TJ Bordeaux, 20 sept. 2024, RG 24/01034

Du 20 septembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01034 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF73

[Y] [E], [S] [G] épouse [E]

C/

[N] [Z] [P]

- Expéditions délivrées au défendeur

- FE délivrée à
SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

Le 20/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 septembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [E]
[Adresse 6]
[Localité 1]

Madame [S] [G] épouse [E]
née le 23 Mars 1968 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 1]

Représentés par Me Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [Z] [P]
né le 31 Janvier 1994 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Août 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2020, à effet du 7 juillet 2020, Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E] ont donné à bail, par l'intermédiaire de leur mandataire la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, à Monsieur [N] [Z] [P] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi qu'un parking lot n°42 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.586,77 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E] ont assigné Monsieur [N] [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail à effet du 17 avril 2024, par le jeu de la clause résolutoire.Ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [Z] [P] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la Force Publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal.Condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [Z] [P] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [E] une somme de 2.794,54 € correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 17 avril 2024.Condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [Z] [P], au paiement, à compter du 1 mai 2024, d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.Condamner Monsieur [N] [Z] [P] à payer à Monsieur [Y]
[E] et Madame [S] [E], une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [N] [Z] [P] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront notamment les frais de commandement, de notification à Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.
Lors de l’audience du 9 août 2024, Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.928,93 euros au 5 août 2024 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent ne pas être opposés à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [N] [Z] [P] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant. Il produit deux confirmations de virement en date du 8 août 2024 attestant du paiement intégral du loyer d'août 2024 et d'un virement de 200 euros pour commencer l'apurement de sa dette.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

Les demandeurs ont été invités à adresser par note en délibéré un nouveau décompte afin d’actualiser la créance au regard des déclarations du défendeur.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 15 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 août 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au parking loué par Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E] à Monsieur [N] [Z] [P].

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E] ont fait signifier à Monsieur [N] [Z] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.586,77 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois applicable au litige.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 17 avril 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Il ressort des débats, du décompte actualisé produit en cours de délibéré à la demande de la juridiction et du diagnostic social et financier que Monsieur [N] [Z] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant et qu'il est en situation de reprendre le paiement du loyer courant, compte tenu d’un revenu mensuel de 1980 euros.

Par suite, et dès lors que les bailleurs ne s'y opposent pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Monsieur [N] [Z] [P].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [N] [Z] [P] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (543,32 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, dans le cadre de la note en délibéré demandée par la juridiction, Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 4.185,61 euros à la date du 9 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (152,59 euros),des frais de rejet (30 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [N] [Z] [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.003,02 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 9 août 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [N] [Z] [P] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er septembre 2024.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Les demandeurs sollicitent également la condamnation du défendeur aux dépens en ce compris les frais d'exécution à venir. Si les frais d'exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.
Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis à la charge de Monsieur [N] [Z] [P].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [N] [Z] [P] à verser à Monsieur [Y] [E] et Madame [S] [G] épouse [E] la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,