TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/00963

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

---

JUGEMENT du 12 Septembre 2024

---

DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [P] [N], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [T]
Logement 27 Etage 3
10 Rue de la Bastille
44000 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00963 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4BR

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [R] [T] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juillet 2013, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Monsieur [R] [T] et Madame [K] [L] un logement situé 10 rue de la Bastille - 44000 NANTES.

Madame [K] [L] a donné congé en date du 2 janvier 2023, le compte locataire étant à jour à cette date.

Le 20 septembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.024,92 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 18 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 22 janvier 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [T] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamner Monsieur [R] [T] à lui payer les sommes suivantes:
- 3.565,67 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

- Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, soit 433,55 euros, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

- 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [P] [N] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 12.726,37 euros selon décompte arrêté au 11 juin 2024, frais de procédure déduits. L’office s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai, en l’absence de reprise des paiements.

Monsieur [R] [T], comparant, a sollicité l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire en faisant état de sa situation personnelle et financière.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 22 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [R] [T], le 20 septembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.024,92 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.

Dès lors, Monsieur [R] [T], qui occupe désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [R] [T] sera par ailleurs condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 12.726,37 euros au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

Monsieur [R] [T] n’a pas contesté le montant sollicité ni fait état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

Concernant les surloyers, imputés à compter du mois de janvier 2024, le bailleur justifie de la demande adressée au locataire, dans le respect des dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, de production de son avis d’imposition ou de non-imposition.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [R] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 12.726,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement remonte au mois d’avril 2024, et au regard du montant de la dette, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [R] [T], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [T], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :