TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/00092

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société ICF ATLANTIQUE
16 rue Henri Barbusse
37700 ST PIERRE DES CORPS

représenté par Maître Doris SIEURIN, avocate au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [E] [J] épouse [C]
Porte 641 Etage 4 Escalier 3
6 Rue Olivier Evans
44300 NANTES

comparant en personne

Monsieur [R] [C]
Porte 641 Etage 4 Escalier 3
6 Rue Olivier Evans
44300 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00092 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MXAO

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Doris SIEURIN
CCC à Madame [E] [J] épouse [C] + Monsieur [R] [C]
CCC à la préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mars 2022, la SA D’HLM ICF ATLANTIQUE, a donné à bail à Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C] un logement situé 6 rue Olivier Evans - Etage 4 - Porte 641 - 44300 NANTES.

Le 25 octobre 2023, la SA D’HLM ICF ATLANTIQUE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.858,50 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 5 janvier 2024, la SA D’HLM ICF ATLANTIQUE a fait assigner Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, à compter du 26 décembre 2023, et à défaut prononcer la résolution judiciaire du bail ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
- Condamner solidairement Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C] à payer les sommes suivantes :
- 5.049,18 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date de l’assignation, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal ;
- Une indemnité d’occupation d’un montant au moins égal au dernier loyer, soit la somme de 747,22 euros, augmentée des charges, à compter du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal,
- Aux intérêts au taux légal sur toutes les sommes dues à compter de la présente décision ;
- 500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
- 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer et de tous les actes qui suivent.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024, lors de laquelle SA D’HLM ICF ATLANTIQUE a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7.117,21 euros selon décompte arrêté au 3 juin 2024. Par ailleurs, elle ne s’est pas opposée à l’octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [E] [C], comparante, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Monsieur [R] [C], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier transmis n’a pas pu être établi par les services sociaux en raison de l’absence des locataires aux convocations.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 5 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA D’HLM ICF ATLANTIQUE justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 17 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C], le 25 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.858,50 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA D’HLM ICF ATLANTIQUE est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6.970,69 euros au 3 juin 2024, échéance du juin 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

En conséquence, Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C] seront condamnés solidairement à payer à la SA D’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 6.970,69 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)

L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C] ont repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience, avec deux versements le 12 avril 2024 et le 7 mai 2024.

Lors des débats, Madame [E] [C] a expliqué avoir « sombré » après l’enterrement de son fils il y a six mois, ce qui serait à l’origine de ses difficultés financières. Elle explique avoir repris le travail et percevoir au total 1.500 euros par mois, comprenant 1.000 euros au titre de l’AAH, tandis que son conjoint perçoit 700 euros par mois.

Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 150 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’ils proposent de régler, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dommages et intérêts :
La SA D’HLM ICF ATLANTIQUE, qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement, sera déboutée de sa demande de dommages intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [C] et Monsieur [R] [C], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter SA D’HLM ICF ATLANTIQUE de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :