TJ Paris, 23 sept. 2024, RG 23/06439

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Christine LE FOYER DE COSTIL

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Ailey ALAGAPIN-GRAILLOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/06439 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R4S

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le lundi 23 septembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [L] [E], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christine LE FOYER DE COSTIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0507

DÉFENDERESSE
Madame [T] [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Ailey ALAGAPIN-GRAILLOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1083

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.

Décision du 23 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06439 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R4S

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2004, Madame [L] [E] a donné en location à Madame [T] [B] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 500 euros, charges forfaitaires incluses.

Par acte d'huissier délivré le 30 novembre 2021, Madame [L] [E] a fait délivrer à Madame [T] [B] un congé pour motifs légitime et sérieux prenant effet au 12 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 juin 2024, Madame [L] [E] a fait assigner Madame [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la validation du congé délivré le 30 novembre 2021 ;
- l'expulsion de Madame [T] [B] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Madame [T] [B] aux dépens et à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience, Madame [L] [E], représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle réitère ses demandes initiales et sollicite le rejet des prétentions de Madame [T] [B].

Madame [T] [B], représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :
- à titre principal, la requalification du bail en bail portant sur un logement vide et, en conséquence, le prononcé de la nullité du congé délivré le 30 novembre 2021 ;
- à titre subsidiaire, le rejet des prétentions de Madame [L] [E] en ce qu'elles sont mal fondées ;
- en tout état de cause, la condamnation de Madame [L] [E] à lui délivrer les quittances de loyer des trois dernières années, aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la requalification du bail,

Aux termes de l'article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif. En application de cette disposition, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, et les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent à se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés.

A l'époque de la signature du bail litigieux, la loi ne définissait pas le logement meublé. La jurisprudence avait suppléé à cette absence en donnant une définition fonctionnelle fondée sur deux éléments :
- un critère intentionnel : les parties doivent avoir eu l'intention de souscrire un contrat de location meublée, ce qui peut résulter, entre autres circonstances, de l'intitulé même du bail ou de la signature d'un inventaire ;
- un critère matériel : le logement doit être garni de meubles en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement ou normalement.

Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, la loi du 6 juillet 1989 a été complétée pour intégrer dans son article 25-4 une définition du logement meublé et prévoir dans son titre I bis l'application de dispositions communes aux logements vides et des dispositions spécifiques aux logements meublés. Cet article 25-4, consacrant la jurisprudence dominante, définit désormais le logement meublé comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Le décret du 31 juillet 2015 est en outre venu fixer le mobilier minimum que doit contenir un logement pour que le bail puisse être qualifié de meublé.

À l'époque où le bail litigieux a été signé, de telles exigences s'appliquaient donc déjà par le biais de la jurisprudence aux logements loués meublés.

Le bail litigieux stipule qu'il s'agit d'une location meublée, précise que les lieux correspondent à « une studette meublée » et la case « inventaire mobilier » est cochée. Ainsi, le critère intentionnel est rempli.

En revanche, ni l'inventaire mobilier ni l'état des lieux d'entrée précisant la présence de meubles ne sont produits. La présence actuelle de meubles ne permet pas d'établir qu'ils ont été mis à la disposition de la locataire par le bailleur. Madame [L] [E] ne justifie pas des factures d'achat des meubles originaux ou des meubles qu'elle soutient avoir changé en cours de location. Ainsi, la présence effective de meubles en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement ou normalement n'est pas établie.

Par conséquent, il convient de requalifier le bail litigieux en bail portant sur des locaux non meublés.

Aux termes de l'article 2 de la du 6 juillet 1989, les dispositions du titre I de cette loi sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, à la suite de la requalification opérée ci-dessus, le contrat de bail liant Madame [L] [E] et Madame [T] [B] et portant sur le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] se trouve soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le sort du bail,

Aux termes de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

Selon les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
L'article 114 du Code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l'espèce, le bail litigieux a été conclu a pris effet à compter du 13 décembre 2004. En application des dispositions d'ordre public ci-dessus rappelées, il a été conclu pour une durée de trois ans et s'est renouvelé tacitement par période de trois ans. Il arrivait donc à échéance le 13 décembre 2022.

Le congé en date du 30 novembre 2021 a donc bien été délivrée au moins six mois avant cette dernière échéance. Un congé pouvant être délivré par anticipation, le moyen tiré de l'erreur sur la date d'échéance n'est pas opérant, la seule conséquence de l'erreur sur la date étant le report des effets du congé au 13 décembre 2022.

Le congé a été délivré au motif que Madame [T] [B] n'aurait pas respecté son obligation d'entretien des lieux. Il précise que « malgré un courrier du 16 novembre 2019, envoyé par LRAR, vous n'avez jamais procédé aux réparations et entretiens demandés par la requérante et par les services d'hygiène de la ville de [Localité 2] ».

S'agissant des services d'hygiène de la ville de [Localité 2], il convient de constater que la réparation des désordres est demandée au propriétaire et non à la locataire de sorte que ce motif ne constitue pas un motif légitime et sérieux.

S'agissant du courrier en date du 16 novembre 2019, il a été reçu par la locataire le 20 décembre 2019 et fait état de plusieurs désordres tels que la fuite du réservoir des toilettes, la fuite de l'évier et un défaut d'entretien du logement (hotte, plaque de cuisson, robinetterie...). Les photographies produites par Madame [L] [E] ne sont pas datées de sorte qu'elles ne sont pas probantes. Les factures de remise en peinture sont antérieures aux désordres allégués. Les pièces produites ne permettent pas d'établir l'origine des fuites de sorte qu'il n'est pas démontré qu'elles résultent d'un défaut d'entretien des lieux par Madame [T] [B]. En effet, si certaines pièces évoquent un problème au niveau du joint, d'autres font état de la nécessité de créer de nouvelles canalisations et de créer une surélévation dans la salle de bain. Rien n'est produit s'agissant de l'évier. L'insuffisance du nettoyage n'est pas non plus étayée par des éléments objectifs.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les motifs invoqués par Madame [L] [E] aux termes du congé délivré ne sont pas légitimes et sérieux. Dès lors, Madame [L] [E] est déboutée de ses demandes relatives au constat de la résiliation du bail et à ses conséquences.

Sur les quittances de loyer,

Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.
En l'espèce, Madame [T] [B] sollicite la condamnation de Madame [L] [E] à lui transmettre les quittances pour les trois dernières années, soit pour la période échue entre le 29 mai 2021 et le 29 mai 2024.

Toutefois, Madame [L] [E] indique qu'elle a cessé d'encaisser les chèques depuis le 12 juin 2022. A compter de cette date, Madame [T] [B] ne justifie pas du paiement des loyers et charges de sorte que Madame [L] [E] ne peut être condamnée à lui transmettre des quittances sur cette période.

En revanche, Madame [L] [E] ne conteste pas avoir reçu les paiements litigieux pour la période écoulée entre le 29 mai 2021 et le 12 juin 2022 de sorte qu'elle sera condamnée à délivrer les quittances relatives à cette période dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [E], qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Madame [L] [E] est condamnée à payer à Madame [T] [B] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION