monsieur [S] à lui verser la somme de 350.000 F.CFP en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris l’instance en référé, avec distraction au profit de la SELARL TEHIO, société d’avocats à la cour, aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, madame [R] énonce que monsieur [S] n’a pas respecté les engagements donnés par l’ordonnance de référé et a quitté son logement le 4 mars 2020, sans payer le loyer de décembre 2019, et sans délivrer régulièrement de congé. Madame [R] expose qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi et qu’elle a récupéré son logement dans un état déplorable, ce qui la contrainte à engager des travaux de remise en état.

Monsieur [S], par des courriers communiqués en novembre 2023 et janvier 2024, dans lesquels il sollicitait le rejet des demandes introduites à son encontre, soutenant ne devoir aucune somme à madame [R].

Il fait valoir que la maison était dans un mauvais état, notamment sur le plan de l’électricité et de la robinetterie et de l’évacuation des eaux usées. Il ajoutait n’avoir participé ni à un état d’entrée, ni à un état de sortie. Il ajoute que les dégradations relevées ne lui sont pas imputables mais consistent en de l’usure normale.
Il soutient également être parti à la demande de madame [R] et avoir laissé la maison propre.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 février 2024. L'audience de plaidoirie s’est tenue le 8 juillet 2024, date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur les demandes principales

A. Sur le défaut de respect du délai de préavis du congé

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. (…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Il sera relevé que si le bail mentionne une durée de préavis supérieure de 4 mois, ce dernier, en ce qu’il contredit une disposition légale, ne peut s’appliquer. D’ailleurs, madame [R] ne sollicite pas l’application de cette clause mais invoque la disposition légale citée ci-avant.
Ensuite, et bien que monsieur [S] soutient qu’il est parti à la demande de sa bailleresse, il ne verse aucun élément ne justifiant de sa position.
Il n’apparaît pas, en outre, contesté son départ de la maison litigieuse à la date indiquée par madame [R], soit le 4 mars 2020.
Or, monsieur [S] ne démontre pas avoir délivré régulièrement son congé à sa bailleresse.
Il est donc redevable des trois mois de loyers réclamés qui correspondent à l’exécution de son délai de préavis.
Il sera donc condamné à verser à madame [R] la somme sollicitée de 391.008 F.CFP.

B. Sur le solde locatif

L'article 1315 du code civil, devenu 1353, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives.

À l’appui de ses prétentions, madame [R] verse aux débats:
- le contrat de bail en date du 14 octobre 2014,
- le commandement à locataire défaillant du 21 janvier 2019,
- l’ordonnance de référé du 1 octobre 2019,
- le décompte des sommes dues établi par l’agence IMMO Nord,
- les factures CLAUSE ROGER du 20 août 2020 et la facture GK PEINTURE du 4 septembre 2020.

1. Sur l’arriéré de loyers et charges

En produisant le contrat de bail, madame [R] justifie, au sens de l’article 1315 susvisé, l’obligation au paiement des loyers dont est tenu à son égard monsieur [S] en sa qualité de locataire.

Il résulte du contrat de bail fixant le montant du loyer, du commandement de payer, de l’ordonnance de référé, du décompte produit, et de l’absence de contestation de versement des loyers revendiqués par monsieur [S] que ce dernier reste devoir un solde de loyers de 647.719 F.CFP, dans la mesure où il ne saurait lui être imputé la totalité du mois de loyer de mars 2020 dans le cadre d’un arriéré déjà pris en compte dans la demande du non-respect de préavis.

Il convient donc de fixer à la somme de 647.719 F.CFP l’arriéré de loyers et charges restant dû, somme qui devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

2. Sur les travaux de remise en état

...De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation Il importe de relever que si le défendeur invoque un état des lieux dans ses écritures, il ne le produit pas. Le défendeur ne produit pas non plus d’état des lieux d’entrée ni de sortie.

Il convient donc de faire application de l’article 1731 du code civil de Nouvelle-Calédonie, lequel dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 énonce ensuite que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute

L’article 1754 du code civil dispose que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

L’article 1755 précise qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le locataire est obligé, notamment :
ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En l’espèce, et en l’absence de production d’état des lieux d’entrée, monsieur [S] est présumé avoir pris la maison en bon état de réparations locatives.
En outre, si ce dernier conteste dans ses écritures cet état, il ne verse aucun élément permettant d’étayer ses propos.

Madame [R] produit ensuite deux factures :
Une facture de l’entreprise ROGER pour un montant total de 708.870 F.CFP qui date du 20 août 2020, adressé à madame [R] portant l’objet « remise en état d’une villa baie de kudo koumas »
Une facture du 4 septembre 2020 de l’entreprise GK peinture adressée à madame [R] portant sur la peinture complète de la villa pour un montant de 273.050 F.CFP.

On relève que ces deux factures sont datées d’août et septembre 2020, soit près de 5 à 6 mois après le départ du locataire. Toutefois, madame [R] expose que la crise du covid, et le confinement qui s’en est suivi, explique la tardiveté de ces factures.

Surtout, ces factures visent une réfection de la villa sans établir l’existence de dégradations imputables au locataire. En effet, madame [R] ne produit ni procès-verbal de constat d’huissier de justice, ni photographies, ni attestations de témoins démontrant que les factures produites répondent à des dégradations commises par le locataire, étant précisé que si le locataire est effectivement présumé avoir pris la villa en bon état, presque 6 années se sont écoulées entre son entrée dans les lieux et sa sortie.

Dès lors, madame [R] ne démontrant pas l’existence de dégradations commises pendant son bail par son locataire, elle sera déboutée de la demande de dommages et intérêts introduite à ce titre.

3. Sur les pénalités de retard contractuelle

En vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’il est applicable à la Nouvelle-Calédonie, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de cet article, la clause insérée dans le bail litigieux qui indique que tout paiement mensuel tardif du loyer donnera de plein droit lieu à des pénalités égales à 10 % du loyer que le preneur devra verser en même temps que le prochain loyer, sans qu’il soit besoin d’un rappel, et sans que le défaut de rappel par le bailleur puisse être interprété comme une renonciation à les percevoir doit être déclarée non écrite.

Madame [R] sera donc déboutée de sa demande en paiement au titre des pénalités de retard contractuelles.

4. Sur le solde de compte locatif

Il ressort du contrat de bail et des écritures de la demanderesse qu’un dépôt de garantie de 130.000 F.CFP a été versé par le locataire.

Dès lors, il convient de déduire de la somme due au titre de l’arriéré de loyers la somme versée au titre du dépôt de garantie.

Il sera donc prononcé la condamnation de monsieur [S] au paiement de la somme de 517.719 F.CFP, à titre de solde de compte locatif, avec intérêts légaux à compter de la signification du présent jugement.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il sera supporté par la partie perdante, monsieur [S], l’intégralité des dépens de la présente procédure.
Monsieur [S] ayant déjà été condamné dans l’ordonnance de référé du 1er octobre 2019 à payer les dépens de cette instance en référé, il n’y a pas lieu de la condamner de nouveau à payer ces dépens dans le cadre de cette présente instance.

Les circonstances de l’espèce commandent de condamner monsieur [S] à verser à madame [R] la somme de 160.000 F.CFP en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’urgence pour le bailleur d’être payé du solde locatif justifie le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS