TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/01696

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION
171 Rue de Vern BP 2244
35022 RENNES CEDEX 2

représentée par Monsieur [H] [O], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [R]
Porte 29
49 Rue des Sables d’Olonne
44100 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/01696 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NAY3

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à AIGUILLON CONSTRUCTION
CCC à Monsieur [B] [R] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 11 novembre 2022, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, a donné à bail à Monsieur [F] [R] un logement situé 49 rue des Sables d’Olonne - porte n°29 - 44100 NANTES.

Le 19 octobre 2023, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.435,48 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 29 janvier 2024, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner Monsieur [F] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;
- Lui allouer une provision égale au montant des loyers et charges exigibles au 19 décembre 2023 soit 2.863,44 euros ;
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [R] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
- Condamner Monsieur [F] [R] à payer les sommes suivantes:
- Une indemnité d’occupation du 20 décembre 2023 jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation, portant intérêt au taux légal ;
- 50 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024, lors de laquelle la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, représentée par Monsieur [H] [O] détenteur d’un pouvoir, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.962,95 euros selon décompte arrêté au 19 juin 2024. Elle a fait valoir que le locataire n’a versé aucun loyer depuis le mois de mars 2023.

Monsieur [F] [R], comparant, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, n’a pas formulé de demande de délai.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 29 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 27 décembre 2023, soit moins de deux mois avant l’assignation, en violation des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Toutefois, cette irrégularité n’a pas été soulevée durant l’audience, et le juge n’a pas l’obligation de la relever d’office, puisqu’il ne s’agit pas d’un moyen de pur droit.

Il y a donc lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [F] [R], le 19 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.435,48 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2023.

Dès lors, Monsieur [F] [R], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [F] [R] sera par ailleurs condamné à payer à la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail ayant pris effet le 11 novembre 2022.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.962,95 euros au 20 juin 2024, échéance du mai 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

Monsieur [F] [R] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Il a fait valoir qu’il perçoit une indemnité chômage et une pension d’invalidité pour un total de 1.200 euros par mois. Il explique avoir été victime de racket et avoir déposé de nombreuses plaintes qui n’auraient pas été entendues en raison de son homosexualité. Il a ajouté être suivi par un psychiatre et souffrir d’un cancer de l’œsophage.

Le diagnostic social et financier mentionne que le locataire se trouve dans une situation de particulière vulnérabilité, physiquement et mentalement, et se serait d’accord pour demander une mesure de protection. Il aurait également l’intention de transmettre son RIB en vue de prélèvements automatique.

Toutefois, la situation actuelle du locataire ne permet pas d’envisager le respect d’un échéancier, tandis que le décompte laisse apparaître qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer depuis plus d’un an. Dès lors, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [F] [R], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Monsieur [F] [R] sera condamné à payer à la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 3.962,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, il convient de débouter la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :