TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 23/03346

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS
L’Atrium, 1 allée des Hélices
BP 50209
44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES,

substitué par Maître Marie FAVREAU, avocate au sein du même barreau
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [Y]
55 rue de la Rousselière
Logement 12 Etage 3 Résidence La Rousselière
44120 VERTOU

non comparant

Madame [W] [U]
55 rue de la Rousselière
Logement 12 Etage 3 Résidence La Rousselière
44120 VERTOU

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 26 février 2024, rectifiée le 27 février 2024

no C-44109-2024-001026

représentée par Maître Marie DESSEIN, avocate au barreau de NANTES
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 février 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 23/03346 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MSGQ

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Julien VIVES
CCC à Maître Marie DESSEIN + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juillet 2014, la société anonyme d'habitations à loyer modéré LA NANTAISE D'HABITATIONS (ci-après SA D’HLM LA NANTAISE D'HABITATIONS) a donné à bail à Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [U] un logement situé 55 rue de la Rousselière - 3ème étage logement 12 - 44120 VERTOU, ainsi qu’une place de parking numéro 18 et une cave numéro 36.

Le 6 juillet 2022, la SA D’HLM LA NANTAISE D'HABITATIONS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 5.707,36 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 mai 2022.

Par courrier en date du 9 octobre 2023, remis en main propre à la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS le 19 janvier 2024, Monsieur [D] [Y] a donné congé en signalant son départ du logement depuis le mois d’avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 13 octobre 2023, la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS a fait assigner Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [U] des lieux loués situés 55 rue de la Rousselière - 3ème étage logement 12 - 44120 VERTOU et ses accessoires, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamner solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [U] à lui payer les sommes suivantes :
- 4.009,66 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 juillet 2023, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, et dire que le dépôt de garantie de 421,32 euros restera acquis à la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS et viendra en déduction des sommes dues 

- Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux ;
- 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024, lors de laquelle la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 708,39 euros selon décompte arrêté au 17 juin 2024. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers, sous réserve du versement de la somme de 125 euros par mois en sus du loyer courant.

Madame [W] [U], représentée par son conseil, s’est opposée aux demandes formulées par la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS, faisant valoir que le commandement de payer délivré le 6 juillet 2022 était sans effet dès lors que la dette visée dans ce commandement correspondait uniquement au non-paiement de surloyers supprimés ultérieurement.

A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail, et l’octroi de délais de paiement avec échelonnement sur trois ans. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [Y], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 13 octobre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience du 15 février 2024.

En outre, la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [U], le 6 juillet 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 5.707,36 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [W] [U] fait valoir que ce commandement de payer serait sans effet dès lors qu’à la date de sa délivrance, elle n’était redevable d’aucun loyer, la dette figurant dans ce commandement correspondant uniquement au non-paiement des surloyers dont il n’est par ailleurs pas contesté qu’ils étaient dus, la mise en demeure prévue par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation lui ayant bien été adressée.

Toutefois, il convient de relever qu’il n’y a pas lieu d’opérer une distinction entre les loyers et les surloyers, dès lors qu’il n’est pas contesté que Madame [U] était redevable de ces sommes au moment de la délivrance du commandement.

Par ailleurs, le commandement de payer du 6 juillet 2022 visait le loyer du mois de juin 2022 qui est demeuré impayé après rejet d’un prélèvement.

Dès lors, ce commandement de payer apparaît valable et produit ses effets puisqu’il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, qu’il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 septembre 2022.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 708,39 euros au 30 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

En application de la clause de solidarité visée au bail, Monsieur [D] [Y] demeure solidaire des dettes locatives, en dépit de son départ anticipé, jusqu’à la date de renouvellement du bail, soit jusqu’au 8 juillet 2024.

En conséquence, Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [U] seront condamnés solidairement à payer à la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS la somme de 708,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Par ailleurs, il ne saurait être statué, à ce stade de la procédure et avant la libération des lieux, sur le sort du dépôt de garantie versé au moment de la conclusion du bail.
Sur les délais de paiement :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ”

L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [W] [U] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que le budget de Madame [W] [U] n’est pas encore stabilisé car Monsieur [Y] devait se désolidariser du bail. Elle percevait alors le RSA à hauteur de 972 euros.

Lors des débats, Madame [W] [U] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, et s’est accordée avec la société bailleresse pour le règlement de 125 euros par mois en sus du loyer courant.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [W] [U] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [W] [U] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire depuis la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. Monsieur [D] [Y] ayant quitté les lieux et n’étant plus tenu par la clause de solidarité prévue au contrat, ne sera pas tenu au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du mois de juillet 2024.

Il convient de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [Y] et Madame [W] [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SA D’HLM LA NANTAISE D’HABITATIONS de sa demande de condamnation formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :