TJ Nantes, 16 sept. 2024, RG 23/00447
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Texte de la décision
Minute n°
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT du 16 Septembre 2024
DEMANDEURS :
Association UNE FAMILLE UN TOIT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Demanderesse représentée par
Me Olivier MECHINAUD, avocat au barreau de NANTES - 40
Société CCAS DE [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Commune COMMUNE DE [Localité 5]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Demanderesses représentées par
Me Bertrand VENDE, avocat au barreau de NANTES - 206
D'une part,
DÉFENDEUR :
Madame [R] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Défenderesse représentée par
Me Franck-olivier ARDOUIN, avocat au barreau de NANTES - 186
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 08 Juin 2023
date des débats : 24 Juin 2024
délibéré au : 16 Septembre 2024
RG N° RG 23/00447 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MCQD
COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Olivier MECHINAUD
CE+CCC Me Bertrand VENDE
CCC Me Franck-olivier ARDOUIN
Copie prefecture
Copie dossier
La Commune de [Localité 5] a fait appel à une association afin d'assurer l'insertion des familles Roms, l'Association SOLEIL ROM.
Cette association a géré la location d'un terrain communal équipé de mobil homes situé [Adresse 2] qu'elle a mis à disposition des familles.
Fin 2016, la Commune a confié la gestion du terrain à l'Association UNE FAMILLE UN TOIT et l'Association SOLEIL ROM a cédé les mobil homes pour l'euro symbolique aux familles.
En 2018, la Commune de [Localité 5] a changé les mobil homes.
Dans ce contexte, par acte sous seing privé du 23 décembre 2016, l'Association UNE FAMILLE UN TOIT a donné à bail à Madame [R] [Z] un mobil-home à usage d'habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer révisable de 300 euros.
Par acte d'huissier en date du 23 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 8.265,08 euros, en visant la clause résolutoire.
Par acte du 2 février 2023, l'Association UNE FAMILLE UN TOIT a fait citer Madame [R] [Z], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation, et obtenir :
- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 9.325,50 euros avec intérêts à compter du commandement de payer ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation ;
- une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
A l'audience du 24 juin 2024, l'Association UNE FAMILLE UN TOIT maintient sa demande.
Subsidiairement, elle demande de maintenir l'expulsion en cas d'annulation du contrat.
La Commune de [Localité 5] et le Centre Communal d'Action Sociale de la Commune, intervenant volontairement, concluent dans les même termes et aux même fins que l'Association UNE FAMILLE UN TOIT.
Madame [R] [Z] conclut à l'irrecevabilité de la demande en raison de l'absence de qualité à agir des demandeurs et au débouté de la demande.
Elle sollicite les sommes de 8.400 euros en application de l'article 1240 du code civil et de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, elle conclut à la nullité du contrat de bail, la nullité du commandement et à son absence d'effet, au remboursement de la somme de 20.200,21 euros indûment perçue au titre des loyers et charges, au paiement de la somme de 8.400 euros au titre du préjudice de jouissance, à l'acquisition de la prescription pour les sommes échues avant le 2 février 2020, à la suppression du montant des charges, à la suppression de l'indexation, l'ensemble conduisant au débouté de la demande et à des délais de paiement avec imputation des paiements sur le capital et suspension de la clause résolutoire.
A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 16 septembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.
SUR CE
Sur la recevabilité de la demande
En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 29 novembre 2022 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 3 février 2023, soit deux mois avant la date d'audience, la procédure est recevable en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la qualité à agir du bailleur, de la Commune et du Centre Communal d'Action Sociale, la première intervient en qualité de bailleur, la seconde intervient en qualité de propriétaire et la troisième intervient en qualité de nouvelle signataire de la convention de partenariat, elles ont donc toutes les trois un intérêt à agir et sont donc légitimes en leurs demandes.
La locataire fait valoir qu'elle est propriétaire de son mobil-home suivant acte du 6 septembre 2017, mais il convient de relever que la Commune justifie du retrait des anciens mobil homes et de l'achat de nouveaux suivant commande du 13 juillet 2018 et facture du 24 août 2018.
La locataire fait également valoir que l'Association UNE FAMILLE UN TOIT n'était pas valablement mandatée en 2016 pour faire signer les baux.
De fait, une délibération du 30 mars 2016 de la Commune a autorisé le renouvellement de la convention pour la mise à disposition gratuite du terrain du [Adresse 2] du 14 avril 2016 au 30 juin 2017 au profit de l'Association SOLEIL ROM.
C'est la délibération du 13 décembre 2016 de la Commune qui a mis à disposition gratuitement le terrain du [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2017 au profit de l'Association UNE FAMILLE UN TOIT.
En conséquence, l'Association UNE FAMILLE UN TOIT n'avait pas mandat à la date du 23 décembre 2016 pour faire signer les baux. Mais, ce mandat est ensuite entré en vigueur et est toujours en vigueur à ce jour et conforté par les interventions volontaires. L'apparence de mandataire de l'Association UNE FAMILLE UN TOIT est donc devenue une réalité et c'est à bon droit que la locataire a signé avec eux en décembre 2016 conformément à l'article 1998 du code civil.
La locataire fait valoir qu'au 23 décembre 2016, l'Association UNE FAMILLE UN TOIT ne pouvait donner en location des mobil homes qui appartenaient à l'Association SOLEIL ROM.
Mais il convient de rappeler d'une part qu'il est constant que ces mobil homes n'existent plus, ayant été remplacés, d'autre part que la présente juridiction est saisie d'une demande de constat de la clause résolutoire, ce qui revient à statuer sur une demande actuelle sur un terrain actuellement propriété de la Commune avec des mobil homes appartenant actuellement à la Commune, avec un mandat de gestion en vigueur entre le Centre Communal d'Action Sociale et l'Association UNE FAMILLE UN TOIT sur le fondement d'un bail de 2016 applicable à la situation en cours.
En conséquence la demande est recevable à ce jour.
De même, la locataire conclut à la nullité du commandement au motif qu'il a été diligenté à la demande de l'Association alors que celle-ci n'avait pas mandat pour gérer la location.
Pour les mêmes motifs que précédemment, il convient de rejeter ce moyen.
Sur la validité du bail
La locataire fait valoir que le bail est irrégulier à défaut de prévoir une surface habitable, en l'absence d'état des lieux et de diagnostic et en raison de l'indécence des lieux.
Les premiers éléments, avérés, peuvent ouvrir un droit à indemnisation sur un fondement contractuel mais ne sont pas de nature à invalider le bail qui demeure.
Quant à l'indécence, bien qu'il soit produit de nombreuses photographies, il n’y a pas d’explicitations permettant de statuer sur ce moyen.
Sur le montant des loyers dus
L'Association UNE FAMILLE UN TOIT réclame une somme de 9.325,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés en janvier 2023.
En application des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2241 du code civil, il convient de constater que la demande est prescrite pour la période antérieure de trois années au 2 février 2023 et il convient de retenir les loyers à compter de mars 2020 à janvier 2023.
Il n'y a pas lieu de retenir une indexation qui n'a pas fait l'objet d'un calcul conforme à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, pas plus que des charges pour lesquelles il n'est produit aucun justificatif.
Par voie de conséquence, il convient de condamner la locataire au paiement de la somme de 1.413,89 euros selon le décompte suivant :
- loyers de mars 2020 à janvier 2023 (300 euros x 35 mois) : 10.500,00 euros
- versements du 19 mars 2020 au 29 janvier 2024 : - 9.086,11 euros
La locataire doit être condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers échus, assortie des intérêts moratoires à compter du 2 février 2023, date de la citation.
Sur la clause résolutoire
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.
Par exploit du 23 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 12.664,60 euros au titre des loyers échus.
Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.
Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.
En ce qui concerne la demande de délais, l'article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
En l'espèce, le décompte qui s'arrête au 1er février 2024 démontre une reprise des paiements depuis novembre 2023 et des paiements réguliers tout au long du bail. Madame [R] [Z] justifie également percevoir une allocation logement de caractère social et le revenu de solidarité active.
En conséquence, il convient de lui accorder des délais par mensualités de 50 euros, en sus du loyer, ainsi qu'il est dit au dispositif.
Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier.
Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par le locataire jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 300 euros.
Sur les demandes reconventionnelles
La locataire sollicite une somme de 8.400 euros au titre d'une procédure abusive. Celle-ci étant condamnée au principal, il convient de la débouter de cette demande.
La locataire sollicite également une somme de 8.400 euros au titre du trouble de jouissance en raison de l'indécence du logement.
Ce moyen n'étant pas retenu, elle sera déboutée de cette demande.
Sur les demandes annexes
Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 23 novembre 2022.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,
Reçoit la Commune de [Localité 5] et le Centre Communal d'Action Sociale en leurs interventions volontaires ;
Constate la résiliation du bail conclu le 23 décembre 2016 entre l'Association UNE FAMILLE UN TOIT et Madame [R] [Z] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 2], conformément à la clause résolutoire acquise le 23 janvier 2023 ;
Condamne Madame [R] [Z] à payer à l'Association UNE FAMILLE UN TOIT la somme de 1.413,89 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023 ;
Autorise Madame [R] [Z] à se libérer de sa dette d'un montant de 1.413,89 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 50 euros, en sus des loyers courants, la première intervenant le 10 novembre 2024, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu'à apurement de la dette ;
Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
Dit qu'en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [R] [Z], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d'un montant de 300 euros sera versé à l'Association UNE FAMILLE UN TOIT et, en tant que de besoin, l'y condamne ;
Déboute Madame [R] [Z] de ses autres demandes ;
Déboute l'Association UNE FAMILLE UN TOIT de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire ;
Condamne Madame [R] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 novembre 2022 ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
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