TJ Paris, 23 sept. 2024, RG 23/04805

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Julien DI BARBORA

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Véronique DURAND

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/04805 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BAN

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le lundi 23 septembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [V] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Julien DI BARBORA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0839

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Véronique DURAND, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #NAN482

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.

Décision du 23 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04805 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BAN

Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 1997, Monsieur [E] [N] a donné en location à Monsieur [B] [U] et Madame [V] [O] un logement et une cave situés [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 4000 francs, outre les charges.

Par acte d'huissier en date du 31 mai 2021, Monsieur [E] [N] a fait délivrer à Monsieur [B] [U] et Madame [V] [O] un congé pour vendre prenant effet au 30 novembre 2021 et valant offre de vente au prix de 798000 euros.

Les lieux litigieux ont été restitués le 18 janvier 2022.

Par acte d'huissier de justice du 9 avril 2022, le prix de vente a été ramené à la somme de 611000 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 mai 2023, Madame [V] [O] a fait assigner Monsieur [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir :
- le prononcé de la nullité du congé pour vendre délivré le 31 mai 2021 ;
- la condamnation de Monsieur [E] [N] à lui payer les sommes de 37048,18 euros en réparation de son préjudice matériel et 15000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- la condamnation de Monsieur [E] [N] aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience, Madame [V] [O], représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales en actualisant sa demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 2500 euros.

Monsieur [E] [N], représenté, s'est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le rejet des prétentions de Madame [V] [O] et sa condamnation :
- à lui payer la somme de 5000 euros pour procédure abusive ;
- aux dépens et à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes de Madame [V] [O],

Selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire lorsqu'il est justifié par sa décision de vendre le logement en respectant un délai de préavis de six mois. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Ainsi, dans sa rédaction applicable au litige, cette disposition permet au juge de vérifier la réalité du motif du congé de sorte que la charge de la preuve pèse sur le bailleur. Les décisions produites par Monsieur [E] [N] ont été rendues dans des espèces où les nouvelles dispositions de l'article 15 n'étaient pas entrées en vigueur.
En l'espèce, Monsieur [E] [N] soutient que son intention de vendre est caractérisée par les démarches positives entreprises et la réalisation effective de la vente le 8 février 2023. Il a en effet consenti un mandat de vente exclusif le 25 janvier 2022, une offre d'achat lui a été faite le 7 avril 2022 et une vente à un autre acquéreur a été réalisée le 8 février 2023. L'ensemble de ces actes est postérieur à la prise d'effet du congé. Cependant, il résulte d'une jurisprudence constante que dès lors que le locataire ne manifeste pas son intention d'acquérir, mais, au contraire, le bailleur a des motifs légitimes de ne pas faire diligence pour rechercher un acquéreur avant la libération des lieux, sans que cette attitude réaliste démontre de sa part aucune fraude ni une quelconque absence de volonté de vendre.

Madame [V] [O] reproche en outre à Monsieur [E] [N] de lui avoir délivrer un congé à un prix de vente dissuasif ce qui l'aurait empêché de se porter acquéreur. Elle verse aux débats deux estimations du bien immobilier fixant sa valeur à un prix compris entre 550000 et 580000 euros. Cependant, ces estimations ne prennent pas en compte la cave. En outre, le désir légitime du propriétaire de réaliser un profit en vendant son bien n'est pas de nature à rendre frauduleux l'exercice du droit. La majoration de 37.59% initialement envisagée n'est pas suffisamment excessive pour caractériser une fraude. Une diminution du prix a ensuite été notifiée à Madame [V] [O] et le bien a été vendu à ce second prix de 611000 euros, ce qui est supérieur aux estimations produites en demande.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [E] [N] justifie du sérieux de son intention de vendre de sorte que les demandes tendant à la nullité du congé et à l'indemnisation des préjudices en résultant doivent être rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l'espèce, Monsieur [E] [N] ne démontre pas en quoi le droit de Madame [V] [O] d'agir en justice aurait dégénéré en abus constitutif d'une faute.

Dès lors, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [O], qui perd le procès, est condamnée aux dépens.
Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [V] [O] est condamnée à payer à Monsieur [E] [N] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION