TJ Bobigny, 13 sept. 2024, RG 23/00973

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
[Adresse 3]
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[Localité 8]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/00973
N° Portalis DB3S-W-B7H-X4JX

Minute :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F
Représentant :SELARL KACEM ET CHAPULUT,
avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [M] [Y]
Représentant : Me Ferroudja BETTACHE,
avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,
vestiaire : PB 292

Monsieur [S] [H]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL KACEM ET CHAPULUT
Copie, dossier, délivrés à :
Me BETTACHE
Copie délivrée à :
M. [H]
Le 13 Septembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 Septembre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 7],
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocats au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 5], [Adresse 11] - [Localité 12],
Représentée par Me Ferroudja BETTACHE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée

Monsieur [S] [H], demeurant [Adresse 5], [Adresse 11] - [Localité 12],
Comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 août 2017, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a donné à bail à Mme [M] [Y] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 12] ([Adresse 11]), pour un loyer mensuel de 288,79 euros, outre une provision sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 288,79 euros.

Mme [M] [Y] et M. [S] [H] se sont mariés.

Des loyers étant demeurés impayés, le 24 août 2022, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 759,74 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [M] [Y] épouse [H] et M. [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par actes en date des 19 juin et 18 octobre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après deux renvois aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 10 juin 2024.

A cette date, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de Mme [M] [Y] épouse [H] et M. [S] [H] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation solidaire de Mme [M] [Y] épouse [H] et M. [S] [H] :
- au paiement de la somme actualisée de 6 046,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle précise avoir appris à l'audience du 9 octobre 2023 que Mme [Y] était mariée. Elle fait valoir que M. [H], son époux, est cotitulaire du bail en vertu de l'article 1751 du code civil et que le commandement délivré le 24 août 2022 lui est opposable en vertu de l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement sur 36 mois. Elle précise que le supplément de loyer de solidarité appliqué a été remboursé au mois de mars.

Mme [M] [Y] comparaît, représentée. M. [H] comparaît. Ils expliquent que Mme [Y] a été licenciée pendant sa grossesse alors que M. [H] venait de commencer une formation et que la fille de Mme [Y] était en école de commerce. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros puis 100 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique les 19 juin et 19 octobre 2023, soit plus de six semaines avant les audiences des 9 octobre 2023 et 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 25 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". L'article 1751 du code civil dispose par ailleurs que e droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Enfin, l'article 9-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

Le bail conclu le 11 août 2017 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 août 2022, pour la somme en principal de 1 759,74 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 octobre 2022.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [M] [Y] épouse [H] et M. [S] [H] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (1,71 € x 15), la somme de 6 020,69 euros à la date du 3 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Mme [M] [Y] épouse [H] et M. [S] [H] n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Le bail conclu le 11 août 2017 contient une clause de solidarité en son article 5.

Mme [M] [Y] épouse [H] et M. [S] [H] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 6 020,69 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 752,90 euros à compter du commandement de payer du 24 août 2022, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Mme [M] [Y] épouse [H] et M. [S] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juin 2024 jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [M] [Y] épouse [H] et M. [S] [H], partie perdante, supporteront in solidumla charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM Immobilière 3F les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,