TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/03640

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [N] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03640 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PRP

N° MINUTE : 14/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
CDC HABITAT SOCIAL
SA D’HLM dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E007

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [K]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03640 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PRP

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2001, la société GECINA devenue EFIDIS désormais la SA d'HLM CDC Habitat Social, ci-après désignée le CDC Habitat Social a donné en location à Monsieur [H] et Monsieur [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], ét 7, outre une cave n°157 et un parking [Localité 3], pour un loyer de 973 euros par mois.

Monsieur [H] a délivré congé au bailleur en août 2002.

Monsieur [K] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, le CDC Habitat Social lui a fait délivrer un commandement de payer le 04 octobre 2023 faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 7223,66 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, le CDC Habitat Social a fait assigner en référé Monsieur [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le défendeur n'a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai de 2 mois et constater par voie de conséquence l’acquisition de la clause résolutoire,
▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [K] des lieux occupés ainsi que de tous occupants du chef de la partie défenderesse avec si nécessaire l'assistance de la force publique,
▸ ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des article L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
▸ condamner Monsieur [K] à titre provisionnel à la somme de 12428,50 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 31 janvier 2024 inclus, sauf à parfaire le jour de l'audience et en tout état de cause, jusqu'au prononcé de l'acquisition de la clause résolutoire,
▸ condamner Monsieur [K] à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charge majorés de 10%, l'indemnité d'occupation ayant un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de ce bien, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à parfaite libération des lieux,
▸ condamner la partie défenderesse à la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, ainsi que sa notification par lettre recommandée au Préfet et les frais du commandement de payer.

La dénonciation au préfet est intervenue le 15 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2024.

A cette date, le CDC Habitat Social par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 14800,27 euros.

En défense, Monsieur [K], bien que régulièrement cité, n'a pas comparu ni personne pour lui.

Sur la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le CDC Habitat Social a fait part de son opposition à l'audience.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Il convient par ailleurs d'indiquer à titre liminaire, que l'adresse du logement semble avoir fait l'objet d'une modification de numérotation, puisque l'adresse « [Adresse 4] [Localité 3] est utilisée dans toute la procédure, sans que cette modification d'adresse ne soit explicitée dans l'assignation.

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 15 mars 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le CDC Habitat Social justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 mars 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 04 octobre 2023, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. En effet, si ce délai ne correspond pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [K], locataire d’un logement situé [Adresse 4], ét 7, outre une cave n°157 et un parking [Localité 3] suivant bail sous seing privé du 12 octobre 2001, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 05 décembre 2023.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif établi le 10 juin 2024 démontrant que Monsieur [K] restait devoir la somme de 16731,83 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 juin 2024.

Néanmoins, en l'absence de Monsieur [K] à l'audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette telle que fixée dans l'acte introductif d'instance, et confirmée par le décompte locatif du bailleur.

Monsieur [K] sera en conséquence condamné à verser la somme provisionnelle de 12428,50 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de constater l'absence de reprise de paiement des loyers courants avant l'audience par le locataire, et la constante augmentation de la dette. Cette carence ne permet donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire ni de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le locataire pour régler la dette dans le délai légal précité, le bailleur s'opposant par ailleurs aux délais de paiement et sollicitant l'acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [K] étant occupant sans droit ni titre depuis le 05 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée, et de condamner Monsieur [K] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [K] à payer au CDC Habitat Social qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [K] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :