TJ Paris, 12 sept. 2024, RG 23/02476

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à :
-Me Olivier JESSEL
Copie certifiée conforme à :
-Me Tristan DUPRE DE PUGET
délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/02476
N° Portalis 352J-W-B7H-CY7LJ

N° MINUTE :

Assignation du :
08 Février 2023

JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic, la société CPL IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0811

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0147

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/02476 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7LJ

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Juin 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 2] est propriétaire des lots de copropriété n°10, 43, 48, 49, 57, 61, 62, 65, 74, 76, 77, 78 et 79 d'un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI [Adresse 2] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 15 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner la SCI [Adresse 2] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 29 juin 2023.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, il demande au tribunal de :

“Vu les articles 10 et suivants de la Loi du 10 juillet 1965,

➢ CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], une somme de 79.322,37€ correspondant aux charges de copropriété impayées et au solde de charges de copropriété comptabilisées entre le 3 ème trimestre 2021 et le 4 ème trimestre 2023 inclus,

➢ CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer les intérêts légaux sur cette somme à compter du 15 décembre 2021, date de la première mise en demeure,

➢ CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], une somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

➢ DEBOUTER la SCI [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

➢ CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

➢ CONDAMNER la SCI [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier JESSEL, Avocat au Barreau de PARIS, par application de l’article 699 du Code de procédure civile,

➢ JUGER qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, et en tant que de besoin,

➢ ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir”.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, la SCI [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Ordonner l’étalement du paiement de la dette de la SCI [Adresse 2] à l’égard du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, qui s’élève au jour des présentes à la somme de 66.703,82 €, sauf à parfaire, en 24 échéances mensuelles par application de l’article 1343-5 du code civil,

Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions portant sur des dommages et intérêts pour procédure abusive, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

En tout état de cause,

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à la SCI [Adresse 2] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP FTMS AVOCATS par application de l’article 699 du même code ».

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 janvier 2024 , et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 20 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
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En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI [Adresse 2] est propriétaire des lots 10, 43, 48, 49, 57, 61, 62, 65, 74, 76, 77, 78 et 79 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2021 et du 21 octobre 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 21 décembre 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI [Adresse 2], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 79.322,37 euros.

La SCI [Adresse 2] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 15 décembre 2022, date de la première mise en demeure.

2 - Sur la demande indemnitaire

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires soutient que l’importance des sommes dues par la SCI [Adresse 2] perturbe le fonctionnement de la copropriété et entraîne l’augmentation du fonds de roulement, imposant aux autres copropriétaires d’en supporter le coût financier en procédant à d’importantes avances de trésorerie.

Il argue qu’il se trouve désormais dans une situation financière tellement difficile qu’il est dans l’incapacité de faire face à ses dépenses de fonctionnement pour les fluides. (gaz, électricité et chauffage)

En réponse au moyen de défense relatif à la saisie pénale invoquée par la SCI [Adresse 2] elle excipe que les revenus locatifs provenant de son important patrimoine immobilier n’ont pas été saisis.

En défense, la SCI [Adresse 2] fait valoir que ses difficultés de paiement ne sont pas de son fait, mais résultent d’une saisie pénale conservatoire pratiquée sur son compte bancaire, d’une saisie-pénale immobilière sur ses biens immobiliers et du gel des avoirs de ses actionnaires et dirigeants. Il s’agit donc d’une impossibilité matérielle de procéder aux règlements demandés

S’agissant des arguments relatifs à la coupure de chauffage, la SCI [Adresse 5] soutient que le syndicat des copropriétaires dénature le courrier versé aux débats, qui n’évoque qu’un risque de coupure générale en cas de panne de la chaudière et non une coupure ciblée pour absence de règlement des sommes dues par le syndicat.

---

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI [Adresse 2] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI [Adresse 2] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2021- et que l’arriéré de charges a pu alors représenter un montant supérieur au budget annuel de la copropriété.

Ce défaut de paiement de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur.
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Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues, qui ont pu s’élever en 2021 à la somme de 93.794 euros, ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’exposé par le défendeur des raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI [Adresse 2] comme un débiteur de bonne foi.

En effet, il résulte des pièces versées aux débats par le défendeur sur les saisies-pénales dont il est question qu’elles procèdent des diligences de l’OLCIFF dans le cadre d’une enquête préliminaire menée par le parquet national financier portant sur les chefs de blanchiment de corruption et blanchiment de détournement de fonds publics commis par le dirigeant de la SCI [Adresse 2].

Enfin, le courrier versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, s’agissant de la mise en demeure de paiement des charges de chauffage, vise expressément une menace de coupure de gaz pour le défaut de paiement des charges de fluide de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2], pour un débit au 19 décembre 2023 de 72.377,41 euros.

La SCI [Adresse 2] ne peut dès lors pas raisonnablement soutenir que le défaut de paiement est imputable au seul syndicat des copropriétaires, puisque son arriéré de charges impayées est pour partie causal de ces difficultés de paiement.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI [Adresse 2] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3- Sur la demande de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil

La SCI [Adresse 2] expose que ce n’est que récemment que la SCI [Adresse 5] a pu remettre ses lots en location, sur autorisation du Procureur de la République et qu’elle ne dispose pas des fonds suffisants pour s’acquitter de sa dette en un seul versement.

Au soutien de sa demande elle fournit aux débats, outre les pièces relatives aux diverses saisies pénales, le mandat de gestion de la SCI [Adresse 2] à la société hollandaise qui gère son patrimoine immobilier, sur lequel est apposée la mention « Vu et ne s’oppose » en date du 30 juin 2022 du Procureur de la République financier, par laquelle ce dernier autorise la reprise du versement du reliquat des loyers, sous réserves de leur versement sur les comptes d’ores et déjà saisis judiciairement.

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et fait valoir que la saisie pénale conservatoire a été ordonnée à hauteur de 69.170,13 euros il y a plus de trois années, et est bien inférieure au montant des revenus locatifs de la SCI, qui dispose en conséquence des fonds nécessaires pour s’acquitter du montant de sa dette de charges en un seul versement.

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Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Sur ce

La SCI [Adresse 2] ne verse aucune pièce aux débats susceptible de fonder les difficultés financières qu’elle allègue, la communication des pièces relatives à une saisie pénale datant de 2020 étant insuffisamment probante à cet égard, en l’absence de toute autre pièce comptable relative à l’état financier de cette société.

En conséquence, la SCI [Adresse 2] sera déboutée de sa demande de l’échelonnement de sa dette en application de l’article 1343-5 du code civil.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI [Adresse 2], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI [Adresse 2] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,