TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/04557

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [J] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP FARO et GOZLAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04557 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X3P

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT
rendu le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
SCI CHALETTE
Société Civile Immobilière dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par la SCP FARO et GOZLAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P510

DÉFENDERESSE
Madame [J] [U]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024

JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04557 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4X3P

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 19 juillet 2021, la SCI CHALETTE a donné en location à Madame [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], ét 1, outre une cave n°4, [Localité 3] pour un loyer de 1100 euros par mois.

Madame [U] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SCI CHALETTE lui a fait délivrer un commandement de payer le 20 décembre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 3812,79 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, la SCI CHALETTE a fait assigner Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater et prononcer la résiliation du bail survenue le 21 février 2024 du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 21 juillet 2021,
▸ ordonner la libération des lieux par Madame [U] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie,
▸ ordonner l'expulsion de Madame [U] et de tout occupant introduit de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique,
▸ condamner Madame [U] à lui payer la somme de 2989,73 euros au titre des loyers et provisions pour charges,
▸ condamner Madame [U] à lui payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, et ce en application de l'article 1231-6 du code civil,
▸ condamner Madame [U] à lui payer une indemnité d'occupation de 1236,66 euros par mois, de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés,
▸ condamner Madame [U] au paiement de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré soit la somme de 178,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 07 mai 2024, non enrôlée, la SCI CHALETTE a fait assigner Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour les mêmes causes et formulées les mêmes demandes, aux fins de rectifier une erreur mentionnée dans la première assignation s'agissant de son conseil.

La dénonciation au préfet est intervenue le 02 avril 2024 pour la première assignation et le 09 mai 2024 pour la seconde.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2024.

A cette date, la SCP FARO et GOZLAN a indiqué représenter la SCI CHALETTE, et non Madame [U] comment mentionné par erreur dans l'acte introductif d'instance du 29 mars 2024, et a sollicité le bénéfice de son assignation initiale, actualisant la créance à la somme de 7936,37 euros.

En défense, Madame [U], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d’éventuels délais de paiement, la SCI CHALETTE a fait part de son opposition à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n'a été réceptionné avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur l'acte introductif d'instance :

La SCI CHALETTE a fait assigner Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024 lequel est entaché d'une erreur concernant la SCP FARO et GOZLAN qui est mentionnée comme avocat de la défenderesse alors qu'elle représente la demanderesse.

Par acte de commissaire de justice du 07 mai 2024, non enrôlée, la SCI CHALETTE a de nouveau fait assigner Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pour les mêmes causes et formulées les mêmes demandes, afin de régulariser son intervention en qualité de conseil de la SCI CHALETTE, la défenderesse n'ayant pas d'avocat.

Néanmoins, cette assignation non enrôlée, dont le tribunal n'est donc pas saisi, ne permet pas de régulariser l'erreur de l'assignation du 29 mars 2024.

En revanche, il y a lieu de constater la constitution à l'audience de la SCP FARO et GOZLAN pour la SCI CHALETTE et non pour Madame [U].

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 02 avril 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CHALETTE justifie avoir saisi la CCAPEX le 21 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 mars 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 20 décembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [U], locataire d’un logement situé [Adresse 2], ét 1, outre une cave n°4, [Localité 3] suivant bail sous seing privé du 19 juillet 2021, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 février 2024.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l'audience que Madame [U] est désormais redevable d'une somme de 7936,37 euros au titre des loyers et charges impayés.

Néanmoins, en l'absence de la débitrice à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte produit, soit 2989,73 euros, auquel il convient de retirer les frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Madame [U] sera en conséquence condamnée à verser au bailleur la somme de 2766,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, l'opposition du bailleur, outre l'absence de comparution de Madame [U] et l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant l'audience, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par la débitrice pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [U] étant occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Madame [U] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Madame [U] à payer à la SCI CHALETTE qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [U] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation délivrée le 29 mars 2024, et de la notification de cette assignation au préfet .

PAR CES MOTIFS :