TJ Bourg-en-Bresse, 10 sept. 2024, RG 23/03453

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOURG EN BRESSE

MINUTE N° : 24/98

DOSSIER N° : N° RG 23/03453 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GR3L

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

DU 10 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEURS

Monsieur [T] [E]
né le 26 Janvier 1964 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [F]
née le 27 Avril 1959 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Audrey BENSOUSSAN, avocat au barreau de LYON

DÉFENDERESSE

S.A. SEMCODA,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Annie MONNET SUETY, avocat au barreau de l’AIN substitué par Me Nicolas FAUCK, avocat au barreau de l’AIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame POMATHIOS
Greffier : Madame CLAMOUR

Débats : en audience publique le 20 Juin 2024

Prononcé : jugement rendu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2022, a effet au 1er juillet 2002, la société SEMCODA a donné à bail à Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] un logement conventionné, appartement de type 4 et, en annexe, un garage, sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel charges comprises de 732,78 euros.

Par acte du 10 août 2016, la société SEMCODA a fait délivrer à Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 06 mars 2017, la société SEMCODA a fait assigner Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] devant le tribunal d’instance de Nantua en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Par jugement en date du 23 novembre 2017, le tribunal d’instance de Nantua a notamment :
- constaté à compter du 11 octobre 2016 la résiliation du contrat de bail conclu le 24 juin 2002 entre la société SEMCODA, bailleur, et Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F], locataires, portant sur un logement conventionné, appartement de type 4 et, en annexe, un garage, sis [Adresse 1] à [Localité 4],
- condamné solidairement Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] à payer, en deniers ou quittances, à la société SEMCODA la somme de 5 859,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er septembre 2017, indemnité d’occupation d’août 2017 incluse,
Toutefois,
- accordé à Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois en 35 mensualités équivalentes d’un montant de 136 euros et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due en sus du loyer et, pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du jugement,
- constaté la suspension de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours des délais ainsi accordés,
- dit que si Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera censée n’avoir jamais produit ses effets,
- dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers ou de charges, ou de l’une des mensualités ci-dessus définies, les sommes restant dues redeviendront exigibles en intégralité et la clause résolutoire produira sans délai ses effets,
En cas de résiliation du bail, et en tant que de besoin,
- autorisé la société SEMCODA à faire procéder, en l’absence de départ volontaire des lieux, à l’expulsion de Monsieur [T] [E] et de Madame [S] [F], occupants sans droit ni titre, et de tous occupants et biens de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique, deux mois après leur avoir notifié un commandement d’avoir à quitter les lieux,
- condamné solidairement Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] à payer, en deniers ou quittances, à la société SEMCODA une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette résiliation et ce jusqu’à la reprise effective des lieux par le bailleur par la remise des clés à celui-ci,
- rejeté la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamné solidairement Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
- ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le jugement sus-visé du 23 novembre 2017 a été signifié à Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] par acte d’huissier de justice du 30 novembre 2017et un commandement de quitter les lieux au plus tard le 02 décembre 2023 a été délivré à ces derniers par acte de commissaire de justice du 02 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, société SEMCODA et Monsieur [T] [E] ont fait assigner la Madame [S] [F] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 14 décembre 2023 aux fins à titre principal, de voir juger nuls et de nul effet les commandements de quitter les lieux qui leur ont été délivrés le 02 octobre 2023.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties pour échange des pièces et des conclusions à l’audience du 25 janvier 2024, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés à leurs conclusions écrites et aux pièces qu’ils ont déposées. Ils ont demandé à la juridiction, sur le fondement de l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, des articles R 412-4, L 412-3, L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, des articles 73, 119, 411-1, 510, 649 du Code de procédure civile et de l’article 1343-5 du Code [civil], de :
A titre principal,
- juger nuls et de nul effet les commandements de quitter les lieux qui leur ont été délivrés le 02 octobre 2023,
- juger que la procédure d’expulsion sur la base de ces commandements de quitter les lieux ne peut être poursuivie,
A titre subsidiaire,
- sur l’expulsion, leur accorder un délai de grâce d’une durée d’un an renouvelable, dès lors qu’ils remplissent les conditions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution,
- sur la dette alléguée par la société SEMCODA, leur accorder un report de deux années du paiement de celle-ci,
- en conséquence, juger que la procédure d’expulsion est suspendue pendant cette durée,
En tout état de cause,
- débouter la société SEMCODA de toutes ses demandes,
- condamner la société SEMCODA à leur payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs ont fait valoir notamment que :
- ils ont réglé dès le mois de décembre 2017, pour l’échéance de novembre 2017, en exécution du jugement du 23 novembre 2017, la somme de 136 euros en plus du loyer courant jusqu’au mois d’août 2021 pour l’échéance de juillet 2021, date à laquelle la dette a été soldée ; que par courrier électronique du 15 février 2021, la société SEMCODA leur a confirmé qu’ils ne devaient plus que payer la somme de 691,58 euros en vertu du jugement ; qu’ils pensaient que la clause résolutoire du bail était alors réputée n’avoir jamais joué,
- pour faire délivrer le commandement de quitter les lieux, la défenderesse s’est fondée sur des impayés correspondant à un supplément loyer solidarité (SLS) qui a été appliqué tout au long de l’année 2020, soit plus de deux ans après le jugement ; que toutefois, l’ajout de ce surloyer était injustifié et qu’ils l’ont contesté à plusieurs reprises ; qu’en outre, le montant du surloyer de 2020 a été déclaré dans le cadre de la procédure de surendettement, à laquelle participait la société SEMCODA, leur dossier ayant été déclaré recevable le 07 juillet 2020 ; que par jugement du 09 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Nantua statuant en matière de surendettement a ordonné le sursis à statuer de la procédure de surendettement jusqu’à l’intervention de décisions définitives dans les litiges judiciaires les opposant à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel des Savoie de sorte que l’impayé au titre du SLS appliqué en 2020 n’a pas été tranché par la commission de surendettement,
- concernant l’année 2018, ils ont payé 1 460,08 euros, outre 136 euros, de janvier à septembre 2018 ; que le SLS a été augmenté en septembre 2018 sans raison invoquée en cours d’année et qu’un rappel de SLS de janvier à septembre 2018 a également été facturé, mais que ce supplément a ensuite été régularisé en octobre 2018 annulant le SLS pour l’année 2018, de sorte qu’il n’y a pas eu d’impayés cette année là,
- s’agissant de l’année 2019, le loyer est passé de 1 387,29 euros à 2 338,22 euros en janvier 2019, avant d’être réduit dès février 2019 à 1 696,59 euros, montant qu’ils ont contesté ; qu’ils ont payé la somme de 1 390 euros, outre 136 euros, de janvier 2019 à avril 2019 et qu’à partir de mai 2019, le loyer a finalement été réduit à 974,42 euros à la suite de la révision du SLS ; que la régularisation du SLS de janvier à mai 2019 n’a jamais été réalisée alors qu’elle aurait dû l’être ; qu’ils ont donc subi une surfacturation de janvier à mai 2019 qui n’a jamais été régularisée,
- ils ont respecté les termes du jugement puisqu’ils ont réglé le loyer courant et apuré leur dette locative ; que la clause résolutoire n’a pu jouer dans ces conditions et que les commandements de quitter les lieux doivent être annulés pour vice de fond,
- à titre subsidiaire, si la juridiction considérait que lesdits commandements avaient été délivrés régulièrement, il conviendra de leur octroyer des délais de grâce tant concernant l’expulsion, au regard de leur âge, de leur état de santé, de leurs ressources, de la procédure de surendettement en cours, du relogement qui ne peur avoir lieu dans des conditions normales et de leur bonne foi, que s’agissant des impayés entraînant la suspension de la procédure d’expulsion.

La société SEMCODA, représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses conclusions écrites et aux pièces qu’elle déposait. Elle a demandé à la juridiction de :
- dire infondées et injustifiées l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F],
- les en débouter purement et simplement,
- condamner solidairement Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse a fait valoir notamment que :
- s’il était vrai que les demandeurs s’étaient acquittés du règlement de la somme mise à leur charge par le tribunal de proximité de Nantua, ces derniers n’avaient pas respecté en revanche le paiement des loyers et surtout le paiement du SLS au titre de l’année 2020 ; que le SLS était calculé en fonction des revenus du locataire ce qui était le cas en l’espèce ; que le jugement du 23 novembre 2017 a condamné solidairement les demandeurs à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, ce qui n’avait pas été respecté,
- elle n’avait pas à subir les frais des investissements faits par leurs locataires,
- si le dossier de surendettement en cours interdisait le recouvrement des sommes dues, elle n’interdisait pas en revanche l’exécution du jugement, ainsi que l’expulsion.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024.

Par jugement avant dire droit du 14 mars 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :
- ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 avril 2024,
- enjoint à la société SEMCODA de produire les justificatifs de l'application du supplément loyer solidarité et de son calcul pour les années 2018, 2019 et 2020 et d'expliquer ledit calcul,
- enjoint aux parties de présenter leurs observations sur les moyens relevés d'office tirés de ce que le report de deux années du paiement de la dette réclamée par la société SEMCODA sollicités par les demandeurs sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil ne saurait entrer dans les attributions du juge de l'exécution qu'en cas de mesure d'exécution forcée préalable visant à recouvrer cette créance et que ledit report ne saurait entraîner la suspension de la procédure d'expulsion pendant sa durée,
- réservé l'ensemble des demandes, ainsi que le sort des dépens.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties, pour échange des pièces et conclusions, à l’audience du 20 juin 2024, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F], représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs conclusions écrites récapitulatives et aux pièces qu’ils déposent. Ils demandent désormais à la juridiction, sur le fondement de l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, des articles R 412-4, L 412-3, L 412-4 et R121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L 441-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, des articles 73, 119, 411-1, 510 et 649 du Code de procédure civile et de l’article 1343-5 du Code civil, de :
A titre principal,
- juger que le supplément de loyer de solidarité réclamé par la société SEMCODA est infondé et injustifié et ne peut justifier de faire application du jugement rendu par le tribunal d’instance de Nantua le 23 novembre 2017,
- constater que la clause résolutoire figurant au contrat de bail est réputée ne jamais avoir produit ses effets en raison du paiement intégral de la dette locative et des indemnités d’occupation pendant 36 mois,
- annuler les commandements de quitter les lieux qui leur ont été délivrés le 02 octobre 2023 en vertu d’un titre qui n’est plus exécutoire concernant les effets de la clause résolutoire en ce compris le paiement de la dette et l’expulsion des occupants,
- juger que la procédure d’expulsion sur la base de ces commandements de quitter les lieux ne peut être poursuivie,
A titre subsidiaire,
- dire que le juge de l’exécution est compétent pour accorder des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil ensuite de la signification d’un commandement de quitter les lieux,
- sur l’expulsion, leur accorder un délai de grâce d’une durée d’un an renouvelable, dès lors qu’ils remplissent les conditions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution,
- sur la dette alléguée par la société SEMCODA, leur accorder un report de deux années du paiement de celle-ci,
- en conséquence, juger que la procédure d’expulsion est suspendue pendant cette durée en application de l’article 1343-5 du Code civil,
En tout état de cause,
- débouter la société SEMCODA de toutes ses demandes,
- condamner la société SEMCODA à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les demandeurs maintiennent leurs moyens tels que formulés à l’audience du 25 janvier 2024 et ajoutent notamment que :
- la société SEMCODA ne dispose d’aucun titre exécutoire pour réclamer le paiement de la dette afférente au supplément de loyer de solidarité et leur expulsion ; que la défenderesse conclut de manière évasive et vague, en invitant le tribunal à se reporter à ses pièces n° 15 à 25 qui sont une succession de lettres et de mises en demeure adressées aux locataires ; que la pièce adverse n° 15 intitulée “méthode de calculs” n’explique pas ladite méthode ; que la société SEMCODA ne justifie donc pas que sa créance revendiquée au titre du SLS est fondée,
- le SLS ne constitue ni un loyer, ni une charge, de sorte que la défenderesse ne peut fonder la demande d’expulsion sur la base du jugement rendu en 2017 qui a constaté une clause résolutoire qui est contractuelle et non légale, le SLS n’étant pas inclus dans la dette locative,
- Monsieur [T] [E] a rencontré de graves problèmes de santé ayant conduit à son licenciement pour inaptitude et à un état d’invalidité justifiant son classement dans la catégorie 2 ; que le point de départ de la pension qui lui a été attribuée a été fixé au 06 août 2021 ; que ce dernier bénéficie d’une carte “mobilité inclusion”,
- il ressort des pièces adverses que les demandes annuelles prévues à l’article L 441-9 du Code de la construction et de l’habitation leur ont été adressées à tous les deux, sans distinction, par le biais d’un seul courrier dont on ignore s’il a été réceptionné ; qu’en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du SLS,
- leur demande de délais de grâce ne vaut pas reconnaissance de dette ; qu’en application de l’article 510 du code de procédure civile, le juge de l’exécution est compétent pour octroyer un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, ensuite d’un commandement de quitter les lieux, ainsi que cela a été jugé par plusieurs cour d’appel.

La société SEMCODA, représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions écrites et aux pièces qu’elle dépose. Elle demande ainsi à la juridiction de :
- lui allouer de plus fort l’entier bénéfice de ses conclusions en date du 25 janvier 2024,
- statuer ce que de droit sur les dépens.

La défenderesse maintient ses moyens tels que formulés à l’audience du 25 janvier 2024 et ajoute notamment que :
- l’actualisation des plafonds de ressources est réalisée en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers du 3ème trimestre de l’année,
- le montant des ressources à prendre en considération pour l’attribution d’un logement HLM est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l’année N-2 ; que toutefois, il est tenu compte des revenus de l’année N-1 ou des revenus des 12 derniers mois s’ils sont inférieurs d’au moins 10 % par rapport à ceux de l’année N-2,
- c’est sur cette base qu’elle a appliqué un SLS à ses locataires en tenant compte des calculs qui s’imposent tel que cela ressort de sa pièce n° 15,
- à défaut, et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, elle a liquidé provisoirement le SLS et que pour ce faire, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévu par le décret mentionné à l’article L 441-8 du Code de la construction et de l’habitation,
- elle verse aux débats l’intégralité de tous les documents adressés à ses locataires et notamment la mise en demeure et le courrier de notification du SLS pour les années 2018 à 2022.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, à leurs conclusions écrites sus-visées.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS

En application de l’article 444 du Code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats ; il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Le bordereau de communication de pièces des demandeurs mentionne 39 pièces. Or, seules les pièces 36 à 39 sont versées aux débats, les pièces 1 à 35 leur ayant été retournées par le greffe suite à la réouverture des débats.

Par ailleurs, les extraits de relevé de compte produits par la société SEMCODA ne distinguent pas le montant du loyer mensuel et des charges hors SLS et le montant du SLS appelés mensuellement.

Enfin, la société SEMCODA ne justifie pas de l’envoi des enquêtes SLS et des mises en demeure qu’elle verse aux débats pour les années 2018 à 2020.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre :
- Monsieur [T] [E] et Madame [S] [F] de produire l’intégralité des pièces mentionnées sur leur bordereau,
- la société SEMCODA à détailler sur ses extraits de relevé de compte, pour chaque mois, le montant du loyer hors SLS et des charges et le montant du SLS appelés,
- la société SEMCODA à justifier de l’envoi des enquêtes SLS et des mises en demeure à destination des locataires qu’elle verse aux débats pour les années 2018 à 2020.

Dans l’attente, l’ensemble des demandes sera réservé, ainsi que le sort des dépens.

PAR CES MOTIFS,