TJ Paris, 23 sept. 2024, RG 23/06673

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Nicolas GUERRIER
Me Jean-Emmanuel TOURREIL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/06673 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2THD

N° MINUTE : 5

JUGEMENT
rendu le lundi 23 septembre 2024

DEMANDERESSE
LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR
Monsieur [J] [R] [O], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-Emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0481

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.

Décision du 23 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06673 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2THD

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2018, la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) a donné en location à Monsieur [J] [R] [O] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 330,88 euros, outre charges.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 août 2023, la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (R.I.V.P.) a fait assigner Monsieur [J] [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir :
- la condamnation de Monsieur [J] [R] [O] à laisser l'accès au logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] à l'entreprise SOCOTEC pour la réalisation du diagnostic de performance énergétique ou, à défaut, l'autorisation de pénétrer dans le logement accompagnée d'un commissaire de justice qui pourra se faire assister de la force publique, de deux témoins et d'un serrurier si nécessaire et de l'entreprise SOCOTEC afin de pouvoir réaliser ledit diagnostic ;
- la condamnation de Monsieur [J] [R] [O] à payer la somme de 576,81 euros au titre des loyers et charges impayés au terme du mois de mars 2023 inclus ;
- la condamnation de Monsieur [J] [R] [O] aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience, la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.), représentée, a repris les termes de son assignation, à laquelle il est renvoyé.

Monsieur [J] [R] [O], cité à personne, n'a pas comparu.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2024, date à laquelle la réouverture des débats a été ordonnée, le défendeur s'étant présenté tardivement et ayant soumis une demande d'aide juridictionnelle.

A l'audience, la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.), représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :
- le rejet des prétentions de Monsieur [J] [R] [O] ou, à titre subsidiaire, la réduction de ses demandes indemnitaires ;
- la condamnation de Monsieur [J] [R] [O] aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle maintient en outre sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [J] [R] [O] à laisser l'accès au logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] à l'entreprise SOCOTEC pour la réalisation du diagnostic de performance énergétique ou, à défaut, l'autorisation de pénétrer dans le logement accompagnée d'un commissaire de justice qui pourra se faire assister de la force publique, de deux témoins et d'un serrurier si nécessaire et de l'entreprise SOCOTEC afin de pouvoir réaliser ledit diagnostic.

Monsieur [J] [R] [O], représenté, s'est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite :
- le constat de son accord à la réalisation du diagnostic de performance énergétique, sous réserve de la fixation d'un rendez-vous pris trois semaines à l'avance l'après-midi ;
- la condamnation de la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) à mettre fin au problème de l'infestation du logement par des punaises, cafards et blattes et, dans l'attente, la réduction du loyer des deux tiers à compter de la décision à intervenir ;
- la condamnation de la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) à lui payer les sommes de 4000 euros au titre de son préjudice moral et 15120 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- la condamnation de la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS

Sur la réalisation du diagnostic de performance énergétique,

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) souhaite accéder au logement occupé par Monsieur [J] [R] [O] afin de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique, qui est une obligation mais aussi un préalable nécessaire à la planification de travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement. Monsieur [J] [R] [O] a accepté, aux termes de ses conclusions, la réalisation de ce diagnostic de performance énergétique.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [J] [R] [O] à permettre l'accès au logement qu'il occupe à la société SOCOTEC en vue de la réalisation du diagnostic de performances énergétiques.

Compte tenu de la nature de l'acte envisagé, du contexte litigieux et des contraintes de Monsieur [J] [R] [O], il convient de préciser les modalités de réalisation de cet acte. Ainsi, un rendez-vous devra être fixé deux semaines à l'avance et être prévu un après-midi précis. La nature de l'acte n'exige pas qu'un horaire précis soit convenu.
En cas de non-respect du rendez-vous convenu par Monsieur [J] [R] [O], la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) sera autorisée à pénétrer dans le logement accompagnée d'un commissaire de justice qui pourra se faire assister de la force publique ou de deux témoins et d'un serrurier si nécessaire et de l'entreprise SOCOTEC afin de pouvoir réaliser ledit diagnostic.

Sur le trouble de jouissance,

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites.

L'article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur. Pareillement, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu d'assurer une jouissance paisible des lieux à son locataire.

L'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 29 avril 2009, n°08-12.261, Cervello c/Gerardin) ou de faute de la victime présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass. 3e civ., 5 janvier 2010, n°08-21.140, Mokhtari c/ Doux).

En l'espèce, il est établi par les pièces du dossier, et notamment par les rapports d'intervention produits par les deux parties, que le logement occupé par Monsieur [J] [R] [O] est infesté de nuisibles.

Monsieur [J] [R] [O] produit des courriers électroniques qu'il a adressé à la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) au sujet de la présence de nuisibles dès juillet 2018 (septembre 2017, mai 2019, janvier 22, février 2022, avril 2022, novembre 2022). Nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, ces éléments ne sont toutefois pas suffisants pour établir la présence des nuisibles dès juillet 2018.

Le premier élément objectif résulte du rapport d'intervention du 2 décembre 2021. D'autres interventions ont ensuite été diligentées à la demande de Monsieur [J] [R] [O] (4 mars 2022, 24 mai 2022, 26 juin 2023) et de la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) (2 octobre 2023). Les pièces ne permettent pas de démontrer que le trouble a persisté au-delà de cette dernière intervention. En effet, le simple achat de nouveaux produits en novembre 2023 ne permet pas d'établir la présence de nuisibles à cette date. Dès lors, les demandes tendant à la condamnation de la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) à mettre fin au désordre et à la réduction du loyer doivent être rejetées.

Ainsi, il est établi que Monsieur [J] [R] [O] a subi la présence de nuisibles dans son logement, au moins de façon ponctuelle, entre le 2 décembre 2021 et le 2 octobre 2023. La nature et la récurrence de ce désordre ont nécessairement troublé la jouissance de Monsieur [J] [R] [O].
La SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) souligne que la persistance des nuisibles résulte du comportement fautif du locataire. En effet, il résulte du rapport d'intervention du 2 décembre 2021 que Monsieur [J] [R] [O] a refusé une pulvérisation plus efficace et que la persistance des nuisibles résulte également de l'encombrement du logement et de l'absence de mise au rebut de mobiliers appartenant au locataire. Ce refus et cet encombrement ne présentent toutefois pas les caractères de la force majeure, faute d'être imprévisible et irrésistible. Ils auront en revanche des conséquences sur l'indemnisation.

Par ailleurs, ce ne sont pas les seules causes de la récurrence de la présence de nuisibles. En effet, le même rapport indique qu'il faudrait traiter l'intérieur des goulottes électriques et techniques, ouvrir les accès aux gaines électriques et démonter les prises et interrupteurs, ce qui ne relève pas du comportement du locataire.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [J] [R] [O] démontre l'existence de son trouble de jouissance.

Compte tenu de la nature du désordre, de sa récurrence, de la composition du logement occupé par Monsieur [J] [R] [O] mais aussi du comportement de celui-ci, la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) est condamnée à payer à Monsieur [J] [R] [O] la somme de 2500 euros.

La présence récurrente de nuisibles dans son logement et les démarches nécessaires pour y mettre fin ont nécessairement causé un préjudice moral à Monsieur [J] [R] [O] de sorte que la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.) sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros.

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SAEM LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P.), qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la demande formée au titre des frais irrépétibles est rejetée, Monsieur [J] [R] [O] n'étant ni la partie perdante ni la partie condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION