TJ Bobigny, 13 sept. 2024, RG 24/03882

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/03882
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHVH

Minute :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F
Représentant :SELARL KACEM ET CHAPULUT,
avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [V] [H]
Madame [Z] [L]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
SELARL KACEM ET CHAPULUT
Copie délivrée à :
M. [H]
Mme [L]
Le 13 Septembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 Septembre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 3],
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris,

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [H], demeurant [Adresse 4],
Comparant en personne

Madame [Z] [L], demeurant [Adresse 4],
Comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 31 juillet 2015, modifié par avenant conclu le 28 février 2022, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [V] [H] et Mme [Z] [L] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] à [Localité 5] (logement 6111, parking 2209P-0063), pour un loyer mensuel de 915,56 et 36,61 euros, outre une provision sur charges et un dépôt de garantie d'un montant de 915,56 et 36,61 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 24 novembre 2022, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 000 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [V] [H] et Mme [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 14 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 juin 2024.

A cette date, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
- l'expulsion de M. [V] [H] et Mme [Z] [L] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation solidaire de M. [V] [H] et Mme [Z] [L] :
- au paiement de la somme actualisée de 8 204,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 et 1741 du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle précise que les causes du commandement de payer ont été apurées et que le paiement des loyers a repris depuis quelques mois. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs de 100 euros pendant 35 mois avec paiement du solde à la 36ème échéance.

M. [V] [H] et Mme [Z] [L] comparaissent. Ils expliquent qu'ils ont rencontré des difficultés financières et que leur loyer a augmenté. Ils confirment avoir repris le paiement de leur loyer. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d'HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 24 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Par ailleurs, aux termes de l'article 1184, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat du 31 juillet 2015, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontrent que M. [V] [H] et Mme [Z] [L] sont redevables de la somme de 8 204,71 euros. Cette somme est supérieure à quatre échéances contractuelles.

Dès lors, l'inexécution constatée est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [V] [H] et Mme [Z] [L] restent lui devoir la somme de 8 204,71 euros à la date du 3 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, comprenant un dernier paiement de 1 100 euros le 13 mai 2024 et sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.

Le bail conclu le 31 juillet 2015, modifié par avenant conclu le 28 février 2022 contient une clause de solidarité en son article 5.

M. [V] [H] et Mme [Z] [L] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 8 204,71 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 000 euros à compter du commandement de payer du 24 novembre 2022, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". L'article 1184 du code civil dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat de bail dispose en outre que la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [V] [H] et Mme [Z] [L] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la résiliation étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et le bail sera résilié. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juin 2024 jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [V] [H] et Mme [Z] [L], partie perdante, supporteront in solidumla charge des dépens. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'HLM Immobilière 3F les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,