TJ Nantes, 3 oct. 2024, RG 24/00757

N° RG 24/00757 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NDOR

Minute N° 2024/859

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 03 Octobre 2024

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S.A.R.L. SUB OESTE

C/

S.A. PIERRES INVESTISSEMENT S.C.S. MONTESQUIMMAG

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copie exécutoire délivrée le 03/10/2024 à :

la SELARL RINEAU & ASSOCIES - 263
copie certifiée conforme délivrée le 03/10/2024 à :

la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES - 52
la SELARL RINEAU & ASSOCIES - 263
dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 12 Septembre 2024

PRONONCÉ fixé au 03 Octobre 2024

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.R.L. SUB OESTE (RCS Nantes N°900395237),
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 7]
Rep/assistant : Maître Céline GRAS de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A. PIERRES INVESTISSEMENT,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Amélie LEFEBVRE de la SELARL RINEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

S.C.S. MONTESQUIMMAG (RCS Paris N°810068882),
dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 6]
Absorbée par la société PIERRES INVESTISSEMENT le 22 novembre 2022 et radiée le 6 décembre 2022

DÉFENDERESSES

D'AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 24 juin 2021, la S.C.S. MONTESQUIMMAG a donné à bail commercial à Monsieur [D] [I] avec faculté de substitution au profit de la S.A.R.L. SUB OESTE un local n° 2 d'environ 80 m² au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] à destination de l'activité de restauration rapide vente sur place et à emporter sous l'enseigne SUBWAY pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2021 moyennant un loyer de 7 % du chiffre d'affaires hors taxes avec un minimum de 24 375 € hors taxes hors charges.

Se plaignant d'infiltrations répétées en provenance d'une toiture terrasse et de vaines démarches pour obtenir des réparations, la S.A.R.L. SUB OESTE a fait assigner en référé la S.C.S. MONTESQUIMMAG et la S.A. PIERRES INVESTISSEMENT par actes de commissaires de justice du 8 juillet 2024 afin de solliciter :
- la condamnation de l'une ou l'autre ou des défenderesses à :
* réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations en provenance du toit terrasse sous astreinte de 1 000 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision ou à titre subsidiaire à défaut de réalisation des travaux par le bailleur dans le délai d'un mois à compter de la décision l'autorisation de faire réaliser les travaux aux frais et pour le compte du bailleur,
* lui payer une provision ad litem de 10 000 €,
- l'autorisation de consigner les loyers à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise,
- le paiement d'une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, qu'elle maintient aux termes de ses dernières conclusions, la S.A.R.L. SUB OUEST fait notamment valoir que :
- il y a urgence à intervenir pour remplacer les dalles de faux plafond, changer le bloc de climatisation, afin d'éviter la fermeture du restaurant pour non respect des normes d'hygiène et de sécurité,
- les désordres ne sont pas contestés au regard des rapports d'expertise produits et de l'intervention du bailleur,
- l'obligation du bailleur à qui incombent les travaux relevant de l'article 606 du code civil n'est pas sérieusement contestable,
- la fusion absorption entre les défenderesses ne lui a jamais été dénoncée,
- les travaux ne consistent pas en un simple entretien mais affectent la toiture et doivent permettre l'exploitation du commerce au sens de l'article 1719 du code civil,
- un constat du 16 juillet 2024 a caractérisé la persistance des désordres et de l'eau a de nouveau coulé le 19 août 2024 dans la cuisine avec la chute d'une plaque de faux plafond sur une salariée qui a exercé son droit de retrait,
- les arguments du bailleur se heurtent à des contestations sérieuses,
- la clause de renonciation à recours n'est pas applicable aux cas de manquements du bailleur à ses obligations et elle justifie bien d'un préjudice.

La S.A. PIERRES INVESTISSEMENT conclut au débouté de la demanderesse avec condamnation à lui payer une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en répliquant que :
- elle a absorbé la S.C.S. MONTESQUIMMAG le 22 novembre 2022 et cette dernière a été radiée le 6 décembre 2022,
- elle n'a aucune obligation de réaliser les travaux de réparation de l'étanchéité des toitures qui incombent au preneur en vertu de l'article 8.3 du bail,
- en dépit de cette stipulation, elle a réagi à chaque réclamation qui lui a été adressée et les travaux sollicités ont été réalisés avec une finalisation intervenue du 22 au 24 juillet 2024,
- la demande de provision se heurte aux clauses du bail emportant renonciation à tout recours contre le bailleur dans le cadre de l'article 11 et la demanderesse ne justifie d'aucun préjudice,
- la demande de consignation des loyers ne peut qu'être rejetée pour les mêmes raisons.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera relevé que la S.C.S. MONTESQUIMMAG a été citée inutilement, alors même qu'elle est radiée du registre du commerce depuis le 6 décembre 2022 par suite d'une fusion absorption.

La S.A.R.L. SUB OESTE réclame l'exécution de travaux en fondant sa demande sur les articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, mais sans préciser le fondement exact de ses prétentions. L'articulation de son argumentation s'organise cependant autour des obligations du bailleur découlant des articles 606 et 1719 du code civil.

D'une part cette obligation est sérieusement contestée compte tenu de l'absence d'expertise judiciaire permettant de déterminer contradictoirement l'origine des infiltrations, dès lors que le bailleur se prévaut des obligations d'entretien du preneur découlant de l'application de l'article 8-3 du contrat et que les rapports d'expertise d'assurance produits ne préconisent pas de travaux d'envergure mais une simple reprise d'étanchéité.

D'autre part, le bailleur justifie avoir fait réaliser au fur et à mesure des doléances, les travaux préconisés par la société ABAQUE, société spécialisée dans l'étanchéité, qui a dressé des constats photographiques de ses interventions, dont le dernier remonte au 24 juillet 2024.

La chute postérieure d'éléments à l'intérieur du bâtiment ne démontre pas la persistance d'infiltration et la preuve n'est pas établie que les travaux consécutifs incomberaient au bailleur, alors même que l'obligation de réparer le toit est elle même sérieusement contestée.

Il convient donc de rejeter l'ensemble des demandes, y compris celles accessoires, comme se heurtant à des contestations sérieuses, étant souligné qu'une provision ad litem n'est pas une provision à valoir sur un préjudice au surplus non démontré faute d'interruption d'activité et que la consignation des loyers ne saurait être autorisée, d'autant plus pour une période commençant antérieurement à la saisine du juge sans qu'aucune exception d'inexécution ne soit invoquée ni démontrée.

Etant déboutée, la demanderesse doit être considérée comme la partie perdante et condamnée aux dépens.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l'indemnité qu'elle devra payer en application de l'article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,