TJ Bobigny, 13 sept. 2024, RG 23/03143

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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REFERENCES : N° RG 23/03143
N° Portalis DB3S-W-B7H-YQGM

Minute :

Société CDC HABITAT
Représentant : Cabinet LE NAIR BOUYER &
ASSOCIES, avocats au barreau du VAL D’OISE

C/

Monsieur [G] [Z]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Cabinet LE NAIR BOUYER &
Associés
Copie délivrée à :
M. [Z]
Le 13 Septembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 Septembre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3],
Représentée par Maître SAKHRI Ilhem du Cabinet LE NAIR BOUYER & Associés, Avocats au Barreau du Val d’Oise

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 4],
Comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 mai 2020, modifié par avenant conclu le 8 septembre 2021, la société d'économie mixte CDC Habitat a donné à bail à M. [G] [Z] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] à [Localité 5] (porte 255), pour un loyer mensuel de 922,19 euros et 204,84 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 922,19 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 7 juillet 2023, la société d'économie mixte CDC Habitat a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 4 000,65 euros visant la clause résolutoire.

La société CDC Habitat a ensuite fait assigner M. [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 26 octobre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Par jugement rendu le 7 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a déclaré M. [G] [Z] recevable à bénéficier des mesures de traitement de sa situation de surendettement et renvoyé son dossier à la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis pour poursuite de la procédure.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 10 juin 2024.

A cette date, la société d'économie mixte CDC Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de M. [G] [Z] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de M. [G] [Z] :
- au paiement de la somme actualisée de 6 074,15 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, 18 du décret du 11 mars 2015 et 544 du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement et précise que chaque mensualité doit être versée avant le 5 du mois.

M. [G] [Z] comparaît. Il explique faire son possible pour que son loyer soit réglé, qu'il est suivi par une assistante sociale et que sa demande aux fins de bénéficier d'allocations logement est en cours. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 20 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 27 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'économie mixte CDC Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 10 mai 2020, modifié par avenant conclu le 8 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juillet 2023, pour la somme en principal de 4 000,65 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 septembre 2023.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [G] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (138,51 € + 178,09 €), la somme de 6 074,15 euros à la date du 4 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

M. [G] [Z] n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

M. [G] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme de 6 074,15 euros.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Enfin l'article 24 VI de cette même loi prévoit que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l'espèce, la situation de M. [G] [Z] a été déclarée recevable au bénéfice de la procédure de surendettement. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [G] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

V - Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

VI - Sur les mesures de fin de jugement

M. [G] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société d'économie mixte CDC Habitat les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,