TJ Versailles, 17 sept. 2024, RG 24/00003

MINUTE N°
N° RG 24/00003 - N° Portalis DB22-W-B7I-R7UU

Monsieur [Z], [F], [P] [W]

C/

Monsieur [T], [K], [H] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 17 Septembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [Z], [F], [P] [W], né le 05 février 1995 à [Localité 6] (Yvelines - 78) - demeurant [Adresse 1]
Représenté par Maître Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Isabelle JANISZEK, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [T], [K], [H] [E], né le 11 juin 1982 à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis) - demeurant [Adresse 2]
Comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Carine LE BRIS-VOINOT

1 copie certifiée conforme à : Monsieur[T], [K], [H] [E]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [Z] [W] donnait à bail à Monsieur [T] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 12 octobre 2021, pour un loyer mensuel de 1650 € (charges comprises).

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [W] faisait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [W] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 25 juin 2024, Monsieur [Z] [W] - représenté par son conseil - demandait de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [E], sous astreinte de 50€ par jour; d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; de supprimer le délai de deux mois de l'article L 412-1 al 2 du code des procédures civiles d'exécution, d'autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie, de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 15943,99 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [T] [E] était comparant. Il reconnaissait le montant de sa dette locative. Mais il indiquait être dans l'impossibilité de la payer. Il ne pouvait pas s'engager sur un échéancier, étant donné sa situation professionnelle précaire. En revanche, il demandait à bénéficier d'un délai avant d'être expulsé. Le bailleur s'y opposait.

L'affaire était mise en délibéré au17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 12 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 3 343,36€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 décembre 2023, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

L’expulsion de Monsieur [T] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [T] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [W] produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 15 943,99 € à la date du 4 juin 2024 ( loyer de mai inclus).

Monsieur [T] [E] reconnaît le montant de sa dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme .

Monsieur [T] [E] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III.SUR LA CONSERVATION DU DEPÔT DE GARANTIE :

Conformément aux dipositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut prévoir le versement par le locataire d'un dépôt de garantie pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Il doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés.
En l'espèce une somme de 1600€ était prévue au sein du contrat de bail entre les parties.
A ce jour, le locataire n'ayant pas quitté le logement et le bailleur ne pouvant attester de dépenses restant à la charge de ce dernier, il sera débouté de sa demande de conservation du dépôt de garantie.

IV. SUR LE DELAI DE L'ARTICLE L 412-3 DU CODE DES PROCEDURES D'EXECUTION :

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures d'exécution, le juge peut octroyer un délai d’un mois à un an, en vu de l'expulsion, dès lors que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce délai de grâce ne peut bénéficier aux occupants du logement de mauvaise foi, ou qui se sont introduit dans l’habitation à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté des occupants dans l'exécution de leurs obligations, des situations respectives du propriétaire et des occupants, de la situation de famille ou de fortune, des conditions atmosphériques et des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant et du délai prévisible de ce relogement.

Monsieur [T] [E] demande à pouvoir bénéficier d'un délai de grâce. Cependant, il ne justifie pas au jour de l'audience d'une situation personnelle délicate, n'ayant aucun enfant à son domicile. Il est noté par ailleurs, qu'il ne verse aucune somme à son bailleur depuis septembre 2023 et qu'il ne produit aucun justificatif sur sa situation professionnelle.
En conséquence, en l'absence d'éléments attestant de sa situation personnelle, sa demande ne peut aboutir.

V. SUR LE DELAI DE L'ARTICLE L 412-1 DU CODE DES PROCEDURES D'EXECUTION :

Aux termes de l'article L 412-1 du code des procédures d'exécution, un délai minimum de deux mois s'impose entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion des occupants, sauf à démonter notamment que les occupants sont de mauvaise foi ou ont pénétrés dans la propriété à l’aide de manœuvres, menaces, contrainte ou par voie de fait.
En l'espèce, s'il est constant que le locataire n'a pas honoré ses loyers depuis septembre 2023, ce fait est insuffisant à caractériser la mauvaise foi du locataire.
Monsieur [Z] [W] sera débouté de sa demande.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [W] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,