TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/03292

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03292 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M6W

N° MINUTE : 12/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
[Localité 6] HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDERESSE
Madame [I] [Y]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03292 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M6W

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 06 juin 1984, l'OPHLM de la Ville de [Localité 6] désormais [Localité 6] HABITAT - OPH a donné en location à Madame [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Adresse 5] outre une cave n°14, [Localité 3] pour un loyer de 1413,81 francs par mois.

Madame [Y] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 6] HABITAT - OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 22 décembre 2022, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 1930,60 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 06 mars 2024, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner en référé Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
▸ constater la résolution de plein droit du contrat de bail,
▸ ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
▸ être autorisé à faire transporter et entreposer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix aux frais et risques de la locataire,
▸ condamner Madame [Y] à lui payer la somme de 2124,72 euros à titre de provision, avec intérêts légaux à compter de la date de signification de l'assignation,
▸condamner Madame [Y] à lui payer à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d'occupation mensuelle, à titre de provision, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges, jusqu'à libération définitive des lieux,
▸ condamner Madame [Y] à lui verser une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La dénonciation au préfet est intervenue le 07 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2024.

Lors des débats, [Localité 6] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 2728,53 euros.

En défense, Madame [Y], bien que régulièrement citée, n'a pas comparu ni personne pour elle.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part d'une reprise du règlement du loyer courant par la locataire avant l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

Par courrier réceptionné le 16 juillet 2024, Madame [Y] a sollicité des délais de paiement.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur le référé :
Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 07 mars 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 06 mars 2024.

L’action est donc recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [Y], locataire d’un logement situé [Adresse 2], [Adresse 5] outre une cave n°14, [Localité 3] suivant bail sous seing privé du 06 juin 1984, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer le 22 décembre 2022.

Ainsi il convient de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 février 2023.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [Y] restait devoir la somme de 2728,53 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 juin 2024. Néanmoins, compte-tenu de l'absence de la locataire à l'audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance, et expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 1802,72 euros.

Par ailleurs, le bailleur indique que Madame [Y] a saisi la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] et a déclaré la dette locative dans son dossier de surendettement, à hauteur de 2124,72 euros. Néanmoins, si une décision de recevabilité a été prise par la Commission de surendettement le 28 mars 2024, aucune décision définitive n'a été rendue sur le traitement de la situation de surendettement de la locataire.

Au total, Madame [Y] sera donc condamnée à verser la somme provisionnelle de 1802,72 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

Lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice d’un locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

« 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Par ailleurs, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, compte-tenu de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement et de la position du bailleur à l'audience, qui précise que Madame [Y] a repris le paiement du loyer courant avant l'audience, il convient d'autoriser cette dernière à rembourser sa dette locative dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, et sous réserve de la décision définitive de la Commission de surendettement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [Y] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Madame [Y] sera tenue au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,
- la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [Y] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Y] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :