TJ Versailles, 17 sept. 2024, RG 24/00001

MINUTE N°
N° RG 24/00001 - N° Portalis DB22-W-B7I-R7FM

Monsieur [E] [H]
Madame [C], [Z] [V] [R] épouse [H]

C/

Madame [J] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 17 Septembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [H], né le 23 mars 1980 à [Localité 9] (Yvelines - 78) - demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
Non comparant, représenté par Maître Carine LE BRIS - VOINOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Isabelle JANISZEK, avocat au barreau de PARIS

Madame [C], [Z], [V] [R] épouse [H], née le 07 décembre 1981 à [Localité 9] (Yvelines - 78) - demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
non comparante, représentée par Maître Carine LE BRIS - VOINOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Isabelle JANISZEK, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [J] [M], née le 18 décembre 1992 à [Localité 8] (Martinique - 972) - demeurant [Adresse 1], [Adresse 3] - [Localité 6]
Comparante en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Carine LE BRIS - VOINOT

1 copie certifiée conforme à : Madame [J] [M]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [E] [H] et Madame [C] [H] donnaient à bail à Madame [J] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Localité 6] par contrat du 9 septembre 2022, pour un loyer mensuel de 680€ (charges comprises).

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [H] et Madame [C] [H] faisaient signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [E] [H] et Madame [C] [H] ont ensuite fait assigner Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 25 juin 2024, Monsieur [E] [H] et Madame [C] [H] - représentés par leur conseil- demandaient de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [J] [M], sous astreinte de 50€ par jour, sans le bénéfice du délai des deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la locataire ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 5 602,94 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d'autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, et de condamner la locataire à la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Madame [J] [M] comparaissait. Elle reconnaissait le montant de sa dette, mais souhaitait bénéficier d'un délai pour régulariser celle-ci et rester dans les lieux. Elle disait être célibataire et sans enfant.

Le conseil des bailleurs s'opposait à tout octroi de délai, et mettait en exergue qu'aucun paiement n'était intervenu. Il était en effet constaté que tous les prélèvrements automatiques avaient été rejetés.

L'affaire était mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 9 septempbre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 2 494,33€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 février 2024, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [E] [H] et Madame [C] [H] produisent un décompte démontrant que Madame [J] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 602,94€ à la date du 11 juin 2024.

Madame [J] [M] reconnait cette dette le jour de l'audience. Elle n'apporte par ailleurs, aucun élément contraire. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5 602,94€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:
- "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”
-“Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.
- “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Madame [J] [M] n'a pas repris le paiement du loyer courant. Compte tenu des dispositions légales, la locataire ne peut bénéficier de délais de paiement.

Elle sera déboutée de sa demande.

L’expulsion de Madame [J] [M] sera ordonnée en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [J] [M] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Aux termes de l'article L 412-1 du code des procédures d'exécution, un délai minimum de deux mois s'impose entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion des occupants, sauf à démonter notamment que les occupants sont de mauvaise foi ou ont pénétrés dans la propriété à l’aide de manœuvres, menaces, contrainte ou par voie de fait.
En l'espèce, les bailleurs ne démontrent pas la mauvaise foi de leur locataire dans l'absence de paiement du loyer. Le rejet des prélèvements automatiques peut résulter de simples difficultés financières d eleur locataire.
En conséquence, ils seront déboutés de leur demande.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [J] [M] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV.SUR LA CONSERVATION DU DEPÔT DE GARANTIE:

Conformément aux dipositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Il doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés.
En l'espèce une somme de 600€ était versée au titre du dépôt de garantie.
A ce jour, la locataire n'ayant pas quitté le logement et les bailleurs ne pouvant attester de dépenses restant à la charge de cette dernière, ils seront déboutés de leur demande de conservation du dépôt de garantie.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [J] [M] , partie perdante, supportera la charge des dépens.+
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [H] et Madame [C] [H], Madame [J] [M] sera condamnée à leur verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,