TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 23/00302

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me François WAGNER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Eric BOHBOT
Me Emmanuel LEPARMENTIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 23/00302 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZO7

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le mercredi 18 septembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [J] [W], demeurant [Adresse 6]
comparante en personne assistée de Me Eric BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0430

DÉFENDEURS
[Localité 8] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

S.C.I. MONTCALM, dont le siège social est sis [Adresse 5], et également [Adresse 2]
représentée par Me François WAGNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0366

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 avril 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Nicolas REVERDY, Greffier.

Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/00302 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZO7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2015, la SCI MONTCALM a donné à bail à Madame [J] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer de 445 euros par mois charges comprises.

[Localité 8] HABITAT-OPH a procédé à l'acquisition de l'immeuble par acte authentique du 5 octobre 2016.

Par actes de commissaire des 28 décembre 2022 et 3 janvier 2023, Madame [J] [W], soutenant que le logement donné à bail était d'une superficie inférieure à 9 m2, a fait assigner la SCI MONTCALM et PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l'indécence du logement et le manquement des bailleurs successifs à leur obligation de délivrance, de condamner la SCI MONTCALM et PARIS HABITAT-OPH à lui payer les sommes respectives de 8 574,40 euros et de 19 425,50 euros au titre des loyers perçus et subsidiairement en indemnisation de son préjudice de jouissance, outre chacune la somme de 3 000 euros pour préjudice moral, d'ordonner la suspension du paiement des loyers et de condamner PARIS HABITAT-OPH à la reloger dans un appartement de trois pièces situé dans le même secteur géographique sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter du jugement à intervenir et aux dépens.

L'affaire a fait l'objet de deux renvois avant d'être retenue à l'audience du 24 avril 2024.

Madame [J] [W], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, sauf à majorer à 21 769,86 euros arrêtée à mars 2024 inclus le montant des sommes sollicitées à l'encontre de PARIS HABITAT-OPH et a en outre demandé qu'elle soit solidairement tenue avec la SCI MONTCALM à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a conclu à l'irrecevabilité des demandes pécuniaires pour cause de prescription a minima pour la période antérieure au 1er février 2020 ainsi qu'à l'incompétence du tribunal pour statuer sur la demande de relogement, subsidiairement au débouté, encore plus subsidiairement à la condamnation de la SCI MONTCALM à le relever et garantir des sommes mises à sa charge, et en tout état de cause à la condamnation de chacun des succombants à lui payer une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que solidairement aux dépens.

La SCI MONTCALM, représentée par son conseil, a conclu à l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre par Madame [J] [W] et PARIS HABITAT-OPH, subsidiairement à leur débouté et à la condamnation de Madame [J] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour l'exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juillet 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la prescription de l'action de Madame [J] [W] et de l'action en garantie de [Localité 8] HABITAT-OPH

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l'obligation de délivrer un logement décent, obligation qui perdure pendant toute la durée du bail.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 24 mars 2014, applicable au présent contrat conclu après son entrée en vigueur dispose que "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."

En vertu d'une jurisprudence constante, la prescription d'une action en responsabilité contractuelle ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance.

En l'espèce, deux types d'actions sont engagées de sorte que la prescription de chaque action doit s'envisager au regard de sa nature particulière.

S'agissant de l'action en remboursement des loyers et en indemnisation de son préjudice de jouissance et préjudice moral, Madame [J] [W] n'a eu connaissance de la possibilité d'exercer une telle action que lorsqu'elle a découvert que son appartement était d'une superficie inférieure à 9 m², soit au vu des pièces produites à compter de sa première réclamation du 26 novembre 2020, étant précisé qu'au vu du caractère continu de ce préjudice, l'éventuel écoulement du délai de trois ans de l'article 7-1 précité ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit d'agir en réparation mais uniquement la possibilité d'obtenir réparation du préjudice pour les périodes au-delà de ce délai.

Dès lors, l'action ayant été introduite par Madame [J] [W] à l'encontre de [Localité 8] HABITAT-OPH par acte du 3 janvier 2023, la locataire ne peut solliciter le remboursement des loyers et l'indemnisation de ses préjudices que pour la période à compter du 3 janvier 2020. En conséquence, ses demandes seront déclarées irrecevables pour cause de prescription uniquement pour la période antérieure au 3 janvier 2020.

Quant à l'action diligentée à l'encontre de la SCI MONTCALM, celle-ci ayant été introduite par acte du 28 décembre 2022 et le bien ayant été vendu à PARIS HABITAT-OPH plus de trois ans auparavant, ses demandes seront déclarées irrecevables, pour cause de prescription, en leur intégralité.

S'agissant ensuite de l'action en garantie du vendeur à raison de l'erreur de superficie et de l'impossibilité en résultant de pouvoir louer l'appartement litigieux, fondée sur les articles 1625 et suivants du code civil au titre de la garantie d'éviction et des vices cachés, mais constituant en réalité un manquement du vendeur à son obligation de délivrance telle que prévue par l'article 1604 du même code, elle repose non pas sur le bail mais l'acte de vente et est donc soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224.

Dès lors, à la date de l'appel en garantie de PARIS HABITAT-OPH à l'encontre de la SCI MONTCALM formulé dans ses conclusions visées par le greffe le 24 avril 2024, le délai de prescription qui a commencé à courir le 23 février 2021, date de l'attestation de surface, n'était pas expiré. En conséquence, la SCI MONTCALM n'est pas fondée à invoquer la prescription de l'appel en garantie formé à son encontre par PARIS HABITAT-OPH.

Sur le caractère indécent du logement

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 1719 du code civil dispose pareillement que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

La décence du logement est définie, s'agissant des dimensions du logement, par l'article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris pour l'application de l'article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui édicte :
"Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation."

Il s'agit donc de deux conditions alternatives.

Ce dernier article, dans sa version applicable au litige (et qui est devenu R.156-1 après recodification, sans changement sur ces points), prévoit que :
"La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; (…).
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre."

Par ailleurs, l'article 40-3 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 8] prévoit dans sa partie relative aux règles d'habitabilité, s'agissant de la superficie des pièces :
"L'une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés.
Les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d'un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.
Pour l'évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte."

Si les dispositions d'un règlement sanitaire départemental non abrogées sont plus rigoureuses que celles du décret du 30 janvier 2002 s'agissant des modalités de calcul de la surface habitable et ne sont pas incompatibles avec celui-ci, elles doivent recevoir application (3ème civ. 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-22754, Bull. 2015, III, n° 135, 3ème civile, 3 mai 2018, pourvoi n° 17-11.132, Bull. 2018, III, n° 48) ; la norme spéciale doit l'emporter sur la norme plus générale.

Enfin, s'agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré de son obligation?; mais celui qui invoque l'exception d'inexécution doit prouver la gravité de cette inexécution justifiant une suspension de l'exécution des obligations.

En l'espèce, il ne ressort pas des textes précités que les dispositions du règlement sanitaire départemental de [Localité 8] précité aient été abrogées par le décret de 2002, que ce soit explicitement ou implicitement ; ces dispositions sont plus rigoureuses que celles du décret de 2002 s'agissant tant de la superficie du logement considéré comme habitable que de l'absence de condition alternative tenant au volume du logement mais ne sont pas incompatibles avec celui-ci.

Le logement est décrit dans le contrat de location comme une "studette d'une surface de 12 m², comprenant une pièce principale avec kitchenette, salle d'eau avec WC" ; il ne comporte donc qu'une seule pièce principale.

Le certificat de surface établi le 23 février 2021 par le cabinet ROULLEAU-HUCK-[Localité 10], géomètre expert mandaté par [Localité 8] HABITAT-OPH dans le cadre du conventionnement de l'immeuble, précise que le local à usage d'habitation comprend "un séjour avec coin cuisine et salle d'eau avec WC" et est d'une surface habitable de 10,53 m², dont 7,34 m² pour le séjour, 1,34 m² pour la cuisine et 1,85 m² pour la salle d'eau avec WC.

Au vu de ces éléments, l'unique pièce principale étant d'une superficie inférieure à 9 m² et ce que l'on tienne compte ou non de la surface de la cuisine qui est incorporée au séjour comme cela ressort de l'examen des plans versés aux débats et des mentions figurant sur le bail et le certificat de surface (7,34 m² +1,34 m² = 8,68 m²), le logement objet du bail n'est pas conforme aux normes de décence du décret du 30 janvier 2002 et du règlement sanitaire de [Localité 8].

Ce logement ne répondant pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi, il s'ensuit que la SCI MONTCALM et PARIS HABITAT-OPH ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent à leur locataire.

Sur la demande de remboursement des loyers

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination.

L'indécence d'un studio ne présentant pas la surface prévue par la loi n'est à cet égard pas suffisante pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers ou justifier le remboursement de ceux-ci.

En l'espèce, le caractère inhabitable de l'appartement n'est pas démontré, Madame [J] [W] ayant vécu dans les lieux pendant plus de 9 ans et elle n'établit pas avoir été dans l'impossibilité de les utiliser conformément à leur destination.

En outre, aucun arrêté d'insalubrité n'a été pris qui seul pourrait justifier la suspension de l'exigibilité d'un loyer de sorte que Madame [J] [W] n'est pas fondée à en solliciter le remboursement rétroactif.

Sa demande de remboursement de loyers sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le preneur a droit à une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent et cette indemnisation n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur, censé connaître les critères imposés par le décret du 30 janvier 2002.

Madame [Z] [W] a nécessairement subi un préjudice de jouissance à raison de la surface insuffisante de son logement et ce même si cette surface (8,68 m² hors salle d'eau avec WC) est proche de celle imposée par le décret du 30 janvier 2002 (surface habitable au moins égale à 9 m²) et le règlement sanitaire de la Ville de [Localité 8] (surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à 9 m²), puisque cette surface légale constitue un minimum "vital".

À ce préjudice de jouissance s'ajoute un préjudice financier puisque le loyer est calculé en fonction de la surface du logement.

[Localité 8] HABITAT-OPH soutient que la locataire n'occuperait pas le logement à titre de résidence principale et produit à cet effet un procès-verbal de constat du 11 avril 2023 valant mise en demeure de justifier de l'occupation signifié selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, le voisin de palier de Madame [Z] [W] avec qui elle justifie être en litige ayant déclaré au commissaire de justice l'avoir "vue seulement huit fois depuis 2016".

Il sera toutefois relevé que la société d'HLM n'a engagé aucune procédure pour abandon du logement au sens de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et a par ailleurs renoncé à l'audience à sa demande de résiliation de bail pour défaut d'occupation au sens de l'article 2 du texte précité.

En outre de nombreuses pièces sont versées aux débats par Madame [Z] [W] de nature à établir qu'elle vit bien dans le logement donné à bail (plaintes contre son voisin de palier pour harcèlement moral à compter de juillet 2020 jusqu'en avril 2024, divers courriers au bailleur pour des problèmes de sécurité dans l'immeuble, la mise en place d'un système d'interphone et des problèmes d'infiltrations en 2023 et 2024 ainsi que diverses lettres et factures à l'adresse du bien).

La locataire ne peut raisonnablement solliciter l'équivalent à titre de dommages et intérêts de l'intégralité des loyers réglés au vu de l'état du logement qui ne présente pas d'autres désordres ou un risque sanitaire et a été délivré en bon état de réparations locatives d'entretien et d'équipements ainsi que cela résulte de l'état des lieux d'entrée.

Le trouble de jouissance résultant de l'occupation d'un studio ne présentant pas la surface prévue par la loi, subi par Madame [Z] [W] pendant la période d'occupation non prescrite, soit du 3 janvier 2020 au jour de l'audience le 24 avril 2024, durant 40 mois, sera dès lors indemnisé, au regard du montant des loyers effectivement réglés s'élevant au vu des avis d'échéance versés aux débats et après déduction de l'APL à la somme mensuelle de 111,97 euros en 2020 (419,97 euros - 308 euros), 113,74 euros en 2021 (422,74 euros - 309 euros), 114,54 euros en 2022 (424,52 euros - 310 euros) et en l'absence de justificatifs estimé à un montant similaire pour les années 2023 et 2024, à la somme totale de 3 500 euros, soit un peu plus de la moitié des loyers versés.

L'indemnisation du trouble de jouissance inclut le préjudice moral résultant de l'occupation d'un logement exigu et Madame [Z] [W] ne justifie pas d'un préjudice moral spécifique entraînant une indemnisation supplémentaire.

Sur la demande de suspension des loyers

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions en cas d'indécence du logement, la première consistant pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement une mise en conformité des locaux sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, et la deuxième lui reconnaissant le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

En l'espèce, la réalisation de travaux de mise en conformité, qui sont impossibles, n'est pas demandée par Madame [J] [W] et aucune des parties ne sollicite la résiliation du bail.

Ainsi, comme le fait valoir à juste titre [Localité 8] HABITAT-OPH, la demande de Madame [J] [W] revient à solliciter l'autorisation d'occuper gracieusement et à vie le logement litigieux.

En outre, si le logement ne remplit pas les critères de décence relatif à la surface, aucun arrêté d'insalubrité n'a été pris qui seul pourrait justifier la suspension de l'exigibilité d'un loyer.

La demande de suspension du paiement des loyers sera donc rejetée.

Sur la demande de relogement

Madame [J] [W] ne saurait sérieusement solliciter la condamnation sous astreinte de [Localité 8] HABITAT-OPH à la reloger dans un appartement adapté à ses besoins, alors que la commission d'attribution est le seul organe compétent pour décider d'attribuer un logement social.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur le recours en garantie à l'encontre de la SCI MONTCALM

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droits qui lui sont applicables et doit donner ou restituer l'exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En vertu de l'article 1604 du code civil qui dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur, le vendeur est tenu de délivrer une chose identique à celle convenue.

En matière de vente immobilière, l'appréciation de l'identité de la chose délivrée par rapport à la chose promise doit se faire en fonction non seulement des stipulations de l'acte de vente mais également au regard des informations données au vendeur sur les raisons de l'acquisition du bien par l'acheteur.

En l'espèce, la SCI MONTCALM a cédé un immeuble "à destination d'habitation et de commerce" (article 19.4 de l'acte de vente).

En vendant à PARIS HABITAT-OPH un appartement mentionné comme disposant d'une surface habitable de 12 m² ainsi qu'indiqué au contrat de location consenti à Madame [J] [W] et à l'état locatif annexé à l'acte authentique, mais se révélant d'une surface moindre, inférieure à 9 m², et ne pouvant donc être mis en location (étant précisé que l'objet social de l'office HLM est précisément de louer des appartements à un public répondant à certains critères sociaux), la SCI MONTCALM a manqué à son obligation de délivrance.

De plus, il est précisé aux termes de l'article 21.1.9 de l'acte de vente que le vendeur n'a pas pu produire les diagnostics de surface de l'appartement litigieux et qu'il reconnaît qu'à défaut de productions desdits diagnostics, il ne pourra s'exonérer de sa garantie en cas de "vices liés à des anomalies".

Aussi, PARIS HABITAT-OPH est bien fondé à demander que la SCI MONTCALM le relève et garantisse des dommages et intérêts mis à sa charge à raison de l'indécence du logement résultant d'une surface inférieure à celle prévue par la loi.

Sur l'injonction de rencontrer un conciliateur de justice

L'article 21 du code de procédure civile dispose qu'il entre dans la mission du juge de concilier les parties. Les articles 128 à 129-1 du même code énoncent que les parties peuvent se concilier à l'initiative du juge tout au long de l'instance, au lieu et au moment que le juge estime favorables. Enfin, les articles 129-2 à 129-6 du même code prévoient que le juge peut déléguer sa mission de conciliation à un conciliateur de justice.

En l'espèce, Madame [J] [W] se plaint de son logement qui est indécent et devrait donc ne plus être loué mais s'abstient de solliciter la résiliation judiciaire de son bail et apparaît ne pas avoir donné suite aux divers courriers de [Localité 8] HABITAT-OPH de l'accompagner dans son processus de relogement. Elle exige par ailleurs que lui soit attribué un logement avec "deux chambres", dans le même secteur géographique, alors qu'à aucun moment elle n'indique vivre en couple et/ou avec des enfants.

De même, la résiliation du bail n'est pas sollicitée par [Localité 8] HABITAT-OPH qui énonce qu'en sa qualité de bailleur social il ne peut délivrer de congé "classique" sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, bien que la découverte après l'acquisition de l'immeuble de l'indécence du logement en terme de surface est de nature à caractériser un motif légitime et sérieux pour mettre un terme au bail et qu'il ne peut a fortiori en sa qualité de bailleur social continuer à louer un bien qui dès l'origine n'aurait pas dû être proposé à la location.

Dès lors, le présent jugement n'étant pas de nature à mettre un terme définitif au litige, il y a lieu d'enjoindre les parties à rencontrer un conciliateur de justice selon les modalités précisées au dispositif aux fins qu'elles conviennent amiablement des modalités de résiliation du bail et du relogement de Madame [J] [W].

Sur les demandes accessoires

PARIS HABITAT-OPH et la SCI MONTCALM, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [J] [W] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à laquelle PARIS HABITAT-OPH et la SCI MONTCALM seront condamnés in solidum.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS