TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/01879

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Liz CAJGFINGER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01879 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BFC

N° MINUTE : 4/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
PARIS HABITAT - OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [M]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître Liz CAJGFINGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E390 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-009452 du 11/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01879 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BFC

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 22 mars 2023, [Localité 4] HABITAT - OPH a donné en location à Monsieur [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 2] pour un loyer de 418,96 par mois.

Monsieur [M] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 4] HABITAT - OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 09 novembre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 2551,67 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner en référé Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 22 mars 2023,
▸ subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire,
▸ ordonner par suite l'expulsion de Monsieur [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,
▸condamner Monsieur [M] à lui payer les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 10 janvier 2024 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles,
▸ condamner Monsieur [M] à lui payer la somme provisionnelle de 3031,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à l'acte et à compter de l'assignation pour le surplus,
▸ condamner Monsieur [M] à lui verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

La dénonciation au préfet est intervenue le 29 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 avril 2024 et renvoyée au 21 juin 2024.

Lors des débats, [Localité 4] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 4036,83 euros.

En défense, Monsieur [M] était représenté par un conseil, lequel a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, proposant de rembourser la dette par mensualités de 50 euros par mois.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et versé au dossier le 12 avril 2024.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 29 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 janvier 2024.

Aucun élément n'est communiqué concernant une procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [M], locataire d’un logement situé [Adresse 3], outre une cave, [Localité 2] suivant bail sous seing privé du 22 mars 2023, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer le 09 novembre 2023, comme mentionné dans le commandement.

Ainsi il convient de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 janvier 2024.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [M] restait devoir la somme de 4036,83 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 juin 2024. Il convient d'expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative, ce qui ramène le montant de la créance du bailleur à la somme de 3701,01 euros.

Au total, Monsieur [M] qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, Monsieur [M] a certes repris le paiement du loyer courant avant l'audience mais ne justifie pas de sa capacité de paiement, percevant 600 euros par mois en moyenne pour un loyer de 581 euros par mois. Il a d'ailleurs constitué une dette locative dès son entrée dans les lieux en mars 2023, le dépôt d'un dossier FSL n'étant pas de nature à régler le problème de la disproportion entre le montant de ses ressources et le montant de ses charges.

Cette carence ne permet donc pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire ni de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le locataire pour régler la dette dans le délai légal précité, le bailleur s'opposant par ailleurs aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [M] étant occupant sans droit ni titre depuis le 10 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [M] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [M] à payer à [Localité 4] HABITAT - OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [M] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :