TJ Pontoise, 16 sept. 2024, RG 24/02365

16 Septembre 2024

RG N° 24/02365 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NYJB

Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [B] [C]

C/

S.C.I.C HLM AB HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [B] [C]
[Adresse 2]
Lgt 120 - 11ème étage
[Localité 3]
représenté par Monsieur [D] [E] et Madame [F] [E], ses curateurs, munis d’un pouvoir
[Adresse 2]
[Localité 3]

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.C.I.C HLM AB HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Sylvie DERACHE-DESCAMPS de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l'audience publique tenue le 02 Août 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 Septembre 2024 prorogé au 16 Septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 29 avril 2024, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [B] [C], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 2] à [Localité 3], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 18 août 2022 à la requête de la société AB HABITAT.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 02 août 2024.

A l’audience, M. [B] [C] ne comparait pas. Toutefois, il est versé aux débats un courrier en date du 02 août 2024 dans lequel, il donne un pouvoir spécial à ses curateurs pour le représenter à l’audience devant le juge de l’exécution, qu'il convient d'interpréter comme une demande pour que l'audience soit tenue et qu'un jugement soit rendu en son absence. Dans sa requête initiale, il sollicite les délais les plus larges pour quitter les lieux en invoquant son âge (87 ans) et son état de santé qui s'est fortement dégradé.

Mme [F] [E] et M. [D] [E], co-curateurs de M. [B] [C] sont présents et sont entendus à titre de simple renseignement.
Ils font état des difficultés actuelles de M. [B] [C], notamment ses graves problèmes de santé et ses recherches de logement qui n'ont pas encore abouti. Ils expliquent qu’ils accompagnent M. [B] [C] financièrement et dans ses démarches du quotidien et que l’indemnité d’occupation est réglée. Ils indiquent avoir réalisé une demande de relogement dans un EHPAD, avoir sollicité le maire de la commune et le président de la société AB HABITAT qui est propriétaire de résidences pour personnes âgées mais qu’ils n’ont pas eu de retour à ce jour.

La société AB HABITAT, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions, demande au juge de l’exécution de :
- à titre principal de constater l’irrecevabilité des actions engagées par Mme [F] [E],
- à titre subsidiaire de débouter M. [B] [C] de sa demande de délais,
- à titre infiniment subsidiaire de subordonner l’octroi des délais pour quitter les lieux au règlement mensuel de l’indemnité d’occupation,
- en tout état de cause, de condamner M. [B] [C] à verser à la société AB HABITAT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Elle soutient que les curateurs ne peuvent pas représenter le demandeur et qu’il fallait saisir le juge des tutelles. Elle s'oppose à l'octroi de délais, en rappelant que M. [B] [C] est occupant sans droit, ni titre. Elle fait valoir que l’indemnité d’occupation est payée de façon irrégulière, tous les trois mois et qu’aucune démarche de relogement n’a été réalisée. Elle actualise la dette à la somme de 10.356,19 euros et réclame 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que M. [B] [C] peut être hébergé par Mme [F] [E].

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile « l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l'adversaire, l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. »

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Selon l’article 32 du code de procédure civile « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. ».

Aux termes de l’article 469 du code civil, « le curateur ne peut se substituer à la personne en curatelle pour agir en son nom.
Toutefois, le curateur peut, s'il constate que la personne en curatelle compromet gravement ses intérêts, saisir le juge pour être autorisé à accomplir seul un acte déterminé ou provoquer l'ouverture de la tutelle.
Si le curateur refuse son assistance à un acte pour lequel son concours est requis, la personne en curatelle peut demander au juge l'autorisation de l'accomplir seule. »

L’article 122 du code de procédure civile dispose « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

Enfin, et selon l’article 762  :
« Lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, les parties se défendent elles-mêmes.
Les parties peuvent se faire assister ou représenter par :
-un avocat ;
-leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité ;
-leurs parents ou alliés en ligne directe ;
-leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu'au troisième degré inclus ;
-les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.
Le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial. »

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [C] [B] a saisi le juge de l’exécution par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 29 avril 2024, via le formulaire CERFA n°15426*03 « demande de délais à une mesure d’expulsion - Requête au juge de l’exécution ». Le formulaire est au nom de M. [C] [B], bien qu’il soit signé par Mme [F] [E], curatrice. En outre, deux courriers sont joints à la requête, sollicitant l’octroi de délais avant expulsion, dont l’un est signé par Mme [F] [E] et le second par M. [C] [B] et sa co-curatrice.
La saisine a bien été effectuée par M. [C] [B] et sa co-curatrice.

M. [C] [B] n’a pas comparu à l’audience. Toutefois, il est versé aux débats un courrier en date 02 août 2024, aux termes duquel il apparaît que M. [C] [B] donne un « mandat de représentation » devant le juge de l’exécution à ses co-curateurs désignés par jugement du 19 septembre 2023, lesquels sont intervenus à cette audience.

Ce courrier signé par M. [C] [B] et ses curateurs, démontre que ces derniers n’ont pas agi seuls mais atteste de la volonté de M. [C] [B] que l’affaire soit retenue malgré son absence. Au regard de ces éléments, il convient de constater que la saisine du juge de l’exécution et la procédure sont régulières.

La demande tendant à l’octroi de délais avant expulsion de M. [C] [B] est donc recevable.

Sur la demande de délais avant expulsion

Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 19 juillet 2022 par le tribunal de proximité de SANNOIS, contradictoire, qui a notamment :
- constaté que M. [C] [B] est occupant sans droit, ni titre,
- ordonné l’expulsion de M. [C] [B] et de tous occupants et meubles de son chef, de l’appartement n°120 sis à [Localité 3] au [Adresse 2], à défaut de départ volontaire des lieux passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement,
- dit qu’à défaut de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [C] [B] et à celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [C] [B] du 4 avril 2022 à la date de libération effective des lieux, à la somme de 439,59 euros et condamné M. [C] [B] à les payer,
- condamné Mme [F] [E] à payer à la SCIC AB HABITAT à la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamné in solidum M. [C] [B] et Mme [F] [E] à payer à la SCIC AB HABITAT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Cette décision a été signifiée le 18 août 2022 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. Le concours de la force publique a été requis et accordé.

Le juge des contentieux de la protection a donc déjà accordé à M. [C] [B] un délai de 6 mois pour quitter le logement après avoir tenu compte du fait qu’il n’avait pas personnellement procédé à l’effraction du logement et qu’il était très âgé (85 ans).
En effet, il ressort des termes du jugement du 19 juillet 2022, d’un constat d’huissier du 15 avril 2022 et d’une plainte, que M. [C] [B] a été introduit par effraction dans le logement qu’il occupe, que la porte palière était fortement endommagée, qu’il existait de multiples points de pression entre le châssis et le battant qui était tordu et laissait voir un jour, que la poignée avait disparu. Il était établi que M. [C] [B] n'était pas l'auteur de la voie de fait et que Mme [F] [E] avait reconnu avoir changé la serrure pour introduire M. [C] [B] dans le logement.
Il est tout aussi établi que M. [C] [B], âgé de 86 ans, est une personne vulnérable qui n’a pas pu agir de son propre chef et qui ne sait pas qu’il a pénétré dans le logement de façon illégale.

Par jugement du 25 octobre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise, en considération de la particulière vulnérabilité de M. [C] et tandis que celui-ci venait d'être placé sous curatelle renforcée, lui a accordé un ultime délai jusqu’au 31 mars 2024 pour se maintenir dans les lieux, afin que ses co-curateurs prennent toutes dispositions pour organiser son relogement définitif et payer l’indemnité d’occupation.
Il a également subordonné ce délai au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation, et dit qu’à défaut d’une seule mensualité, le délai serait caduc et l’expulsion pourrait être poursuivie.

Le demandeur sollicite un nouveau délai de 12 mois avant expulsion.

Au vu de l'article L412-3 ci-dessus visé, un délai de cette durée ne peut plus lui être octroyé, M. [C] ayant déjà bénéficié d'un délai de 5 mois.

Pour le surplus, il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [C] [B] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

M.[C] [B] a été placé sous mesure de curatelle renforcée pour une durée de 60 mois par jugement du juge des contentieux de la protection de SANNOIS en date du 19 septembre 2023. M. [D] [E] et Mme [F] [E] ont été désignés en qualité de co-curateurs.

A ce jour, 11 mois ont d'ores et déjà été accordés pour permettre son relogement dans des conditions normales et il a en réalité bénéficié de délais de fait de deux ans depuis la signification du jugement ordonnant son expulsion.

M. [C] [B] perçoit une faible retraite mais il n’est fourni aucun justificatif. En revanche, sont versés aux débats plusieurs certificats médicaux et comptes-rendus opératoires, lesquels font état de ses graves problèmes de santé.

Au vu du décompte produit arrêté au 06 juin 2024, la dette d'indemnités d'occupation actuelle est de 10.356,19 euros. Il apparaît des règlements très irréguliers. La dette est en augmentation et l'indemnité d'occupation courante n'est pas réglée à échéance, mais tous les trois mois, ce que les curateurs expliquent par le fait qu'il perçoit sa retraite à ce rythme.

Sur la recherche d'un logement ou d'un hébergement, il est versé aux débats un mail du 5 octobre 2023 échangé avec la ville d’[Localité 3], portant sur l’accueil en résidences séniors. Excepté cet élément, les co-curateurs de M. [C] [B] ne justifient d’aucune recherche de logement, d'un EHPAD, d'une résidence [5] ou de toute autre résidence adaptée à l'âge et à l'état de santé de M. [C].
Si M. [C], fragile et vulnérable, a besoin d'être accompagné au quotidien par ses curateurs ou de vivre à proximité d'eux, rien ne justifie l'absence de démarches pour lui trouver un hébergement adapté.

A ce jour, il n’est plus démontré que le relogement de M. [C] [B] ne peut intervenir dans des conditions normales.

La société AB HABITAT mentionne les difficultés générées par cette situation. Elle rappelle que le logement occupé illégalement avait été libéré à la fin du mois de décembre 2021 et était en cours de travaux pour l'attribuer à une personne ou une famille ayant posé sa candidature et remplissant les conditions d'attribution réglementaires.
Enfin, la société AB HABITAT justifie avoir dû engager une procédure de saisie des rémunérations, pour pallier le non règlement ponctuel des indemnités d’occupation.

Le bailleur, s’il est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a très largement assuré sa mission et il ne peut lui être imposé l'augmentation de la dette locative qu'il subit du fait du règlement irrégulier et partiel des indemnités d’occupation.
Bien que ce ne soit pas de son fait, M. [C] [B] occupe ce logement sans droit ni titre depuis deux ans à la suite d'une effraction et, malgré la grande vulnérabilité de M. [C], cette situation ne peut plus être imposée plus longtemps au propriétaire des lieux.

Le temps nécessaire a été laissé à ses curateurs pour le reloger. Des dispositifs existent et ils ne justifient pas les avoir mobilisés.
Si Mme [E] indique à l'audience souhaiter trouver un accord avec AB HABITAT en vue d'un relogement de son protégé dans la même résidence, elle ne justifie pas de démarches ou de pourparlers en ce sens malgré le temps dont elle a disposé.

La situation personnelle de M. [C] [B], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu d'accorder de délai supplémentaire à M. [C].

En conséquence, la demande sera rejetée.

M.[C] [B], partie perdante, supportera les dépens.
En revanche, au regard de sa situation économique, l'équité ne commande pas de faire application e l'article 700 du Code de procédure civile.

Une copie du présent jugement sera adressée pour information au juge des tutelles de SANNOIS.

PAR CES MOTIFS