TJ Bordeaux, 20 sept. 2024, RG 24/01130

Du 20 septembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01130 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIDG

S.C.I. QUEVEDU

C/

[U] [D] [N]

- Expéditions délivrées au défendeur

- FE délivrée à
Me Charlotte MOUSSEAU

Le 20/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 septembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.C.I. QUEVEDU
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [D] [N]
né le 24 Juillet 1971 à [Localité 6]
[Adresse 5] -
[Adresse 5]
[Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Août 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2018, à effet du 3 octobre 2018, la S.C.I. QUEVEDU a donné à bail, par l'intermédiaire de son mandataire la société LAFORET IMMOBILIER SARL IBCF, à Monsieur [U] [D] [N] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], ainsi qu'un parking n°242 et une cave n°242, situés à la même adresse.

Le 15 septembre 2023, la S.C.I. QUEVEDU a donné à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, mandat pour l'administration de ce bien en location.
Par acte délivré le 11 janvier 2024, la S.C.I. QUEVEDU a fait délivrer à Monsieur [U] [D] [N] un congé avec offre de vente.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la S.C.I. QUEVEDU a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.620,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, la S.C.I. QUEVEDU a assigné Monsieur [U] [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail à effet du 20 avril 2024, par le jeu de la clause résolutoireOrdonner l'expulsion de Monsieur [U] [N] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par la bailleresse ou à défaut par le TribunalCondamner à titre provisionnel Monsieur [U] [N] à payer en deniers ou quittances à la SCI QUEVEDU une somme de 2.843,16 € correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 22 avril 2024Condamner à titre provisionnel Monsieur [U] [N], au paiement, à compter du 1 mai 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuiviCondamner Monsieur [U] [N] à payer à la SCI QUEVEDU, une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile•

Condamner Monsieur [U] [N] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.
Lors de l’audience du 9 août 2024, la S.C.I. QUEVEDU, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.963,16 euros au 5 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [U] [D] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [U] [D] [N] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 août 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Tel est le cas en l’espèce.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au parking et à la cave loués par la S.C.I. QUEVEDU à Monsieur [U] [D] [N].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La S.C.I. QUEVEDU a fait signifier à Monsieur [U] [D] [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.620,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [D] [N] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 19 février 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 20 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 20 avril 2024.

Dès lors, Monsieur [U] [D] [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 20 avril 2024, ce qui constitue pour la S.C.I. QUEVEDU un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.C.I. QUEVEDU produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.963,16 euros à la date du 5 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent des dépens (153,16 euros),des frais de rejet (40 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [U] [D] [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.770,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 août 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse. Monsieur [U] [D] [N] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (500 + 30 = 530 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation du défendeur aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis à la charge de Monsieur [U] [D] [N].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [U] [D] [N] à verser à la S.C.I. QUEVEDU la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS