TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/00232

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE
10 rue de Bel Air, CS 53205
44032 NANTES CEDEX 1

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [U] [O]
Bâtiment 1 Rez de Chaussée Appartement 7
41 Rue du Haut Launay
44300 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00232 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX63

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN
CCC à Monsieur [Z] [U] [O] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 18 octobre 2022, la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE a donné à bail à Monsieur [Z] [U] [O] un logement situé 41 rue du Haut Launay - logement n°1341/7 (appartement 7) Bâtiment 1- 44300 NANTES.

Le 27 juin 2023, la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE a fait délivrer à Monsieur [Z] [U] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.168,24 euros au titre des loyers échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 22 janvier 2024, la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE a fait assigner Monsieur [Z] [U] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

- Constater à compter du 28 août 2023 la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner que Monsieur [Z] [U] [O] ainsi que tout occupant de son chef, sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- Condamner Monsieur [Z] [U] [O] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés à la date du 21 décembre 2023, à la somme de 5.213,52 euros, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- Condamner Monsieur [Z] [U] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 374,43 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisable (61,82 euros au 31 août 2023), et jusqu’à la libération effective des lieux ;
- Condamner Monsieur [Z] [U] [O] au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024, lors de laquelle la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 12.040,10 euros selon le décompte arrêté au 20 juin 2024. Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire en l’absence de reprise des paiements.

Monsieur [Z] [U] [O], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier n’a pas été établi par les services sociaux en raison de la carence du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

Dans le temps du délibéré, la SA CIF COOPERATIVE a transmis de nouvelles pièces comprenant notamment la facturation du mois de juin 2024, pièce non prise en compte puisque la délivrance d’une note en délibéré n’avait pas été sollicitée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 22 janvier 2024, soit dans le délai d’au moins six semaines avant la première audience fixée le 20 juin 2024.

En outre, la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE justifie avoir saisi la CCAPEX le 3 juillet 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [Z] [U] [O], le 27 juin 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 2.168,24 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2023.

Désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [Z] [U] [O] devra rendre les lieux libres de toute occupation, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Z] [U] [O] sera en outre condamné, à payer à la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit 374,43 euros, augmenté des charges locatives (61,82 euros au 31 août 2023) et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant de l’arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 18 octobre 2022.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 12.040,10 euros au 20 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (146,83 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif.
Monsieur [Z] [U] [O] n’a pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

Toutefois, apparaissent au décompte, à compter du mois de janvier 2024, des surloyers de 792,62 euros par mois, et des pénalités d’enquête sociale de 7,62 euros chacune.

Or, le bailleur ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition, de sorte que ces sommes seront retirées du décompte.

Dans ces conditions, après déduction de ces sommes non justifiées, Monsieur [Z] [U] [O] sera condamné à payer à la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE la somme de 7.892,07 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 20 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :
En vertu de l’article 24 V et VII, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, « à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. »

Par ailleurs, lorsqu’il est « saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, ni la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE, ni Monsieur [Z] [U] [O] n’ont formulé de demande de délai de paiement.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [U] [O] n’a pas repris les paiements avant l’audience et ne s’est pas présenté pour justifier de ses capacités de remboursement, ni dans le cadre du diagnostic social et financier, ni lors de l’audience.

Par conséquent, Monsieur [Z] [U] [O] ne remplit pas les conditions prévues par les dispositions susvisées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [U] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SCIC D’HLM CIF COOPERATIVE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :