TJ Bordeaux, 16 sept. 2024, RG 23/03011

Du 16 septembre 2024

5AG

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/03011 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG5N

[Y] [O] [W] [B] épouse [I], [F] [R] [I]

C/

[K] [E]

- Expéditions délivrées à
Me GIRERD
Me MIQUEL

- FE délivrée à

Le 16/09/2024

Avocats : la SELARL AALM
Me Christine GIRERD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 septembre 2024

JUGE : Madame Marie-Sylvie LHOMER,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDEURS :

1- Madame [Y] [O] [W] [B] épouse [I]
née le 20 Juin 1977 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C372612023000515 du 17/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

2 - Monsieur [F] [R] [I]
né le 02 Juillet 1981 à [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000516 du 17/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentés par Me Christine GIRERD (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [E]
né le 05 Juin 1953 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Représenté par Me Ludivine MIQUEL, membre de la SELARL AALM,avocat au Barreau de Bordeaux.

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Juin 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 26 octobre 2016, Monsieur [K] [E] a donné à bail à Monsieur [F] [I] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 550 €.
Le 25 mars 2022, Monsieur [E] a donné congé à ses locataires pour vendre à échéance du 26 octobre 2022, et les locataires ont quitté les lieux le 17 octobre 2022.
Les états des lieux d'entrée et de sortie ont été dressés à chacune de ces occasions.

Par acte introductif d'instance du 31 juillet 2023, Monsieur [I] et Madame [B] épouse [I] (les époux [I]-[B]) ont fait assigner Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 5 décembre 2023 aux fins de :
o juger leurs demandes recevables et bien fondées
o juger que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles
o condamner Monsieur [E] à leur payer les sommes suivantes :
- 23100€ au titre de leur préjudice de jouissance
- 5000€ au titre de leurs souffrances endurées
condamner Monsieur [E] à leur restituer la somme de 550€ versée au titre du dépôt de garantie
o condamner Monsieur [E] à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 1500€ sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, outre les entiers dépens.

L'affaire a fait l'objet d'une mise en état au cours de laquelle plusieurs renvois ont été opérés, à la demande des parties, pour conclusions, puis a ensuite été fixée pour être plaidée le 10 juin 2024.

A cette audience, les époux [I]-[B], représentés par leur conseil, ont déclaré se rapporter à leurs dernières conclusions écrites pour l'exposé de ses prétentions et moyens.
Ils maintiennent leurs demandes initiales, et font valoir que l'appartement loué était indécent, que le bailleur n'a effectué aucun travaux et de surcroit ne leur a pas restitué le dépôt de garantie.

En défense, Monsieur [E] conteste l'état d'indécence du logement, et fait valoir que le logement n'a pas été convenablement entretenu par les locataires. Il s'oppose à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance et de souffrances endurées, et indique avoir été contraint d'effectuer de nombreux travaux après le départ des locataires. Il demande de :
o débouter les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes,
o les condamner à lui payer
- 5000€ en réparation de son préjudice moral,
- 10404,99€ en réparation de son préjudice économique,
o les condamner à lui payer la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures ci dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en dommages et intérêts au titre du logement indécent

L'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 89-462 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est tenu d'assurer le caractère décent du logement tout au long de l'exécution du bail.

Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L'alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d'un logement décent sont définies par décret en conseil d'État pour les locaux à usage de résidence.

L'article 2 dans sa version applicable au litige, du décret du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1- il assure le clos et le couvert. Le gros-œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et sas accès, tels que garde corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage;
3- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5- les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6- les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R111-1-1 du code de la construction et de l'habitation (décret n°2009-52 du 15 janvier 2009), bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Selon l'article 3, le logement compte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1- Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
2- Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3- Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eaux chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5- Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et roide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
6- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
L'article 4 énonce que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Selon l'article 3, le logement compte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1- Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
2- Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3- Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4- Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eaux chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
5- Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et roide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
6- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
L'article 4 énonce que le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire d'un logement indécent subit nécessairement un préjudice.
Pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l'indécence existe ab initio.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée décrit des plafonds sols et murs en " bon état ", et se borne à signaler quelques traces et éclats.

Il ne peut donc être considéré que le bien était dans un état " vétuste " et " dégradé ", lors de la prise en location, seul l'état des lieux de sortie portant ces mentions qui ne peuvent dés lors se rapporter à l'état de l'immeuble lors de la prise d'effet du bail. Les époux [I]-[B] ne versent aucun élément au dossier tendant à démontrer ces allégations.

En se fondant sur les conclusions du rapport d'enquête de l'ARS en date du 20 septembre 2022 saisie le 25 août 2022, les époux [I]-[B] font valoir que le bien présentait une installation électrique défectueuse, les moisissures et de l'humidité dans une des chambres, l'absence de gouttières d'évacuation des eaux pluviales sur les façades, l'absence d'amenée d'air frais dans le séjour, une porte d'entrée dégradée et non étanche, une hauteur sous plafond insuffisante, un garde corps défectueux.

Il ressort des états des lieux d'entrée et de sortie, du rapport de l'ARS en date du 20 septembre 2022 et des photographies y contenues, ainsi que du courrier de Monsieur [I] en date du 17 octobre 2017 que :

- aucune anomalie n'est signalée concernant le garde corps, avant le rapport de l'ARS, pas même dans le courrier des locataires en date du 19 octobre 2017.
- l'installation électrique devait être revue et mise en sécurité, notamment en raison de la présence de douilles de chantier. Il est remarqué que celle-ci se trouvait convenablement reliée à la terre, mais surchargée par l'utilisation de multiprises, sur les prises laissées accessibles par les locataires en raison de l'encombrement du bien. Le rapport du diagnostiqueur mandaté par Monsieur [E] en date du 22 janvier 2018 vient corroborer ces remarques. Il faut cependant noter que les locataires indiquent avoir changé les douilles.
- il apparaît des traces d'humidité et de moisissures autour de la fenêtre de l'une des chambres, étant relevé l'absence de ventilation d'amenée d'air frais, de gouttière d'évacuation des eaux de pluviales sur les façades de l'habitation, et une porte d'entrée dégradée n'assurant plus sa fonction d'étanchéité.
- la surface habitable des pièces à l'étage désignées sous le terme de chambres ne dépasse pas 3,97m² et 4,22m².

Les anomalies soulevées constituent des points d'indécence.
Il sera remarqué qu'il n'est versé au dossier aucune mise en demeure de Monsieur [E] effectuée par les organismes sociaux, pas plus que par l'ARS.
En revanche, les locataires eux mêmes ont signalé par courrier en date du 17 octobre 2017 une partie de ces anomalies, et notamment celles concernant le dysfonctionnement du système électrique, l'absence d'isolation thermique et acoustique, la difficulté à se chauffer en présence de venues d'air et l'humidité excessive. Il n'est en revanche versé au dossier aucune pièce technique à l'appui des points soulevés. Les termes de ceux-ci portaient interpellation suffisante.

Monsieur [E] fait valoir le manque de chauffage suffisant et la surcharge des prises électriques.
Il justifie par une facture de 2018, avoir fait intervenir un électricien pour remplacer une prise HS dans la salle de bains, mais d'aucune mesure générale pour mettre l'installation en sécurité.
Il ne verse au dossier aucune autre pièce montrant qu'il a procédé à des travaux de mise aux normes afin de faire disparaître l'ensemble des points d'indécence.

Au demeurant, il allègue que l'état de la maison est seulement dû à l'encombrement et au défaut d'entretien du logement par les occupants,
Si les rapports de l'ARS, et les attestations versées au dossier, corroborées par des photographies du site FACEBOOK des locataires font état ou montrent l'encombrement ou la saleté dans le logement, cette constatation ne remet pas en cause celles relatives aux points d'indécence, quand bien même les locataires indiqueraient dans leurs commentaires " frauder sur le logement ".

Les époux [I]-[B] sont fondés à demander l'indemnisation de leur préjudice de jouissance dès lors que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent.

Pour l'évaluation du préjudice subi par les locataires, il doit être tenu compte du montant du loyer (550€ au jour de la conclusion du bail), de l'inconfort induit par la hauteur de plafond insuffisante des chambres de l'étage, de l'absence d'étanchéité à l'air, de l'humidité aggravée par l'absence de ventilation dans cette même pièce, mais aussi de l'absence de doléances des locataires avant novembre 2017, du caractère tardif de la demande d'intervention de l'ARS saisie le 25 août 2022 pour justifier des demandes, soit plus de 6 ans après leur entrée dans les lieux et plusieurs mois après la réception du congé pour vendre, l'échéance du bail venant à expiration au 26 octobre 2022.

Quant à la privation d'une partie " de l'espace extérieur ", il n'est versé au dossier aucun élément tendant à établir l'étendue et la durée de celle-ci.

Il convient de considérer que l'inexécution est de nature à justifier une diminution de 15% du montant initial du loyer (550€) pour une période allant du 17 novembre 2017, date du début des plaintes, jusqu'au 17 octobre 2022, date de départ des lieux des époux [I]-[B] soit 59 mois

L'estimation du préjudice de jouissance au titre des points d'indécence sera la suivante (550X15%) X 59=4867,50€.

En conséquence, Monsieur [E] sera condamné à payer la somme de 4867,50€ aux époux [I]-[B].

Sur les souffrances endurées

Monsieur [I] demande la somme de 5000€ en raison d'un emphysème développé en raison de la moisissure.
Monsieur [I] verse au dossier le rapport d'un scanner thoracique en date du 8 avril 2022, faisant état d'un " Bilan de toux chronique chez un patient aux antécédents d'exposition à l'amiante ".
Il n'est versé au dossier aucun élément médical montrant le lien de la toux chronique alléguée avec les moisissures.
En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives
Les époux [I]-[B] demandent la restitution du dépôt de garantie majoré des intérêts au taux légal.

Monsieur [E], demande à titre reconventionnel la somme de 10404,99€ au titre de son préjudice économique dû à la remise en état du logement.

En application de l'article 7 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :
-d'user paisiblement des lieux loués,
-de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu'ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,
-de prendre à leur charge l'entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'État.
Le locataire doit restituer les lieux dans un état d'usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d'entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement d'une quelconque indemnité en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.
Le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.
Du reste, le décret numéro 2016-382 du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale a pour objet d'imposer de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire et consacre donc les principes ci dessus rappelés.
Il convient en outre de relever que l'obligation d'indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n'est pas subordonnée à l'obligation pour le bailleur de justifier de la dépense faite mais seulement de son coût, dont l'évaluation est laissée à l'appréciation souveraine du juge.

Monsieur [E] réclame le replacement d'un sèche serviette, le cout de la reprise des peintures plafonds murs et portes, et la réparation du garde corps de l'escalier.

Les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou à défaut, par huissier de justice.

- sur le sèche-serviette
Il ressort des pièces versées au dossier que celui-ci est manquant à la sortie. Monsieur [E] réclame la somme de 880€ à ce titre. Cependant, il ressort de l'attestation de Monsieur [M], versée au dossier par Monsieur [E], que si des radiateurs ont été effectivement déposés devant la maison pour le passage des encombrants, il est indiqué " nous les avons ramassé pour les stocker ". Monsieur [E] dispose donc de ce radiateur.
En conséquence, il ne convient de ne retenir que les frais de repose de celui-ci évalué à 150€.

- sur les peintures
La facture présentée inclut la peinture des murs extérieurs. Il ne figure dans les états des lieux aucune mention relative à ce poste, qui sera donc écarté.

Pour les plafonds, les murs et les portes, ceux-ci sont présentées en " bon état " lors de l'entrée dans les lieux avec toutefois quelques traces.
L'état de la maison avant la location ne peut donc être qualifié de neuf. Compte tenu de la durée de l'occupation et au vu des remarques sur l'état des lieux de sortie, les dégradations relèvent de la vétusté après 6 ans d'occupation et alors que la durée de vie des peintures et des papiers peints est estimée à 7 ans.
Au vu des photographies et des attestations versées au dossier, seule sera retenue une prestation pour un nettoyage des lieux soit 250€ au titre de la " propreté modérée " relevée, nécessitant notamment " l'époussetage " avant peinture.

- sur la réparation du garde corps de l'escalier
L'état des lieux d'entrée note un " très bon état " de l'escalier.
Les époux [I]-[B] n'ont pas évoqué ce point dans le courrier du 17 novembre 2017. Le rapport de l'ARS indique que celui-ci " bouge fortement ".
Il convient de considérer qu'il s'agit d'une dégradation de la part des locataires. La réparation à ce titre sera évaluée à 399,45€ HT soit 439,39€ TTC. Pour les autres postes du devis ceux-ci ne font l'objet d'aucune remarque sur l'état des lieux, d'aucune observation dans le courrier du 17 novembre 2017, ni d'aucune mention dans le rapport de l'ARS ou encore ne constituent pas des réparations locatives.

Il apparait donc que les époux [I]-[B] sont redevables de la somme de (150€+250€+439,39€) = 839,39€

Le dépôt de garantie s'élève à la somme de 550€.

En conséquence, les époux [I]-[B] seront condamnés à payer la somme de 289,39€ = (839,39€ - 550€) à Monsieur [E];

Sur le préjudice moral de Monsieur [E]
Monsieur [E] indique qu'il a subi des accusations mensongères portées à son encontre par ses locataires. Il estime qu'il a fait preuve de patience et qu'il a apporté son aide à ceux-ci et demande la somme de 5000€.
Au regard des éléments ci-dessus exposés, Monsieur [E], qui n'apporte aucune preuve de " son aide et de sa patience ", sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [E] qui succombe pour le principal en supportera donc la charge.

Les époux [I]-[B] qui bénéficient de l'aide juridictionnelle totale, sollicitent une somme au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, qui autorise l'allocation à l'avocat de la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle d'une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.

La condamnation au paiement d'une somme en application de ce texte ne peut se faire qu'au profit de l'avocat de la partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle. Cette demande sur ce fondement sera donc écartée.

Toutefois, en application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
L'équité commande d'allouer aux époux [I]-[B] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,