TJ Versailles, 17 sept. 2024, RG 24/00099

MINUTE N°
N° RG 24/00099 - N° Portalis DB22-W-B7I-SBJF

Monsieur [I] [P]
Madame [W] [O]
S.A. SEYNA

C/

Monsieur [D] [N] [R] [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Septembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [P], né le 03 février 1985 à [Localité 7] (Russie) - demeurant [Adresse 2]
Non comparant, représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, substitué par Maître Isabelle JNISZEK, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [O], née le 20 mars 1987 à [Localité 9] (Chine) - demeurant [Adresse 2]
Non comparant, représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, substitué par Maître Isabelle JNISZEK, avocat au barreau de PARIS

Société anonyme SEYNA, immatriculée au RCS Nanterre sous le numéro 843 974 635 - dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son mandataire la société par actions simplifiée GARANTME, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 832 523 344, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, substitué par Maître Isabelle JNISZEK, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [N] [R] [V], né le 15 septembre 2000 à [Localité 8] (Portugal) - demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [D] [N] [R] [V]

RAPPEL DES FAITS

Par acte notarié en date du 23 juillet 2021, Monsieur [I] [P] et Madame [W] [O] faisaient l’acquisition d’une chambre de service située au [Adresse 3].

Par contrat du 30 avril 2022, Monsieur [I] [P] donnait à bail à Monsieur [D] [R] [V] cette chambre, transformée en studio à usage d’habitation.

La SA SEYNA se portait caution solidaire de Monsieur [D] [R] [V] vis à vis de Monsieur [I] [P], dans le cadre d’un acte de cautionnement signé le 1er mai 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [P] et Madame [W] [O] faisaient signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 janvier 2024.

Monsieur [I] [P], Madame [W] [O] et la SA SEYNA ont ensuite fait assigner Monsieur [D] [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye par un acte de commissaire de justice du 15 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 25 juin 2024, les demandeurs étaient représentés par leur conseil. Ce dernier reprenait les termes de leur assignation pour demander à titre principal de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire de prononcer la résolution judiciaire du bail et en tout état de cause d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [R] [V] ; d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3036,15 € ( dont 2920,15€ à la SA SEYNA et 116€ à Monsieur [I] [P] et Madame [W] [O] ), avec les intérêts de droit, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [D] [R] [V] comparaissait en personne et reconnaissait le montant de la dette locative, mais demandait à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 120€ par mois en règlement de l'arriéré.Il était constaté la reprise du paiement du loyer courant. Le conseil des demandeurs déclarait s’opposer aux délais et à la suspension de la clause résolutoire.

L'affaire était mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention des parties quant à l'application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne mouture, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" .

Le bail conclu le 30 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 1626€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 mars 2024, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Monsieur [I] [P], Madame [W] [O] et la SA SEYNA produisent d’une part un décompte démontrant que Monsieur [D] [R] [V] reste devoir, au titre de son bail la somme de 3036,15€ (loyer de juin 2024 inclus), d’autre part des quittances subrogatives démontrant que 2 280,15€ a été pris en charge par la SA SEYNA, au titre de la caution.

Monsieur [D] [R] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Toutefois, il est à constater que le bail a été signé entre Monsieur [I] [P] et Monsieur [D] [R] [V], excluant Madame [W] [O], bien que propriétaire du bien immobilier. En conséquence, elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [D] [R] [V] sera donc condamné à verser à Monsieur [I] [P] la somme de 756€, et la somme de 2280,15€ à la SA SEYNA. Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l'assignation (15 avril 2024).

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:
- "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”
-“Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.
- “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Monsieur [D] [R] [V] a fait l’effort de reprendre le paiement du loyer courant. Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [D] [R] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, dès lors que la finalité des délais de grâce, dans le cadre d’une dette locative avec occupation du logement, est d’éviter une expulsion. La reprise du paiement du loyer courant suffit à caractériser le souhait du locataire à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [D] [R] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [R] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.
L'équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le souci de concentrer les efforts financiers de Monsieur [D] [R] [V] sur la reprise du paiement des échéances courantes et sur le respect de l'échéancier qui lui a été accordé.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,