TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/01511

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [M], [R], [X], [H] [U]
1 Rue de la Baclais
44119 TREILLIÈRES
Madame [I], [E], [N] [D] épouse [U]
1 Rue de la Baclais
44119 TREILLIÈRES

représentés par Maître Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,

substitué par Maître Karine TRUONG, avocate au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [L]
25 Village de la Gandonnière
Batiment A Entrée 2
44240 LA CHAPELLE-SUR-ERDRE

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/01511 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M7QD

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Frédéric GONDER
CCC à Monsieur [Y] [L] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 20 septembre 2022, Monsieur [M] [U] et Madame [I] [U] ont donné à bail à Monsieur [Y] [L] un logement situé 25 rue village de la Gandonnière - 44240 LA CHAPELLE SUR ERDRE.

Le 19 décembre 2023, Monsieur [M] [U] et Madame [I] [U] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.987,17 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.

Par acte d'huissier du 3 avril 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 16 avril 2024, Monsieur [M] [U] et Madame [I] [U] ont fait assigner Monsieur [Y] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [L] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamner Monsieur [Y] [L] à lui payer les sommes suivantes :
- 4.107,90 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés, avec intérêts de droit ;
- Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- Le montant de la clause pénale contenue au bail ;
- 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024, lors de laquelle Monsieur [M] [U] et Madame [I] [U], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 6.054,15 euros selon décompte arrêté au jour de l’audience.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [Y] [L] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance des bailleurs. Il mentionne que Monsieur [Y] [L] ne s’est pas présenté aux rendez-vous.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 16 avril 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [Y] [L], le 19 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.987,17 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

Dès lors, Monsieur [Y] [L], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [Y] [L] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [I] [U] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Monsieur [M] [U] et Madame [I] [U] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6.054,15 euros au jour de l’audience, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Monsieur [Y] [L] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois de septembre 2023, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [Y] [L], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Monsieur [Y] [L] sera condamné à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [I] [U] la somme de 6.054,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés, échéance du mois de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts et la clause pénale :
Les bailleurs ne produisent aucun élément de nature à justifier la condamnation du locataire au versement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Cette demande sera par conséquent rejetée, de même que celle formulée au titre de la clause pénale dont le contenu n’est aucunement précisé.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Par ailleurs, Monsieur [Y] [L] sera condamné à payer à Monsieur [M] [U] et Madame [I] [U], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :