TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/00385

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
74 rue Jean Jaurès
59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [Z]
Porte 5
12 Rue Viviane Forrester
44300 NANTES

comparant en personne

Madame [Y] [Z]
Porte 5
12 Rue Viviane Forrester
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00385 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MY3N

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [D] [Z] + Madame [Y] [Z] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 26 septembre 2019, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la SA VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] un logement situé Porte 5 12 RUE VIVIANE FORRESTER - 44300 NANTES.

Le 10 novembre 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 5.492,11 euros au titre des loyers échus et impayés.

Ce commandement a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans la Loire Atlantique le 14 novembre 2023.

Par acte d'huissier du 5 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 19 janvier 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

- Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;
- Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil ;
- Ordonner que Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] ainsi que tout occupant de leur chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- Condamner solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 7.129,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience ;
- Condamner solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, soit la somme de 698,43 euros, augmentée des charges locatives en cours régularisable, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

- Condamner Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024, lors de laquelle la SA VILOGIA, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 11.250,08 euros selon le décompte arrêté au 18 juin 2024.

Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z], comparants, ont actualisés leur situation personnelle et financière, sollicitant par ailleurs l’octroi de délais de paiements avec suspension des effets de la clause résolutoire, et proposant de verser la somme de 1.000 euros par mois.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 19 janvier 2024, soit dans le délai d’au moins six semaines avant la première audience fixée le 20 juin 2024.

En outre, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 novembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z], le 10 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 5.492,11 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataire disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 janvier 2024.

Désormais occupants sans droit ni titre, Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] devront rendre les lieux libres de toute occupation, faute de quoi ils pourraient y être contraints, au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] seront en outre condamnés solidairement, à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit 698,43 euros, augmenté des charges locatives, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant de l’arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA VILOGIA est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 26 septembre 2019.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 11.250,08 euros au 18 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, montant auquel il convient de soustraire les frais de procédure (149,66 euros et 179,14 euros) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] n’ont pas contesté le montant sollicité ou fait état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] seront condamnés solidairement à payer à la SA VILOGIA la somme de 10.921,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 18 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)”.

L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] ont formulé une demande de délai de paiement en proposant de verser la somme de 1.000 euros mensuels, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] n’ont pas repris le versement intégral des loyers avant l’audience, le dernier versement étant en date du mois de septembre 2023.

Par ailleurs, ils se sont montrés défaillants à de nombreuses reprises depuis 2019, et le diagnostic social et financier mentionne qu’ils semblent peu concernés par la dette et que la proposition de verser 1.000 euros par mois n’a pas été suivie d’effet.

Par conséquent, Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] ne remplissent pas les conditions prévues par les dispositions susvisées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et leur demande de délais sera rejetée.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 10 novembre 2023 et de sa notification à la CCAPEX.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [Y] [Z] à payer à la SA VILOGIA, la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :