TJ Bordeaux, 20 sept. 2024, RG 24/01518

Du 20 septembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01518 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOUZ

S.C.I. BLASCO IMMO

C/

[M] [L], [S] [R]

- Expéditions délivrées aux défendeurs

- FE délivrée à
la SELARL GREGORY BELLOCQ

Le 20/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 septembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.C.I. BLASCO IMMO Rcs Bordeaux 894 668 235
[Adresse 6]
[Localité 4]

Représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ

DEFENDEURS :

Madame [M] [L]
née le 29 Mars 1968 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [S] [R]
né le 15 Juillet 1994 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 9 Aout 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 27 août 2020, Monsieur et Madame [N] ont donné à bail à Monsieur [S] [R] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4].
Par acte authentique reçu par Maitre [O] [P], notaire à [Localité 4], Monsieur et Madame [N] ont vendu leur bien à la S.C.I. BLASCO IMMO le 13 avril 2021.

Suivant acte sous seing privé en date du 18 août 2020, Madame [M] [L] s'est portée caution solidaire des engagements du locataire.

Par actes de commissaire de justice des 31 mai 2023 et 12 janvier 2024, la S.C.I. BLASCO IMMO a fait délivrer à Monsieur [S] [R] deux commandements de payer. Celui du 12 janvier 2024 lui fait commandement de payer la somme de 1.486,17 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [M] [L] le 19 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice des 27 et 29 mai 2024, la S.C.I. BLASCO IMMO a assigné Monsieur [S] [R] et Madame [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 août 2024 aux fins de voir :

CONSTATER l'acquisition du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;ORDONNER l'expulsion de Monsieur [R] ainsi que de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;CONDAMNER solidairement Monsieur [R] et Madame [L] à payer par provision à la SCI BLASCO IMMO une indemnité compensatrice d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 641,17€, à compter de la résiliation du bail ;CONDAMNER solidairement Monsieur [R] et Madame [L] à payer par provision à la SCI BLASCO IMMO la somme de 2.786,55€ au titre de l'arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation, suivant décompte arrêté au mois d'avril 2024, sauf à parfaire au plus proche de l'audience ;CONDAMNER solidairement Monsieur [R] et Madame [L] à payer à la SCI BLASCO IMMO une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 CPC ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements des 31 mai 2023 et 12 janvier 2024 et le coût de la dénonciation à la caution du 19 janvier 2024.
Lors de l'audience du 9 août 2024, la S.C.I. BLASCO IMMO, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5.351,23 euros au 8 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice en ce qui concerne Monsieur [S] [R] et à personne s’agissant de Madame [M] [L], les défendeurs n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 30 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 15 janvier 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Il a été tacitement reconduit le 27 août 2023, soit postérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui a fixé le délai d’effet du commandement de payer aux fins de résiliation du bail de plein droit pour défaut de paiement à six semaines au lieu de deux mois ; le nouveau délai de six mois est donc applicable.

La S.C.I. BLASCO IMMO a fait signifier à Monsieur [S] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.486,17 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 12 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le 19 janvier 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [M] [L].

Monsieur [S] [R] n’ayant pas, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 12 janvier 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 février 2024.

Dès lors, Monsieur [S] [R] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la S.C.I. BLASCO IMMO un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes, soit 641,17 euros par mois, sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.C.I. BLASCO IMMO produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 5.351,23 euros à la date du 8 août 2024.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [S] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.351,23 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 8 août 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse. Monsieur [S] [R] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (641,17 euros par mois), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'engagement de la caution

Il résulte de l'article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Madame [M] [L] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé... Il résulte dudit acte qu’elle a eu connaissance de la nature et de l'étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [M] [L] est donc tenue au paiement des sommes dues par Monsieur [S] [R] au titre des loyers, des charges et indemnités d'occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec Monsieur [S] [R] au paiement de ces sommes.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [S] [R] et Madame [M] [L]. Ils n’ont lieu d’inclure que le coût du commandement de payer délivré le 12 janvier 2024, dès lors que la demande en constat de la résiliation du bail est fondé sur celui-ci.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [R] et Madame [M] [L] à verser à la S.C.I. BLASCO IMMO la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,