TJ Bobigny, 23 sept. 2024, RG 24/03477

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/03477 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFST

Minute : 24/00863

S.A.S. KALAU
Représentant : M. [U] [F] (Président)

C/

Monsieur [T] [G]
Madame [E] [H] épouse [G]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 septembre 2024 ;

Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. KALAU,
demeurant [Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Monsieur [U] [F] (Président)

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [G],
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]

comparant en personne

Madame [E] [H] épouse [G],
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2022, la SAS KALAU a donné à bail à Monsieur [T] [G] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 500 euros, augmenté d’un forfait mensuel de charges à hauteur de 50 euros.

Par acte séparé, Madame [H] [G] née [E] a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations de Monsieur [T] [G] au bénéfice du bailleur, dans la limite de la somme de 30000 euros, pour une durée maximale de 9 ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, la SAS KALAU a fait signifier à Monsieur [T] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1712,79 euros en principal, au titre des loyers impayés au 2 février 2024. Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [H] [G] née [E], en date du 12 février 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 9 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, la SAS KALAU a fait signifier Monsieur [T] [G] un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, la SAS KALAU a fait assigner Monsieur [T] [G] aux fins de :
Condamner Monsieur [T] [G] solidairement si nécessaire au paiement de la somme de 2200 euros en principal à parfaire au jour de l’audience, au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts de droit,constater l’acquisition des clauses résolutoires visées dans les commandements de payer et d’avoir à justifier de l’assurance du logement,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le condamner solidairement si nécessaire au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la décision jusqu’à libération effective des lieux,le condamner solidairement si nécessaire au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner que l’expulsion sera exécutée aux frais, risques et périls de l’assigné,ordonner l’exécution provisoire du jugement.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, la SAS KALAU a fait assigner Madame [H] [G] née [E] aux fins de :
condamner solidairement si nécessaire Madame [H] [G] née [E] au paiement de 2200 euros en principal à parfaire au jour de l’audience, au titre de la dette locative arrêtée au mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts de droit, la condamner solidairement si nécessaire au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la décision jusqu’à libération effective des lieux,la condamner solidairement si nécessaire au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 avril 2024.

À l'audience du 17 juin 2024, la SAS KALAU, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4163,66 euros arrêtée au 17 juin 2024.

La SAS KALAU soutient que Monsieur [T] [G] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 7 février 2024, et n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989. Elle estime que l’attestation d’assurance communiquée à l’audience est insuffisante et n’est pas conforme à l’appartement.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire solidairement avec la caution à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle explique qu’il n’y a pas de reprise du versement du loyer courant, les paiements ne sont pas réguliers, avec aucun paiement en mars 2023, un paiement partiel en avril 2023, un paiement en mai 2023 mais aucun paiement en octobre 2023, et un dernier paiement le 12 février 2024.

Elle indique qu’une visite des services civils de [Localité 6] est intervenue le 6 juin 2024.

À l'audience, Monsieur [T] [G], conteste être redevable des loyers et charges. A titre subsidiaire, il demande de délais de paiement à hauteur de 1000 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il demande la condamnation de la SAS KALAU au paiement de la somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il explique que le logement, constitué de plusieurs chambres privées, était occupé par 14 personnes en même temps, ce qui caractérise une suroccupation des lieux. Il ajoute qu’il est resté 19 jours sans réfrigérateur. Il estime que les loyers et charges ne sont pas dus, et que l’état du logement et les conséquences sur son état de santé justifient l’octroi de 20000 euros à titre de dommages et intérêts.
Il précise qu’il n’a aucun revenu et est en recherche active d’emploi et a connu une période personne difficile à la suite de son divorce. Il indique qu’il a un enfant à charge, qu’il voit tous les 15 jours. Il souhaite payer les sommes dues.

Madame [H] [G] née [E], régulièrement assignée à personne, selon les dispositions de l'article 654 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 26 juin 2024, communiquée à Monsieur [T] [G], la SAS KALAU communique un décompte reprenant les paiements depuis la conclusion du bail, le décompte de la créance actualisé au 17 juin 2024, la facture du commissaire de justice et la lettre du service de sécurité civile de la commune de [Localité 6] du 21 juin 2024, faisant suite à la visite du 6 juin 2024 et indique que la fuite du chauffe-eau a été réparée.

Par notes en délibéré, autorisées, reçues le 16 et 28 août 2024, communiquées à la SAS KALAU le 13 septembre 2024, Monsieur [T] [G] communique les justificatifs de règlement de juin à aout 2024 par virements des 18 juillet 2024 de 1100 euros et 14 aout 2024 de 550 euros, des photographies datées du 28 aout 2024, et la lettre du service de sécurité civile de la commune de [Localité 6] du 21 juin 2024, faisant suite à la visite du 6 juin 2024 et indique que le chauffe-eau ne fonctionne pas et que les quittances de juin à aout 2024 n’ont pas été remises.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [H] [G] née [E] assignée à personne, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande de constat de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 avril 2024 en vue d'une audience prévue le 17 juin 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SAS KALAU justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 avril 2024.

En conséquence, la demande de la SAS KALAU aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après cette date.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient à l’article 8 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges « huit jours après mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra exiger la résiliation immédiate et de plein droit du présent contrat ».

Le contrat a été conclu le 10 juin 2022 pour une durée d’un an, et tacitement reconduit le 10 juin 2023, soit, avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement du 7 février 2024.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 7 février 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, les modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. Ces modalités résultent de l’effet de la loi et sont indépendantes de la volonté des parties. Dès lors, la clause résolutoire mentionnant un délai de huit jours et des modalités distinctes de celles prévues par l’article 24, doit néanmoins être mise en œuvre selon les modalités de ce texte, dans sa version applicable au moment de la mise en œuvre de la clause.

Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers et charges réclamés dans le commandement, et dus à cette date, à hauteur de 1100 euros, après déduction des frais du règlement de 600 euros du 12 février 2024, n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 20 mars à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juin 2022 à compter du 21mars 2024.

La résiliation étant constatée par l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges il n’y a pas lieu d’examiner le moyen tiré du défaut de justification de l’assurance.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [T] [G], justifie de sa situation personnelle et financière est et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités qui permet le paiement dans les délais prévus par loi.

Toutefois, d’une part, Monsieur [T] [G] qui indique ne percevoir aucun revenu, ne justifie pas de sa capacité à rembourser la dette selon la proposition faite à l’audience, l’examen du décompte montrant une irrégularité dans les paiements effectués.

D’autre part, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [T] [G] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience. Aucun versement n’a été fait entre le 12 février 2024 et le 17 juin 2024 jour de l’audience.

Si, en cours de délibéré, Monsieur [T] [G] justifie de deux règlements de 1100 euros le 18 juillet 2024 et 550 euros le 14 aout 2024, ces paiements libératoires, correspondant aux échéances de juin à aout 2024 sont intervenus après l’audience.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juin 2022, du commandement de payer délivré le 7 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 juin 2024 que la SAS KALAU rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, d’une part, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 863,66 euros.

D’autre part, il convient de déduire les paiements effectués par le locataire, par virements bancaires des 18 juillet et 14 août pour un total de 1650 euros.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, selon lequel le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter, les paiements s’imputeront sur les échéances mentionnées, soit de juin à aout 2024.

Les sommes dues s’élèvent donc à 1650 euros au 14 août 2024, échéance d’aout incluse et paiements des 18 juillet et 14 août déduits.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [T] [G] à payer à la SAS KALAU la somme de 1650 euros, au titre des sommes dues au 14 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 avril 2024 sur la somme de 550 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes à l'encontre de Madame [H] [G] née [E] :

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d'un bail d'habitation.

Il résulte de ce texte, dans sa version applicable au contrat, que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l’article 22-1 et qu’elle doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil.

Aux termes de l’article 2297 code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimés en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, Madame [H] [G] née [E] s'est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par le locataire, pour la durée du bail initial et de son éventuel renouvellement dans la limite de 9 ans et dans la limite de 30000 euros. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1.

En conséquence, il convient de faire droit aux demandes à l’encontre de la caution.

Par ailleurs, le commandement de payer du 7 février 2024 a été régulièrement dénoncé à Madame [H] [G] née [E] le 12 février 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [H] [G] née [E] à payer au bailleur la somme de 1650 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 550 euros et du présent jugement sur le surplus, celle-ci étant tenue solidairement avec le locataire.

Le contrat de cautionnement comportant l’obligation pour la caution de garantir le paiement des indemnités d’occupation, il n’y a pas lieu de condamner Madame [H] [G] née [E] solidairement avec le locataire au paiement des indemnités d’occupation à la bailleresse, mais uniquement de la condamner, conformément au contrat et dans la limite du cautionnement, à garantir la bailleresse à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application des articles 6b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

Par ailleurs, en application de l'article 6 a) et 6c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire.

En l’espèce, il apparait que le service de sécurité civile de la commune de [Localité 6] a effectué une visite dans le logement le 6 juin 2024, après laquelle il a adressé une lettre à la bailleresse et au locataire le 21 juin 2024. Il ressort des constats effectués par ce service, que le réfrigérateur et les VMC sont fonctionnels, les pièces sanitaires sont alimentées en eau chaude et les chambres sont équipées de radiateurs d’appoint. Il est par ailleurs relevé « une fuite du ballon d’eau chaude dans la cuisine commune détériorant une partie du revêtement de sol de l’entrée de la chambre de Monsieur [G] ». Il est également précisé dans la lettre adressée à la SA KALAU « aucun élément ne permet d’affirmer une suroccupation de l’appartement ou de sa non-décence ».

En premier lieu, il n’est pas démontré l’existence d’une panne du réfrigérateur pendant 19 jours. Au contraire, l’équipement est fonctionnel lors de la visite du service de sécurité civile de la commune le 6 juin 2024, et Monsieur [G] ne communique aucune demande d’intervention faite au bailleur qui serait restée vaine.

En second lieu, aucune pièce ne met en évidence la suroccupation du logement. Les constatations faites par le service de sécurité civile de la commune lui ont permis d’indiquer l’absence d’éléments étayant la suroccupation du logement.

Enfin, les seules photographies communiquées par Monsieur [T] [G], dont l’origine n’est pas certifiée, ne démontrent pas l’existence de désordres qui résulteraient d’un manquement de la bailleresse à ses obligations. Les constatations du service de sécurité civile de la commune de [Localité 6] ne mettent en évidence aucune cause d’indécence du logement.

S’il est mentionné l’existence d’une fuite du chauffe-eau, qui a entrainé la dégradation du sol de l’entrée de la chambre, aucun élément ne permet de déterminer son origine, sa nature et si elle relave des réparations à la charge du locataire dans le cadre de l’entretien du logement ou à la charge du bailleur. Il ressort également de la visite du service de sécurité civile et des observations des parties en cours de délibéré que la SAS KALAU s’est engagée à réparer la fuite, ce qui a été fait, mais que la réparation serait inefficace selon Monsieur [G].

Aucune demande n’avait été faite à ce titre au bailleur avant l’audience.

Il n’est pas démontré que la fuite du chauffe-eau persiste, ni que la SAS KALAU a manqué à ses obligations, l’origine de la fuite n’étant pas justifiée, et si elle relève des obligations du bailleur, l’inadéquation de la réparation n’étant pas établie.

Il n’est en outre pas démontré l’existence d’un trouble de jouissance à ce titre, la fuite ne faisant pas obstacle à la production d’eau chaude.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun désordre qui serait la conséquence d’un manquement de la SAS KALAU à ses obligations n’est donc démontré.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'y a pas lieu de mettre à la charge des défendeurs les frais de l'exécution forcée de la décision, non encore liquidés, qui sont, pour partie, à la charge du débiteur selon leur nécessité au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS KALAU les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [T] [G] à payer à la SAS KALAU la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,