TJ Bobigny, 13 sept. 2024, RG 24/03455

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 5]
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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 24/03455
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFOO

Minute :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F
Représentant :SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [O] [M]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL KACEM ET CHAPULUT
Copie délivrée à :
M. [M]
Le 13 Septembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 Septembre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 4], venant aux droits du FOYER NOISEEN et de la SADIF,
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocats au Barreau de Paris,

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er avril 2003, modifié par avenants conclus les 18 octobre 2017 et 3 avril 2023, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F, venant aux droits du Foyer Noiséen et de la SADIF, a donné à bail à M. [O] [M] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] (escalier J, logement 169), pour un loyer mensuel de 301,50 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 302 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 22 mai 2023, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 5 420,57 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 20 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 juin 2024.

A cette date, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de M. [O] [M] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de M. [O] [M] :
- au paiement de la somme actualisée de 6 992,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement à hauteur de 250 euros.

M. [O] [M] comparaît. Il explique régler le loyer du mois de mai aujourd'hui. Il indique que ses enfants vont l'aider et qu'il a des crédits en cours. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 3 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 1er avril 2003, modifié par avenants conclus les 18 octobre 2017 et 3 avril 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2023, pour la somme en principal de 5 420,57 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2023.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [O] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (1,71 €), la somme de 6 990,63 euros à la date du 3 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

M. [O] [M] n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [O] [M] sera donc condamné au paiement de cette somme de 6 990,63 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 418,86 euros exigible à compter du commandement de payer du 22 mai 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [O] [M] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juin 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM Immobilière 3F les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,