TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/03728

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [W] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03728 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QO7

N° MINUTE : 15/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
ELOGIE-SIEMP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P208

DÉFENDERESSE
Madame [W] [Y]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03728 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QO7

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 février 2007, Monsieur [S] [D] et Monsieur [V] [D] aux droits desquels vient désormais ELOGIE-SIEMP, ont donné en location à Madame [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 650 euros par mois.

Madame [Y] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, ELOGIE-SIEMP lui a fait délivrer un commandement de payer le 26 décembre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 5730,90 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, ELOGIE-SIEMP a fait assigner en référé Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
▸ ordonner l'expulsion de Madame [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier de l'appartement qu'elle occupe au [Adresse 1],
▸ ordonner à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meubles qu'il lui plaira, et ce aux frais, risques et périls de la défenderesse, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
▸ condamner par provision Madame [Y] au paiement de la somme de 7340,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés à la date de l'assignation (échéance de février 2024 incluse),
▸fixer à compter du 1er mars 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner par provision Madame [Y] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à libération définitive des lieux,
▸ condamner Madame [Y] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 décembre 2023.

La dénonciation au préfet est intervenue le 27 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2024.

Lors des débats, ELOGIE-SIEMP par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 8050,80 euros.

En défense, Madame [Y] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler 50 euros par mois pour rembourser sa dette dans l'attente du dépôt d'un dossier FSL.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à la suspension et de son accord pour l'octroi d'un échéancier.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 27 mars 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 mars 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 26 décembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir le délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [Y], locataire d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 23 février 2007, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 27 février 2024.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [Y] restait devoir la somme de 8050,81 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2024.

Madame [Y] indique avoir effectué un versement de 1557,38 euros le 18 juin 2024, correspondant au règlement de deux loyers.

Elle sera en conséquence condamnée à verser au bailleur la somme provisionnelle de 6493,43 euros en deniers ou quittance, c’est-à-dire sous réserve de l’encaissement des sommes versées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de constater la reprise du paiement du loyer par la locataire avant l'audience. Par ailleurs il y a lieu de faire droit à sa demande de maintien dans les lieux et de suspension des effets de la clause résolutoire compte-tenu de ses efforts de paiement et de l'ancienneté du bail.

La locataire sera donc autorisée à rembourser la dette dans le cadre d'un plan d'apurement dont les modalités seront fixées au présent dispositif, à hauteur de 80 euros par mois, la proposition de 50 euros paraissant insuffisant compte-tenu du montant important de la dette.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [Y] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Madame [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,
- la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [Y] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Y] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :