TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/03045

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [S] [U] [H] [P] [R]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SELARL LAGOA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03045 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4K64

N° MINUTE : 11/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] ayant pour sigle RIVP, société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS,vestiaire C2573

DÉFENDERESSE
Madame [S] [U] [H] [P] [R]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03045 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4K64

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 08 octobre 2015, la RIVP a donné en location à Madame [U] [H] [P] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 506,65 euros par mois.

Madame [U] [H] [P] [R] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la RIVP lui a fait délivrer un commandement de payer le 02 novembre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 2482,46 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 04 mars 2024, la RIVP a fait assigner en référé Madame [U] [H] [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire,
▸ ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [U] [H] [P] [R] ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, et ordonner qu'à défaut de départ volontaire, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
▸ dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux, seront transportés aux frais de l'intéressé, à ses risques et périls, en garde meubles ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente procédure,
▸ condamner à titre provisionnel Madame [U] [H] [P] [R] au paiement des loyers et charges dus à la date de l'assignation soit la somme de 913,55 euros, outre les intérêts au taux légal,
▸ condamner à titre provisionnel Madame [U] [H] [P] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à ce que serait le montant des loyers et charges, et ce jusqu'à l'expulsion à défaut de départ volontaire,
▸ condamner Madame [U] [H] [P] [R] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens de l'instance et de ses suites, notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion si nécessaire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 05 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2024.

Lors des débats, la RIVP par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 3216,07 euros.

En défense, Madame [U] [H] [P] [R], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 05 mars 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la CCAPEX le 08 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 mars 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 02 novembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir le délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [U] [H] [P] [R], locataire d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 08 octobre 2015, a réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

En effet, au regard des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, il apparaît que les paiements effectués par la locataire entre le 02 novembre 2023 et le 02 janvier 2024 sont venus éteindre les causes du commandement de payer.

Il ne peut dès lors être constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis, et la RIVP sera déboutée de sa demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, étant souligné qu'aucune demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail n'a été formulée.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [U] [H] [P] [R] restait devoir la somme de 3216,07 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse.

Néanmoins, en l'absence de Madame [U] [H] [P] [R] à l'audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette tel que fixé dans l'acte introductif d'instance, soit la somme de 913,55 euros.

La débitrice sera ainsi condamnée à régler cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les éventuels délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l'espèce, eu égard à la situation financière de la locataire, aux besoins du créancier et compte-tenu du faible montant de la dette, il y lieu d'octroyer des délais de paiement à la locataire dans les termes du présent dispositif.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La RIVP qui succombe partiellement dans la présente instance, supportera la charge des dépens puisqu'une partie des coûts exposés à ce titre n'était pas nécessaire, les causes du commandement ayant été réglées par la locataire dans les délais requis.

PAR CES MOTIFS :