TJ Bordeaux, 20 sept. 2024, RG 24/00330

Du 20 septembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/00330 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZ2L

Société GIRONDE HABITAT

C/

[C] [Z], [D] [Z]

- Expéditions délivrées aux défendeurs

- FE délivrée à Gironde Habitat

Le 20/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 septembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Société GIRONDE HABITAT
RCS BORDEAUX N° 404 877 086
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représentée par [K] [T] (Salarié) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [C] [Z]
[Adresse 2] -
[Localité 4]

Monsieur [D] [Z]
[Adresse 2] -
[Localité 4]

Présents

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Août 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2013, à effet du 23 octobre 2013, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi qu'un garage situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2022, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 7.264,72 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par décision en date du 24 novembre 2022, la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] et orienté leur dossier vers un réaménagement de dettes. Le 4 avril 2023, la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de validation des mesures imposées avec réaménagement de la créance du bailleur en 36 mensualités.

Par lettres recommandées avec avis de réception en date des 25 octobre et 27 décembre 2023, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a mis en demeure Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] de régulariser leur situation dans un délai de 15 jours en l'absence de respect du plan d'apurement mis en place par la commission de surendettement depuis le 4 avril 2023, sous peine de caducité des mesures imposées.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 avril 2024 aux fins de voir :

Condamner solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] à payer la somme principale de 7428,97 Euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,Faire jouer corrélativement la clause résolutoire insérée dans le bail et l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989.Prononcer l'expulsion de Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] ainsi que celle de toute personne vivant sous leur toit avec le concours de la force publique, si besoin est.Allouer à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT une indemnité égale au montant du loyer jusqu'au départ effectif des lieux.Condamner solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] à la somme de 150 Euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] au paiement des frais et dépens dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu'à ce jour conformément aux dispositions de l'article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile.
A l'audience du 26 avril 2024, Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Mais par courrier en date du 10 mai 2024, ils ont expliqué s'être trompés de jour d'audience, en justifiant s'être présentés le 29 avril 2024, et ont sollicité que les débats soient rouverts. Ils produisent une attestation de dépôt d'un dossier de surendettement à la Commission de surendettement des particuliers en date du 12 avril 2024.

Par ordonnance de référé du 7 juin 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé a ordonné une réouverture des débats à l'audience du 9 août 2024 pour permettre aux défendeurs de comparaitre, à charge pour eux de justifier de la décision de la Commission de surendettement des particuliers et de la reprise du paiement des loyers et charges.

Lors de l’audience du 9 août 2024, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté par Madame [K] [T], expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10.411,73 euros au 7 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique que les locataires ont repris le paiement des loyers le mois précédent et qu'il n'est pas opposé à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 10 euros en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 avril 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 10 novembre 2022.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa rédaction applicable à l’espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au garage loué par l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

L'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 7.264,72 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 15 novembre 2022. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.
Toutefois, si le commandement vise effectivement le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, cette demande n'est pas réitérée dans l'assignation ou à l'audience.
Elle est donc réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois. De plus ils n’ont pas respecté les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers, et le bailleur a régulièrement mis en œuvre la clause de caducité des mesures pour non-respect de l’échéancier.

Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 16 janvier 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] ont repris le paiement du loyer.

Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (751,17 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 10.411,73 euros à la date du 7 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (165,67 + 129,66 = 295,33 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] seront donc condamnés au paiement de la somme de 10 116,40 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 7 août 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er août 2024.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.
En l’espèce, Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] sont mariés.

Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [C] [Z] et Monsieur [D] [Z] à verser à l'établissement public GIRONDE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,