TJ Paris, 23 sept. 2024, RG 24/03822

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Alain ABITAN
Préfecture de [Localité 4]
M. Le Procureur de la République (parquet civil)

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Isabelle de LIPSKI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03822 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RZD

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 19 JUILLET 2024
PROROGÉE EN DATE DU 23 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR
Monsieur [E] [M], dit [D] [N]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Maître Isabelle de LIPSKI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D0669

DÉFENDERESSE
Madame [U] [J]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Alain ABITAN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B630

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 septembre 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03822 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RZD

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 30 novembre 2021 à effet au 21 décembre 2021, Monsieur [E] [M] a consenti à Madame [U] [J] un bail d'habitation portant sur un logement avec cave situé [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel initial de 2110 euros et une provision sur charges de 280 euros.
Des échéances de loyer étant impayées, un commandement de payer la somme de 5 287,61 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17 octobre 2023 à Madame [U] [J].
Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, Monsieur [E] [M] a fait assigner Madame [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec l'aide de la force publique si besoin,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Madame [U] [J],
- la condamner par provision au paiement de la somme de 15 583,09 euros au titre de l'arriéré arrêté au 15 février 2023 (échéance de février 2024 incluse),
- fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation, équivalente au montant du loyer et charges actualisés et révisés, due à compter de la résiliation et la condamner par provision au paiement de cette somme jusqu'à complète libération des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
A l'audience du 29 février 2024, Monsieur [E] [M], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé sa créance à la somme de 23428,55 euros (échéance de mai 2024 incluse), conclu au débouté de Madame [U] [J] de l'ensemble de ses demandes et a précisé s'opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, le paiement du loyer courant n’ayant pas repris. Des conclusions en réplique visées par le greffier ont été déposées à l’audience.
Régulièrement convoquée et représentée par son conseil, Madame [J] a présenté ses observations et déposé de fortes conclusions écrites visées par le greffier.
Elle a demandé :
In limine litis, que le juge constate les demandes irrecevables en l’absence de fondements juridiques des demandes et l’assignation nulle et de nul effet à défaut d’avoir respecté les exigences de l’article 56 du NCPC (défaut de mention de textes fondant les demandes). Subsidiairement, elle a affirmé que la CCAPEX n’aurait pas été informée de sa situation dans les délais exigés par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et que l'assignation aux fins de constat de la résiliation n’aurait pas été notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Elle a soutenu encore que l’absence de diagnostic social et financier posait difficulté et devait être sanctionnée, notamment par l’irrecevabilité des demandes. Pour toutes ces raisons, elle a conclu ainsi à l’irrecevabilité de toutes les demandes du locataire.A titre principal :
Juger Nul et de nul effet le commandement de payer daté du 17 octobre 2023 visant la clause résolutoire délivré par Mr [D] [N] à Madame [U] [J] Et débouter Monsieur [D] [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.A titre subsidiaire :
Juger qu'il existe de multiples contestations sérieuses quant aux demandes formulées par Monsieur [D] [N], et juger n'y avoir lieu à référé et inviter les parties à mieux se pourvoir au fond, A titre très subsidiaire :
Juger que Monsieur [D] [N] n'a pas respecté l'article 17 de la Loi de 1989 Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018, qu’il n'a pas respecté son obligation de délivrance au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, qu’il n'a pas satisfait à son obligation de délivrance d'un logement décent au locataire, Juger que Madame [U] [J] n'a pas eu la jouissance paisible de son appartement En conséquence et dans tous les cas :
Juger que Madame [U] [J] est bien fondée à invoquer l'exception d'inexécution ;A titre infiniment subsidiaire, vu l'article 1244-1 du code civil (ancien) Vu l'article 1345-3 du Code Civil, Vu L'article 24 alinéa V de la loi du 6 juillet 1989 :
Juger recevables et bien fondés Madame [U] [J] en ses demandes, Y faisant droit, Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail en date du 10 juin 2020, et rappelé dans le commandement de payer qu'il lui a été délivré le 6 septembre 2021,Autoriser Madame [U] [J] à s'acquitter de sa dette en 35 mensualités d'un montant de 100 euros en sus du loyer courant, la 36ème mensualité venant régler le solde de sa dette, Juger que le premier versement sera effectué dans le mois qui suivra la signification de l'ordonnance et ensuite le 10 de chaque mois,

A titre reconventionnel :
Condamner Monsieur [D] [N] au paiement à Madame [U] [J] de la somme de 14 500 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi (500 € par mois depuis la prise d'effet du bail, soit 29 mois (Décembre 2021 à Mai 2024) au titre du préjudice de jouissance,Condamner Monsieur [D] [N] au remboursement à Madame [U] [J] des sommes payées au titre de ces provisions pour charges sur le fondement de l'action en répétition de l'indu, soit la somme de (280 euros X 29 mois) = 8120 euros, Condamner Monsieur [D] [N] à payer à Madame [U] [J] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en raison du refus de remettre les quittances mensuelles de loyer, Condamner Monsieur [D] [N] à payer à Madame [U] [J] la somme de 2 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l'absence de dossier de diagnostic technique, Juger que Monsieur [D] [N] à remettre à Madame [U] [J] des quittances mensuelles de loyer pour la période concernée et dument payer, le tout sous astreinte de 100 € par document, ladite astreinte commençant à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir,A titre très subsidiaire :
CONDAMNER [D] [N] à effectuer les travaux nécessaires à la jouissance paisible du logement loué sous astreinte de 100 € par jour de retard,CONDAMNER Monsieur [D] [N] à effectuer les régularisations de charges sous astreinte de 100 € par jour de retard Et dans tous les cas :
Designer tel Expert qu'il plaira au Tribunal de nommer, avec pour mission de : • se rendre sur les lieux ; se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ; • s'adjoindre tout sapiteur ; examiner les non conformités, non finitions et désordres allégués par Madame [U] [J] et en particulier, ceux mentionnés dans les présentes conclusions et les pièces y étant annexées ; • en indiquer l'origine ; • indiquer quels sont les travaux nécessaires à la cessation des non conformités, non finitions et désordres et en chiffrer le coût ; • fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond, de déterminer, s'il y a lieu, les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices éventuellement subis En cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser Madame [U] [J] à faire exécuter à ses frais, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous le constat de bonne fin dudit expert, lequel déposera, s'il y a lieu, un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux et les délais de réalisation,Dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du CPC et qu'il déposera l'original et une copie de son rapport, au Greffe du Tribunal de céans, dans le délai qui lui sera imparti,Dire que l'expert devra vérifier si le loyer tel que fixé par Monsieur [D] [N] est conforme avec l'encadrement fixé par l'article 17 de la Loi de 1989 et son décret d'application ; Fixer le montant de la provision à consigner au greffe, à titre d'avance, sur les honoraires de l'expert, Designer un expert afin d'établir les comptes entre les parties ;En tout état de cause :
Débouter [D] [N] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.Reconventionnellement :
Condamner [D] [N] au paiement à Madame [U] [J] par provision au remboursement de la somme de 1095 euros, Condamner [D] [N] à payer à Madame [U] [J], une somme qui ne saurait être inférieure à 2600 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC
A l’audience, le conseil de la locataire a souhaité préciser que la demande d'acquisition de la clause résolutoire se heurtait à une contestation sérieuse en raison du préjudice de jouissance subi, étant bien fondée à opposer l'exception d'inexécution.
Subsidiairement, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Aucun diagnostic social n’a été remise au Greffe avant l’audience.

L’affaire a été prorogée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur les demandes in limine litis
Sur la nullité de l’assignation 
En l’espèce, Madame [U] [J] invoque la nullité de l’assignation en qu’elle ne contient pas les moyens de droit et les mentions exigés par l’article 56 du CPC.
L’article 114 du CPC dispose qu’« aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. »
En se limitant à mentionner dans l’acte de saisine le bail conclu entre les parties et le commandement de payer délivré sans autre référence textuelle légale, la première condition de l’article 114 du CPC est remplie en ce qui concerne le défaut de moyens de droit.
Cependant, alors que Madame [U] [J] est gérante de société, qu’elle n’ignore pas avoir un litige locatif avec son propriétaire, notamment pour arriérés de loyers depuis plusieurs mois, et qu’elle s’est faite représenter à l’audience par un avocat en mesure de présenter sa défense, celle-ci ne soutient ni ne prouve, avoir subi un quelconque grief du fait des irrégularités dénoncées, ce qui est la deuxième condition préalable à tout prononcé de la nullité de l’assignation.
Par conséquent, la demande consistant à déclarer nulle et de nul effet l’assignation délivrée sera rejetée.
Sur la saisine de la CCAPEX, le diagnostic social et financier et la recevabilité
Monsieur [E] [M] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département le 28 février 2024 pour une première audience fixée le 22 mai 2024. Le délai de six semaines fixé par l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 est donc respecté.
Il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 17 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
Concernant l'absence de diagnostic social et financier, l'irrecevabilité prévue par les textes précités sanctionne l'absence de notification au représentant de l'Etat dans le délai légal, mais ne sanctionne pas l’absence réalisation par les services sociaux désignés du diagnostic social et financier.
L'action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la nullité du commandement de payer délivré le 17 octobre 2023
∙ La locataire argue de l’imprécision des sommes mentionnées dans le commandement de payer délivré le 17 octobre 2023.
Or, en l’espèce, le commandement vise le décompte joint à l'acte lequel reprend mois par mois les sommes dues en opérant la distinction entre le loyer et les charges, si bien que Madame [U] [J] ne saurait sérieusement soutenir qu'elle n'est pas en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées.
∙ Par ailleurs, la défenderesse précise que le commandement de payer fait mention d’un délai de 6 semaines alors que le bail mentionne un délai de 2 mois. Cette mention de 6 semaines au lieu des 2 mois prévus au contrat de bail serait de nature à vicier le commandement de payer.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Avis Cour de cassation Civ 3eme 13 Juin 2024 - n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 30 novembre 2021 prévoit une clause résolutoire acquise deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et le commandement de payer délivré le 17 octobre 2023 vise le délai légal de six semaines et non le délai contractuel de deux mois.

Cependant, s'agissant d'une nullité de forme, Madame [U] [J] ne justifie d'aucun grief dans la mesure où il apparait qu’elle n'a procédé à aucun paiement, même partiel, que ce soit dans le délai de six semaines ou le délai de deux mois.

Il en ressort que le commandement de payer délivré le 17 octobre 2023 est valide.

Sur les charges et la demande de remboursement

La locataire affirme qu’il n’y a pas eu de régularisation de charges en violation avec les dispositions de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. 

Il apparaît sur le décompte joint au commandement de payer et sur celui produit avec l’assignation que les charges ont été régularisées en mai 2023 pour l'exercice 2022 (en défaveur de la locataire). En outre, Madame [U] [J] a été bien informée de cette régularisation par courrier en date du 6 juin 2023.

Par conséquent, dans la mesure où la régularisation des charges de l’année 2023 n’a pu encore intervenir puisque les comptes de l'exercice 2023 n’avaient été approuvés avant l’audience, et où aucun élément n'est produit par la défenderesse au soutien du non-respect de la procédure prévue par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci Madame [U] [J] sera déboutée de sa demande en remboursement de charges.

Sur le montant des sommes réclamées dans l’assignation

Le décompte joint à l'acte, totalisant un arriéré locatif de 23 428,55 euros échéance du mois de mai incluse, reprend mois par mois les sommes dues en opérant la distinction entre le loyer et les charges, si bien que Madame [U] [J] ne saurait sérieusement soutenir qu'elle n'a pas parfaitement été éclairée sur le montant global de charges et de loyers réclamés, ni avoir été en mesure de contester notamment des sommes payées et non comptabilisées.

Aucun élément n’est produit par la défense, qui procède par voie d’affirmation, permettant d’établir que le montant de l’arriéré locatif est erroné.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de [Localité 4] le 28 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 17 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 17 octobre 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois, ainsi qu’il en ressort du décompte produit.
Sur les contestations sérieuses
Madame [U] [J] affirme qu'il existe des contestations sérieuses, les loyers n'ayant pas été intégralement payés du fait des désordres affectant le logement, ce qui l'autorise à opposer à sa bailleresse l'exception d'inexécution.
Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est « impropre à son usage » (Cass. 3e civ., 21 nov. 1995).
Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [J] produit un seul procès-verbal de constat avec des photos établi le 6 février 2024, dans lequel il est mentionné :
Concernant le parquet flottant, « un dénivellement au niveau du sol », et « un creux devant les toilettes »Concernant les fenêtres, celles-ci sont en « simple vitrage » et le commissaire de justice « en posant sa main sur la vitre sent un froid extérieur », dans le salon, « la fenêtre est légèrement voilée et la poignée défectueuse » dans la cuisine « la poignée de la fenêtre est ballante », dans la chambre « la manivelle du volet extérieur grince et le battant est voilée elle ferme difficilement »Si ces éléments établissent la réalité de quelques désordres qui ne sont pas formalisés dans l’état des lieux d’entrée, ceux-ci sont insuffisants à caractériser que le logement soit impropre à son usage. Il apparaît en outre que Madame [U] [J] ne produit aucun élément (lettres AR, courriels, sms…) attestant qu’elle ait dénoncé auprès du bailleur ces désordres au cours du bail. Néanmoins, le bailleur précise dans ses écritures qu’une seule réclamation concernant les fenêtres a été faite par la locataire, réclamation qui a été suivie par une intervention technique (facture du 20 mai 2022).
Dès lors, la contestation soulevée par Madame [U] [J] ne présente pas un caractère sérieux et elle échoue à démontrer que les demandes présentées par Monsieur [E] [M], notamment en ce qui concerne le constat de la résiliation par acquisition de la clause résolutoire, excèdent les pouvoirs du juge des référés.
Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 décembre 2023 à minuit.

Sur l’indécence, les vices cachés et le trouble de jouissance allégué
En se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, Madame [U] [J] affirme que le logement ne répond pas aux normes de décence.
Concernant les désordres et vices cachés, il ressort des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et que le locataire est tenu de payer les loyers.
En l’espèce, Madame [U] [J], qui assure que le logement est indécent et qu’il est sujet à de nombreux désordres et autres vices cachées, ne produit cependant qu’un seul procès-verbal de constat mentionnant quelques imperfections concernant le parquet flottant, des poignées de fenêtres peu fonctionnelles et la présence de simple vitrage aux fenêtres. De plus, Madame [U] [J] affirme, sans pour autant produire ni rapport d’intervention ni devis de remise en état d’un électricien ni lettre de réclamation auprès bailleur, que l’installation électrique du logement ne serait pas aux normes et qu’elle serait dangereuse pour sa sécurité.
Si le procès-verbal de constat établit la réalité de quelques désordres, ceux-ci sont insuffisants à caractériser l’indécence du logement qui doit être démontrée par des éléments objectifs probants notamment quant aux risques pour la sécurité des personnes.
Ainsi, à défaut d’éléments suffisants, Madame [U] [J] échoue à démontrer l’indécence du logement ni même à établir que le logement n’est pas conforme à la destination en vue de laquelle il a été loué.

Sur la demande indemnitaire pour le trouble de jouissance allégué
Madame [U] [J] demande au juge des référé de condamner le propriétaire à lui payer 14 500 en dommages et intérêts pour troubles de jouissance.
L’article 835 alinéa 2 du CPC dispose que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
En l’espèce, et au regard des développements précédents, le trouble de jouissance n’apparait pas démontré à ce jour.
En outre et en toute hypothèse, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de statuer sur des demandes de dommages et intérêts.
Par conséquent, la demande de Madame [U] [J] en dommages et intérêts, qui relève du juge du fond, sera par conséquent rejetée.

Sur l'exception d'inexécution
Il ressort des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent et que le locataire est tenu de payer les loyers. Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage (Civ 3eme, 21 nov. 1995).
En l'espèce, au soutien de son allégation tenant à l'indécence du logement loué, Madame [U] [J] se bornent à produire un procès-verbal de constat établi en février 2024, soit après la délivrance du commandement de payer, mentionnant certaines imperfections au niveau de la pose du parquet flottant et des poignées de fenêtres. De plus elle ne produit aucune correspondance destinée au bailleur au sujet des désordres supposés rencontrés dans l'appartement, de sorte que celui-ci n’a jamais été en mesure de pouvoir y remédier.
Par conséquent, ainsi qu’il l’a été explicité précédemment, il en ressort qu'elle ne saurait sérieusement pouvoir opposer l'exception d'inexécution.

En conséquence, sur le constat de la résiliation du bail
Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à la date du 17 décembre 2023 à minuit.

En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des débats, des pièces produites et de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l'audience et qu’aucun élément n’est produit sur la situation financière de la locataire permettant d’envisager raisonnablement un apurement de la dette.
Dès lors, Madame [U] [J] étant sans droit ni titre à compter du 18 décembre 2024, et rien ne permettant d’établir qu’elle soit en mesure de régler sa dette alors que le versement du loyer courant n’a pas repris, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'expertise concernant les désordres et l’encadrement des loyers
Il ressort des dispositions des articles 9, 10, 143 et 144 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention et que le juge peut soit d'office, soit à la demande des parties, ordonner toutes les mesures d'instruction dont dépend la solution du litige dès lors que les éléments au dossier sont insuffisants pour lui permettre de statuer.
L'article 146 du code de procédure civile précise qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve
En l'espèce, comme rappelé précédemment, Madame [U] [J] ne produit qu’un procès-verbal de constat peu concluant avec des photos peu démonstratives alors que celui-ci aurait pu être corroboré par d’autres éléments objectifs comme des mises en demeure adressées de procéder à des travaux ou un rapport technique d’un homme de l’art concernant les désordres supposés.
Par conséquent, il y a carence dans l'administration de la preuve et Madame [U] [J] sera par conséquent déboutée de sa demande d'expertise.

Sur les manquements allégués du bailleur
Sur le diagnostic technique
En se fondant sur l’obligation de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [U] [J] affirme ne pas avoir reçu le dossier complet du diagnostic technique et demande en conséquence une indemnisation à hauteur de 2 600 euros.
L’article 835 alinéa 2 du CPC dispose que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
En outre et en toute hypothèse, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de statuer sur des demandes de dommages et intérêts.
La demande de Madame [U] [J] en dommages et intérêts, qui relève du juge du fond, sera par conséquent rejetée.

Sur la délivrance de quittances
En se fondant sur l’obligation de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [U] [J] affirme ne pas avoir reçu régulièrement les quittances de loyers et demande en conséquence la remise de celles-ci sous astreinte de 100 euros par jour de retard ainsi qu’une indemnisation à hauteur de 1 000 euros.
La transmission de quittances est obligatoire pour le bailleur si le locataire en fait la demande en application de l’article 21 de la loi du 06/07/89.
L’article 835 alinéa 2 du CPCP dispose que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
En outre et en toute hypothèse, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de statuer sur des demandes de dommages et intérêts.
La demande de Madame [U] [J] en dommages et intérêts, qui relève du juge du fond, sera par conséquent rejetée.

Cependant, Monsieur [E] [M] sera condamné, sans astreinte, à transmettre à Madame [U] [J] l’ensemble des quittances mensuelles pour les mois complets de loyers payés effectués pendant le bail.

Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due à compter de la résiliation du bail par Madame [U] [J]. Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale au loyer augmenté des charges, indexés et révisés.

Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif
Le demandeur actualise la dette et sollicite le paiement de la somme de 23 428,55 euros (échéance de mai 2024 incluse).
Il résulte du décompte locatif produit en date du 6 mai 2024 que Madame [U] [J] reste en effet devoir à Monsieur [E] [M] la somme de 23 428,55 euros (échéance de mai 2024 incluse).

Sur la demande de remboursement des frais d’agence immobilière
Madame [U] [J] sollicite le remboursement des honoraires (1 095 euros) de l’agence immobilière à Monsieur [E] [M] en considérant avoir payé plus d’honoraires que le propriétaire (plus de la moitié des frais) et en violation du plafonnement de ceux-ci.
Au regard de l’article 5 (alinéa 2 et 3) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et du décret n°2014-890 du 1er août 2014 sur le plafonnement des honoraires imputables aux locataires, les honoraires concernant les frais de dossier, de visite et de rédaction de bail sont plafonnés pour locataire en zone tendue à 12 euros/m2 et les honoraires pour frais d’état des lieux à 3 euros par m2.
En l’espèce, le logement loué a une surface de 73m2 et les honoraires maxima imputables à Madame [J] sont de 876 euros (73 x 12) + 219 (73 x3), soit un total de 1095 euros TTC. En outre, il ressort de l’article IX – B du bail conclu entre les parties que le propriétaire s’est acquitté d’honoraires pour un montant global de 2000 euros TTC et Madame [J] pour un montant de 1095 euros TTC.
Alors qu’elle ne produit aucun autre élément probant démontrant un abus ou une erreur dans le calcul des honoraires, il apparait que Madame [J] a payé un montant d’honoraires de moins de la moitié des honoraires totaux ventilés entre propriétaire et locataire et dans le cadre du plafonnement prévu par le décret du 1er aout 2024.
Par conséquent, Madame [J] sera déboutée de sa demande de remboursement.

Sur la demande de provision concernant la mauvaise foi alléguée de la locataire
A vu de la mauvaise foi de la locataire et du préjudice moral et financier subi par Monsieur [E] [M], celui-ci demande une condamnation à lui payer une provision de 4000 euros.
En l'espèce, aucun élément n’est produit démontrant que Monsieur [E] [M] ait subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers dues, ni démontrant la mauvaise foi de celle-ci, laquelle ne se présume pas notamment par la seule constitution d’un arriéré locatif.
En l’absence d’éléments complémentaires, il n’est pas envisageable au juge des référés, avec l’évidence requise en référé, d’accorder une provision à Monsieur [E] [M].
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande de provision.

Sur la demande de transmission de l’avis d’imposition sous astreinte

Dans ses conclusions en réplique, Monsieur [E] [M] demande que soit ordonnée la transmission de l’avis d’imposition 2022 de Madame [U] [J] au regard d’incohérences des documents présentés par la locataire, notamment les bulletins de salaires, allégués par son assurance garantie de loyers qui refuse toute indemnisation de ce fait.
En l’espèce, au stade d’une procédure de référé en acquisition de clause résolutoire, en se fondant sur la seule appréciation de son assurance sans produire les documents supposés non conformes ou d’autres éléments probants, Monsieur [E] [M] ne démontre pas l’incohérence, avec l’évidence requise en référé, desdits documents.
En outre, il n’apparait pas que la transmission de l’avis d’imposition de Madame [U] [J] soit nécessaire en l’espèce au juge des référés à la solution du présent litige relatif à l’acquisition de la clause résolutoire.
Par conséquent, [E] [M] sera débouté de sa demande d’injonction à transmettre l’avis d’imposition avec astreinte.

Sur les mesures accessoires
Madame [U] [J], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture, et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [M] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, REJETONS les demandes d’irrecevabilité soulevées in limine litis par Madame [U] [J], DECLARONS l’assignation délivrée valable à défaut de grief, DECLARONS valable le commandement de payer délivre lé 17 octobre 2023,