TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/03731

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [F]
Madame [S] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03731 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QPG

N° MINUTE : 16/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
ELOGIE-SIEMP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [F]
Madame [S] [F]
demeurant ensemble [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03731 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QPG

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 20 mai 2011, la S.I.E.M.P. désormais ELOGIE-SIEMP, a donné en location à Monsieur et Madame [F] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 571,76 euros par mois.

Monsieur et Madame [F] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, ELOGIE-SIEMP leur a fait délivrer un commandement de payer le 10 novembre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 2411,04 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 08 mars 2024, ELOGIE-SIEMP a fait assigner en référé Monsieur et Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
▸ ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier de l'appartement qu'ils occupent au [Adresse 1],
▸ ordonner à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meubles qu'il lui plaira, et ce aux frais, risques et périls des défendeurs, ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
▸ condamner solidairement et par provision Monsieur et Madame [F] au paiement de la somme de 6820,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés à la date de l'assignation (échéance de février 2024 incluse),
▸fixer à compter du 1er mars 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner solidairement et par provision Monsieur et Madame [F] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à libération définitive des lieux,
▸ condamner solidairement Monsieur et Madame [F] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 novembre 2023.

La dénonciation au préfet est intervenue le 11 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2024.

Lors des débats, ELOGIE-SIEMP par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 3511,33 euros.

En défense, Monsieur et Madame [F], bien que régulièrement cités, n'ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 11 mars 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la CAF le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 08 mars 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 10 novembre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir le délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur et Madame [F], locataires d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 20 mai 2011, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 11 janvier 2024.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur et Madame [F] restaient devoir solidairement la somme de 3511,33 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de mai 2024.

Monsieur et Madame [F] seront en conséquence solidairement condamnés à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, en l'absence de reprise du paiement du loyer avant l'audience par les locataire puisque l'échéance du mois de mai 2024 n'était toujours pas réglée au 18 juin 2024, date d'établissement du décompte locatif produit par le bailleur à l'audience du 21 juin 2024, et compte-tenu de l'opposition du bailleur, il y a lieu de constater qu'aucune suspension de la clause résolutoire ou octroi de délais de paiement ne peut prospérer.

Monsieur et Madame [F] étant occupants sans droit ni titre, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

- Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Monsieur et Madame [F] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur et Madame [F] in solidum à payer à ELOGIE-SIEMP qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur et Madame [F] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet

PAR CES MOTIFS :