TJ Paris, 3 oct. 2024, RG 24/00831

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Francis MARTIN
Me Marilina de ARAUJO

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00831 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZWR

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 03 octobre 2024

DEMANDERESSE
L’Association BAIL POUR TOUS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [W] [S] [F]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marilina de ARAUJO, avocat au barreau de PARIS,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2023-511337 du 16/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du19 juin 2024
Délibéré au 19 septembre 2024, prorogé au 03 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00831 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZWR

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2017, l'association BAIL POUR TOUS a consenti dans les conditions des articles L 442-8-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, à Mme [Z] [W] [S] [F], une sous-location à usage d'habitation sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 9 mars 2020, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2115,54 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 20 novembre 2023, l'association BAIL POUR TOUS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [W] [S] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
1532,02 euros au titre de l'arriéré locatif,une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement du 9 mars 2020.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 19 juin 2024, l'association BAIL POUR TOUS, représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 juin 2024, s'élève désormais à 2336,55 euros.

L'association BAIL POUR TOUS indique demander la résiliation judiciaire du contrat pour non-respect par la locataire de deux obligations essentielles à savoir l'obligation de paiement du loyer et l'obligation de mise à jour du dossier d'obtention d'un logement.

Mme [Z] [W] [S] [F], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :
débouter l'association BAIL POUR TOUS de sa demande de résiliation judiciaire du bail, d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation,lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette locative,débouter l'association BAIL POUR TOUS de ses autres demandes.
Elle indique reconnaître le montant de la dette locative mais soutient que les manquements invoqués par la bailleresse ne sont pas suffisamment graves pour justifier de la résiliation du contrat. Elle expose avoir rencontré des difficultés financières suite à la perte de son emploi mais précise avoir repris le paiement du loyer depuis qu'elle a signé un nouveau contrat de travail le 1er février 2024. Elle ajoute que le contrat ne met pas à sa charge l'obligation de mettre à jour les informations relatives aux demandes de logement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L'association BAIL POUR TOUS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l'espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 9 mars 2020, Mme [Z] [W] [S] [F] n'a manifestement pas réglé la dette locative de 2115,54 euros qui y était mentionnée.

L'association BAIL POUR TOUS verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 juin 2024, Mme [Z] [W] [S] [F] lui devait la somme de 2336,55 euros.

Il résulte du décompte produit que Mme [Z] [W] [S] [F], qui n'a pu procéder au règlement du loyer pendant sa période d'inactivité, a repris le paiement du loyer depuis le mois de mars 2024 et justifie d'un contrat de travail à durée indéterminée. S'il est vrai qu'elle a déjà rencontré des difficultés de paiement précédemment, il convient de noter que la bailleresse ne fait état d'aucune autre procédure judiciaire. Enfin, il sera relevé que le bail ne prévoit que la perte du droit au maintien dans les lieux en cas de refus d'une offre de relogement définitif correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire. Ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

En ces conditions, si la violation de l'obligation contractuelle et légale de paiement du loyer est avérée elle n'est pas suffisamment grave, notamment au regard de la durée du bail, et des efforts de la locataire pour justifier de la résiliation du bail. L'association BAIL POUR TOUS sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire et des demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'association BAIL POUR TOUS verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 juin 2024, Mme [Z] [W] [S] [F] lui devait la somme de 2336,55 euros.

La défenderesse n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au regard de la situation de Mme [Z] [W] [S] [F] précédemment exposée, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [W] [S] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance comprenant notamment le coût de l'assignation du 20 novembre 2023, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Le coût du commandement de payer, non obligatoire dans le cadre d'une procédure de résiliation judiciaire, ne sera pas mis à la charge de la défenderesse.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,