TJ Bobigny, 13 sept. 2024, RG 23/03739

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 4]
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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/03739
N° Portalis DB3S-W-B7H-YS7A

Minute :

Madame [G] [P] [B]
Monsieur [Y] [B]
Représentant : Maître Benjamin JAMI de la
SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS,
vestiaire : E1811

C/

Madame [M] [K] [J]
Représentant : Me Ferroudja BETTACHE,
avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : PB 292

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me JAMI
Copie, dossier, délivrés à :
Me BETTACHE
Le 13 Septembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 Septembre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [G] [P] [B] et Monsieur [Y] [B], demeurant tous deux [Adresse 5],
Représentés par Maître Kenson COLLIN du Cabinet BJA, Avocats au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [M] [K] [J], demeurant [Adresse 3],
Comparante en personne, assistée de Maître Ferroudja BETTACHE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 22.12.2023 au titre de l’Aide juridictionnelle, par décision rectificative, numéro BAJ : C-93008-2023-007700 (AJ totale)

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date du 20 septembre 2018, Mme [G] [P] [B] et M. [Y] [B] ont donné à bail à Mme [M] [K] [J] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 603 et 26 euros et 70 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 603 et 26 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 15 février 2023, Mme [G] [P] [B] et M. [Y] [B] ont fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 368 euros visant la clause résolutoire.

Ils ont ensuite fait assigner Mme [M] [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 14 novembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 10 juin 2024.

A cette date, Mme [G] [P] [B] et M. [Y] [B], représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de Mme [M] [K] [J] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de Mme [M] [K] [J] :
- au paiement de la somme actualisée de 6 887,91 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 720 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Ils exposent, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1106 et suivants du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement.

Mme [M] [K] [J] comparaît, assistée. Elle explique qu'elle souffre d'une affection longue durée suite à une dépression. Elle fait valoir que les charges n'ont pas été justifiées ou régularisées et que la somme de 3 570 euros n'est pas due. Elle ajoute qu'elle a effectué un versement de 200 euros le 6 juin 2024. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle précise qu'elle aurait souhaité pouvoir restituer le parking. Elle indique enfin que son dernier loyer est réglé.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 15 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Les baux conclus le 20 septembre 2018 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2023, pour la somme en principal de 3 368 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 avril 2023.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 23 de cette loi précise que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Le bailleur produit un décompte indiquant que Mme [M] [K] [J] reste lui devoir la somme de 6 887,91 euros à la date du 1er juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

Cependant, le bailleur ne justifie pas des charges appelées. Il convient donc de déduire de la créance la somme de 3 570 euros.

Mme [M] [K] [J] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3 317,91 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement du 15 février 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, Mme [M] [K] [J] a repris le paiement de son loyer courant. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [M] [K] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si la locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser les propriétaires du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ces derniers un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [M] [K] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Mme [G] [P] [B] et M. [Y] [B], Mme [M] [K] [J] sera condamnée à leur payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,