TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/00191

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
74 rue Jean Jaurès
59650 VILLENEUVE D’ASCQ

représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [H]
Porte 15 Etage 1
117 Boulevard des Anglais
44100 NANTES

comparant en personne

Madame [Z] [H]
Porte 15 Etage 1
117 Boulevard des Anglais
44100 NANTES

non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00191 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MXVX

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [L] [H] +Madame [Z] [H] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 2 janvier 2020, la SA VILOGIA a donné à bail à Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] un logement situé 117 BOULEVARD DES ANGLAIS - 1ER ÉTAGE - PORTE 15 - 44100 NANTES.

Le 17 novembre 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 7.113,76 euros au titre des loyers échus et impayés.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 20 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 10 janvier 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, afin de voir :

- Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise pour non- paiement des loyers et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner que Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] ainsi que tout occupant de leur chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- Condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] à lui payer la somme de 9.269,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, du commandement de payer ou de la décision rendue ;
- Condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 843,57 euros, augmenté des charges locatives en cours régularisables, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer conformément à la législation HLM et la convention ;
- Condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.

Lors de l’audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 21.622,44 euros selon le décompte arrêté au 18 juin 2024, et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, le dernier règlement étant en date du mois de mai 2023.

Monsieur [L] [H] a comparu et a déclaré être recevable à la procédure de surendettement depuis le 25 avril 2024. Il a sollicité le bénéfice de délais de paiement en précisant avoir effectué un règlement juste avant l’audience de 950 euros. Il également fait mention de la présence de moisissures dans le logement et avoir fait une demande pour le quitter.

Madame [Z] [H], bien que régulièrement citée, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, Monsieur [L] [H] devant justifier du dernier règlement invoqué dans le délai d’une semaine.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions du II et du III de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la SA VILOGIA justifie de la notification d’une copie de l’assignation au préfet de Loire Atlantique dans le délai de six semaines avant l’audience, et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant la délivrance de cette assignation.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H], le 17 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 7.113,76 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et les délais de paiement :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)”

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Enfin, l'article 24 VII de cette même loi, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article (…)”

En l’espèce, Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 21.622,44 euros au 18 juin 2024.
Toutefois, apparaissent au décompte, à compter du mois de janvier 2024, des surloyers de 1.410,19 euros, des pénalités d’enquête sociale de 7,62 euros chacune, ainsi que des frais de dossier de 25 euros.

Or, le bailleur, conformément aux dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, doit produire un courrier recommandé avec accusé de réception adressé au locataire pour lui demander de justifier de son avis d’imposition ou de non-imposition.

La SA VILOGIA produit un tel courrier en date du 24 mai 2024, soit postérieurement à l’application des surloyers à compter du mois de janvier 2024.

Dès lors, il convient d’expurger du montant sollicité les frais susvisés, outre les frais de procédure d’un montant de 215,79 euros (frais de commandement) et 309,92 euros (frais d’assignation), qui relèveront des dépens.

Par conséquent, Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] seront condamnés solidairement à payer la somme de 13.982,68 euros, à la date du 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a rendu le 25 avril 2024 au profit de Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction.

Toutefois, il résulte du décompte susvisé que le paiement du loyer et des charges n’a pas repris, le dernier règlement datant du mois de mai 2023.

Monsieur [L] [H] a invoqué avoir effectué un versement de 950 euros juste avant l’audience mais n’en a pas justifié dans le délai qui lui était imparti, et ce, alors que le loyer est demeuré impayé pendant près d’un an.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [H] et Madame [Z] [H], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer en date du 17 novembre 2023 et de sa notification à la CCAPEX.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA VILOGIA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS