TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/01121

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [L] [U]
Appartement 1305 Treetop Forest Appartments
Peponi Road NAIROBI (KENYA)

représenté par Maître Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Xavier PEREZ, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [B] [D]
Bâtiment 8Q Etage 5
95 Rue de la Patouillerie
44700 ORVAULT

non comparant

Madame [T] [K] [D]
Bâtiment 8Q Etage 5
95 Rue de la Patouillerie
44700 ORVAULT

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/01121 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M5EV

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Camille TERRIER
CCC à Monsieur [C] [B] [D] + Madame [T] [K] [D]
CCC à la préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 16 juin 2023, Monsieur [L] [U] a donné à bail à Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] un logement situé 95 rue de la Patouillerie - 44700 ORVAULT.

Le 27 décembre 2023, Monsieur [L] [U] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 5.750 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 2 avril 2024, Monsieur [L] [U] a fait assigner Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamner Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] à lui payer les sommes suivantes :
- 5.860,18 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au mois de novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date du commandement, outre la somme de 2.353,45 euros pour la période allant du 1er décembre 2023 au 7 février 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, à compter du 8 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 1.050 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
- 1.600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, il sollicite la résolution judiciaire du bail et la condamnation solidaire de Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] à lui verser la somme de 9.900 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, outre l’indemnité d’occupation de 1.050 euros par mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024, lors de laquelle Monsieur [L] [U], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 13.050 euros selon décompte arrêté au 4 juin 2024, frais de procédure déduits. Monsieur [L] [U] s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement, en l’absence de reprise des paiements.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur, celui-ci mentionnant que les locataires n’ont pas répondu aux convocations.

La décision a été mise en délibéré au 12 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 2 avril 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, Monsieur [L] [U] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D], le 27 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 5.750 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

Dès lors, Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] seront par ailleurs condamnés à payer à Monsieur [L] [U] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 1.050 euros par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [L] [U] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 13.050 euros au 4 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] n’ont pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation des locataires, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois de juillet 2023, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [L] [U] la somme de 13.050 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Par ailleurs, Monsieur [C] [B] [D] et Madame [T] [K] [D] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [L] [U], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :