TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/00222

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société D’HLM LOGI-OUEST
13 boulevard des Deux Croix
BP 83029
49017 ANGERS CEDEX 01

représenté par Maître Christophe DOUCET, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [V] [I]
Logement 213
4 Rue du Haut Launay
44300 NANTES

non comparante

Monsieur [U] [J]
Logement 213
4 Rue du Haut Launay
44300 NANTES

non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00222 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MX47

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Christophe DOUCET
CCC à Madame [V] [I] + Monsieur [U] [J] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 5 novembre 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM LOGI OUEST (ci-après société LOGI OUEST) a donné à bail à Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J] un logement situé 4 rue du Haut Launay - 44300 NANTES.

Le 8 juin 2023, la société bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 4.858,24 euros au titre des loyers échus et impayés au 10 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 11 janvier 2024, la société LOGI OUEST a fait assigner Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Constater à compter du 8 août 2023 la résiliation du bail signé le 5 novembre 2021 pour défaut de paiement des loyers ou défaut de justifier d’une assurance ;

- Ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

- Condamner solidairement Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J] à lui payer la somme de 4.169,06 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

- Condamner solidairement Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 8 août 2023, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ;

- Condamner Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 20 juin 2024, la société LOGI OUEST, représentée son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d'instance. La société LOGI OUEST a également actualisé sa créance à la somme de 13.616,95 euros selon le décompte arrêté au 11 juin 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au regard du montant de la dette et de l’absence de reprise des paiements.

Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J], bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été communiqué à la partie demanderesse lors de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, et ce, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...).

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (...).

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 11 janvier 2024, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

La société LOGI OUEST justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la CCAPEX par un courriel en date du 26 septembre 2023, cette situation d’impayés ayant perduré postérieurement à cette saisine.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation du bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Le 8 juin 2023, la société LOGI OUEST a fait délivrer à Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales.

Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J], non comparants, n’ont pas justifié d'une assurance, ni dans le délai d'un mois, ni lors de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative est acquise depuis le 9 juillet 2023, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l'expulsion des locataires.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J] seront en outre condamnés solidairement à payer à la société LOGI OUEST, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant de l’arriéré locatif
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société LOGI OUEST est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 5 novembre 2021.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 13.616,95 euros au 11 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Apparaissent au décompte, à compter du mois de janvier 2024, des surloyers, des pénalités d’enquête sociale de 7,62 euros chacune, ainsi que des frais de dossier de 25 euros.

Le bailleur produit un procès-verbal de constat d’huissier démontrant que les locataires ont reçu une mise en demeure de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L.441-3 et L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition

Il conviendra toutefois de retirer du montant susvisé les frais de procédure de 302,04 euros, qui relèveront, le cas échéant, des dépens.

En conséquence, Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J] seront condamnés solidairement à payer à la société LOGI OUEST la somme de 13.314,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires :
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [I] et Monsieur [U] [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la société LOGI OUEST de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS