TJ Paris, 12 sept. 2024, RG 21/03184

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à :
-Me Hervé CASSEL

Copie certifiée conforme à :
-Me Jean-François FUNKE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/03184
N° Portalis 352J-W-B7F-CT45A

N° MINUTE :

Assignation du :
29 Janvier 2021

JUGEMENT
rendu le 12 Septembre 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, le cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, S.A
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Me Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSES

Madame [P] [U] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [K] [C]
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentées par Me Jean-François FUNKE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1429

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/03184 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT45A

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mai 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [U] [C] et Mme [K] [C] (ci après “les consorts [C]”) sont copropriétaires en indivision des lots de copropriété n°4 et 128 d'un immeuble situé au [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 15 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure l’indivision [C] de payer ses charges de copropriété.

Par exploits d’huissiers de justice signifié le 29 janvier 2021 à Mme et le 19 février 2021 à Mme , le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 7] a fait assigner les consorts [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 31 mars 2021.

Par ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, il demande au tribunal de :

" Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ; de l'article 1240 du code civil ; vu les pièces visées aux débats :

- Juger recevable et bien fondé en ses demandes le Syndicat des copropriétaires sis à [Adresse 7] représenté par son syndic, le cabient FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS;

- Débouter Mademoiselle [C] [U] et Mademoiselle [C] [K] de l'ensemble de leurs demandes ;

- Si des délais de paiement étaient accordés à ces dernières, d'assortir cet échéancier d'une clause de déchéance du terme, en cas de non-respect de l'échéancier et/ou de non règlement des charges courantes à échéance.

En conséquence,

Condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [C] [U] et Madame [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6], les sommes suivantes:

-6.610,42 euros au titre de leurs charges de copropriété arrêtées au 29 novembre 2023 inclus (après répartition exerc 22) avec intérêts au taux légal à compter del'assignation,

-577,20 euros au titre des frais de recouvrement,

-2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

-2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner solidairement et à défaut in solidum Madame [C] [U] et Madame [C] [K] aux entiers dépens y compris aux frais de signification des premières conclusions d'actualisation.

Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir"

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, Mme [U] [C] et Mme [K] [C] demandent au tribunal de:

" Vu l'article 1343-5 du code civil,

- Rejeter toutes les demandes fin et conclusion du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ;

- Accorder des délais de paiement à Madame [C] et dise qu'elle s'acquittera de la créance réellement due en 24 mensualités, le solde de la créance étant versé à la 24 ème échéance ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic à verser à Madame [C] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ".

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Décision du 12 Septembre 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/03184 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT45A

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [U] [C] et Mme [K] [C] sont copropriétaire en indivision des lots 4 et 128 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2017, 22 mai 2018, 6 juin 2019, 3 septembre 2020, 28 juin 2021, 8 mars 2023 et 19 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 29 novembre 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des consorts [C], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.610,42 euros.

Il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges ; chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision (ex. Civ. 1ere, 16 juill. 1992, n°90-17.972 ; Civ. 3ème 22 juin 1994, n° 92-19.571). Néanmoins, la clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires conventionnels d’un lot, tenus de désigner un mandataire commun.

Dès lors que le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges (Civ. 3ème, 23 mai 2007, n° 0613.459).

Faute pour le Syndicat des copropriétaires de verser aux débats le règlement de copropriété et la solidarité ne se présumant pas, il sera débouté de sa demande de condamnation solidaire des consorts [C].

En revanche, les consorts [C] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, elles seront en conséquence condamnées in solidum, en tant que copropriétaires indivises, au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation en justice en date du 29 janvier 2021.

2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 577,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les mises en demeure adressée le 30 novembre 2017 (48 euros) le 24 juillet 2019 (48 euros), la mise en demeure en date du 28 aout 2020 (180 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 22 février 2018 (42 euros), 29 octobre 2018 (42 euros), 29 octobre 2019 (42 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

Dès lors les frais intitulés « frais de mise en contentieux » en date du 2 décembre 2019 ne pourront être indemnisés au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les consorts [C] seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 402 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les consorts [C] de leurs obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les consorts [C] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 13 janvier 2021.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que les consorts [C] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur la demande reconventionnelle de délais de grâce judiciaire

Les consorts [C] exposent qu’elles sont dans l’incapacité de régler les charges de copropriété au regard de leur actif disponible.

Au soutien de leur demande elles fournissent aux débats une attestation de dépôt de convention de divorce par consentement mutuel, un échéancier de paiement et une attestation de grossesse pathologique, non datée, de Mme [K] [C].

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et fait valoir que l’indivision [C] ne justifie d’aucune difficulté financière et qu’elle a, de fait, et en vertu de l’ancienneté de sa dette, déjà bénéficié de délais de paiement, l’assignation datant du début de l’année 2021. Il ajoute que plusieurs échéanciers ont été accordés aux indivisaires et qu’elles ne les ont jamais respectés.

*

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Sur ce

Les consorts [C] ne versent aucune pièce aux débats susceptible de fonder les difficultés financières qu’elles allèguent, la communication d’un certificat de grossesse pathologique non daté, d’un échéancier partiellement respecté et une attestation d’un début de procédure de divorce, étant insuffisamment probantes à cet égard, en l’absence de communications de données relatives à leurs budgets mensuels (revenus, comptes bancaires, charges etc.)

En conséquence, les consorts [C] seront déboutées de leur demande d’échelonnement de leur dette en application de l’article 1343-5 du code civil.

5- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

les consorts [C], partie perdant le procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenues aux dépens, les consorts [C] seront en outre condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,