TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/01335

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

Madame [M] [V]
69 Rue des Roses
85100 LES SABLES D’OLONNE

représentée par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES

D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O], [N], [U] [Z]
48 Rue du Général Buat
Etage 3
44000 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre DUPIRE
Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 juin 2024
Date des débats : 20 juin 2024
Délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/01335 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6T7

Copies aux parties le :
CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN
CCC à Monsieur [O], [N], [U] [Z] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé prenant effet le 27 décembre 2022, Madame [M] [V] a donné à bail à Monsieur [O] [Z] un logement à usage exclusif d’habitation situé 48 rue du général Buat – Etage 3 44000 NANTES.

Le 7 février 2024, Madame [M] [V] a fait délivrer à Monsieur [O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.019,55 euros au titre des loyers échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 10 avril 2024, Madame [M] [V] a fait assigner en référé Monsieur [O] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 mars 2024 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Z] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner Monsieur [O] [Z] à lui payer le montant des loyers et charges impayés, à savoir la somme de 2.019,55 euros arrêtée au mois de mars 2024, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, avec intérêts de droit ;
- Condamner Monsieur [O] [Z] à lui verser la somme de 201,95 euros au titre de la clause pénale ;
- Condamner Monsieur [O] [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024, lors de laquelle la Madame [M] [V], valablement représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance à la somme de 2.706,21 euros selon le décompte arrêté au 3 juin 2024.

Bien que régulièrement citée, Monsieur [O] [Z] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la bailleresse. Il mentionne que le locataire ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...).

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, “À peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (...) par voie électronique (...).”

En l’espèce, Madame [M] [V] justifie de la notification de la copie de l’assignation au préfet de Loire-Atlantique et de la saisine de la CCAPEX dans les délais légaux.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [O] [Z], le 7 février 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 2.019,55 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2024.

Dès lors, Monsieur [O] [Z], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [O] [Z] sera en outre redevable par provision, en lieu et place du loyer prévu au contrat, d’une indemnité d'occupation, laquelle sera fixée par référence au montant du loyer, provision sur charges et revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) incluses.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que la créance de Madame [M] [V] s’élève à la somme de 2.706,21 euros au 3 juin 2024, cette somme correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés par Monsieur [O] [Z].

Monsieur [O] [Z] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En outre, en l’absence d'éléments produits sur la situation du locataire, le juge n’est pas en mesure d’apprécier sa possibilité d’apurer la dette dans le délai de trois années prévu par l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [O] [Z] sera condamné par provision à payer à Madame [M] [V] la somme de 2.706,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande d’application de la clause pénale :
Le juge des référés n’apparaît pas compétent pour statuer sur l’application de la clause pénale, qui relève du juge du fond.

En conséquence, il n’y a lieu à référé sur la demande formulée à ce titre.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [Z] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [O] [Z] à verser la somme de 200 euros à Madame [M] [V] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :