TJ Bordeaux, 20 sept. 2024, RG 24/00722

Du 20 septembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/00722 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEHS

Société FONCIERE RU 01/2010 RCS N° 515 060 077

C/

[K] [X]

- Expéditions délivrées au défendeur

- FE délivrée à
SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

Le 20/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 septembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Société FONCIERE RU 01/2010 RCS N° 515 060 077
[Adresse 2]
[Localité 5]

Représentée par Maître Fabien DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [X]
né le 05 Novembre 1982 à [Localité 6] (CAMEROUN)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Absent ( représenté par Me TAKOUDJU à l’audience du 14 Juin 2024)

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Août 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 19 et 20 septembre 2023, à effet du 26 septembre 2023, la Société FONCIERE RU 01/2010 a donné à bail à Monsieur [K] [X] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] ainsi qu'une cave et un box double situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la Société FONCIERE RU 01/2010 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.298,08 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, la Société FONCIERE RU 01/2010 RCS n°515 060 077 a assigné Monsieur [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 juin 2024 aux fins de voir :

CONSTATER la résiliation du bail portant sur l'appartement occupé par Monsieur [K] [X] à compter du 18 mars 2024ORDONNER l'expulsion de Monsieur [K] [X] des lieux qu'il occupe ainsi que de tous occupants de son chef et de tous biens avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurierDIRE ET JUGER qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé, selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécutionCONDAMNER Monsieur [X] au paiement d'une indemnité provisionnelle de 4.740,04.€ correspondant aux impayés arrêtés au 18 mars 2024 avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payerFIXER à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due au montant égal à celui des loyers et des charges qu'aurait payés le locataire en cas de non-résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux avec revalorisation telle que prévue audit contratCONDAMNER Monsieur [X] à payer les dites indemnités avec intérêts au taux légal à la Société Civile FONCIERE RU 01/2010 jusqu'à la libération effective des lieuxCONDAMNER Monsieur [X] à payer à la Société Civile FONCIERE RU 01/2010 la somme de 900,00.€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civileLE CONDAMNER aux entiers dépens d'instance en ce compris les frais de commandement de payer ainsi que ceux des présentes.
A l’audience du 14 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 9 août 2024.

Lors de l’audience du 9 août 2024, la Société FONCIERE RU 01/2010, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.091,23 euros au 5 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Monsieur [K] [X], assigné à personne et représenté par avocat à la première audience, n’a pas comparu à l'audience du 9 août 2024 et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [K] [X] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.
 
Le défendeur non comparant ayant été régulièrement informé du renvoi à l'audience du 9 août 2024 et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 juin 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 janvier 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Tel est le cas en l’espèce.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la cave et au box double loués par la Société FONCIERE RU 01/2010 à Monsieur [K] [X].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La Société FONCIERE RU 01/2010 a fait signifier à Monsieur [K] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.298,08 euros au titre des loyers échus dans le délai de deux mois, suivant exploit du 16 janvier 2024. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation de plein droit insérée au bail et comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et à l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Monsieur [K] [X] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 16 janvier 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 19 mars 2024 (les 16 et 17 mars étant respectivement un samedi et un dimanche ce qui a eu pour effet de proroger jusqu’au 18 mars à minuit le délai pour régulariser par application de l’article 642 du code de procédure civile), en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 19 mars 2024.

Dès lors, Monsieur [K] [X] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 19 mars 2024, ce qui constitue pour la Société FONCIERE RU 01/2010 un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la Société FONCIERE RU 01/2010 produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6.091,23 euros à la date du 5 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre des frais de rejet (19,55 x 2 = 39,10 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation, somme qu’il convient donc de déduire de cette créance.
Il convient en outre d’en déduire le montant du dépôt de garantie (678,53 euros), non payé par le locataire, dès lors que celui-ci n’a plus d’objet lorsque le bail est résilié.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [K] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.373,60 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 août 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Monsieur [K] [X] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (678,53 + 100 = 778,53 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [K] [X].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [K] [X] à verser à la Société FONCIERE RU 01/2010 la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS