TJ Versailles, 17 sept. 2024, RG 24/00049

MINUTE N°
N° RG 24/00049 - N° Portalis DB22-W-B7I-SFTW

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

Monsieur [I] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 17 Septembre 2024

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son représentant légal, inscrite au RCS de Paris sous le numéro B 552 141 533 - dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [K], né le 06 août 1991 à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis - 93) - demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD-WEILLER

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [I] [K]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 mars 2021, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F donnait à bail à Monsieur [I] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. Par avenant en date du 23 mai 2022, une place de stationnement lui était alloué à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F faisait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er décembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [I] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye par un acte de commissaire de justice du 20 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 25 juin 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F - représentée par son conseil - reprenait les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [K] ; d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1613,36 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 350€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [I] [K] comparaissait en personne et reconnaissait le montant de la dette locative, mais demandait à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l'arriéré. Il était constaté la reprise du paiement du loyer courant. La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F déclarait ne pas s’opposer aux délais et à la suspension de la clause résolutoire.

L'affaire était mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention des parties quant à l'application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne mouture, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 17 mars 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2023, pour la somme en principal de 2297,68€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er  février 2024, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1613,36 € à la date du 31 mai 2024.

Monsieur [I] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F cette somme de 1613,36€, à titre provisionnel.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:
- "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”
-“Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.
- “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."
En l’espèce, Monsieur [I] [K] a fait l’effort de reprendre le paiement du loyer courant. Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [I] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, dès lors que la finalité des délais de grâce, dans le cadre d’une dette locative avec occupation du logement, est d’éviter une expulsion. La reprise du paiement du loyer courant suffit à caractériser le souhait du locataire à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire. Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a déclaré à l’audience y est favorable.
Par conséquent, les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [K] , partie perdante, supportera la charge des dépens.
L'équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée par au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le souci de concentrer les efforts financiers de Monsieur [I] [K] sur la reprise du paiement des échéances courantes et sur le respect de l'échéancier qui lui a été accordé.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,