TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/01961

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [R] [S]
Maître Julien QUIENE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01961 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BTJ

N° MINUTE : 5/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 septembre 2024

DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIVP, société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDEURS
Monsieur [R] [S]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [C] [T] épouse [S]
demeurant [Adresse 3]
assistée de Maître Julien QUIENE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E0450
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-004278 du 06/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 juin 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 13 mars 2007, la RIVP a donné en location à Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 522,40 euros par mois.

Un contrat d'emplacement de parking (n° 214541S5190), non produit, a été signé par les parties le 03 avril 2007 et a pris fin le 30 juin 2016.

Un avenant non daté à ce contrat d'emplacement de parking du 03 avril 2007 a été signé par les parties à effet au 1er novembre 2009, portant sur un deuxième emplacement de stationnement situé [Adresse 2], pour un loyer de 42,75 euros par mois (n° 214541S5191).

Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la RIVP leur a fait délivrer un commandement de payer le 23 octobre 2023, faisant état d'un impayé locatif total à hauteur de 1961,31 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice des 12 et 15 janvier 2024, la RIVP a fait assigner en référé Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire,
▸ ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] ainsi que celle de toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux, et ordonner qu'à défaut de départ volontaire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
▸ dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux, seront transportés aux frais des intéressés, à leurs risques et périls, en garde meubles ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente procédure,
▸ condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] au paiement des loyers et charges dus à la date de l'assignation soit la somme de 1961,31 euros, outre les intérêts au taux légal,
▸ condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à ce que serait le montant des loyers et charges, et ce jusqu'à l'expulsion à défaut de départ volontaire,
▸ condamner solidairement Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre tous les dépens de l'instance et de ses suites, notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion si nécessaire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 15 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 avril 2024 et renvoyée au 21 juin 2024.

A cette date, la RIVP par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 3644,15 euros au 13 juin 2024.

En défense, Monsieur [S] n'a pas comparu ni personne pour lui.

Madame [T] épouse [S] a fait valoir par la voix de son conseil sa situation personnelle et financière, expliquant que le couple est en instance de divorce, contestant la validité du commandement de payer, sollicitant notamment à titre subsidiaire le maintien dans les lieux de la locataire, sollicitant la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement, proposant de verser 100 euros par mois au bailleur pour régler la dette.

Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

Par courriel adressé au tribunal le 24 juin 2024, le conseil de la débitrice indique que cette dernière souhaite ramener sa proposition de remboursement à la somme de 50 euros par moi.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence, tandis que le délai retenu dans le commandement de payer du 24 octobre 2023 était le délai légal retenu avant l'avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024.
Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01961 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BTJ

- Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 15 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 05 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 et 15 janvier 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

- Sur le commandement de payer et l'acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties le 13 mars 2007 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires et il en est de même pour l'avenant au contrat du 03 avril 2007.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 23 octobre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier et il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Cette jurisprudence étant postérieure à la délivrance du commandement de payer, il ne peut être considéré que le commandement de payer est nul, et ce d'autant moins que les locataires n'ont réglé la dette ni dans le délai de 6 semaines, ni dans le délai de 2 mois. Cette mention ne leur a donc fait aucun grief.

En tout état de cause, il y a lieu de retenir désormais un délai de 2 mois dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S], locataires d’un logement situé [Adresse 3] suivant bail sous seing privé du 13 mars 2007, et d'un emplacement de parking, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer concernant le logement et dans le délai d'un mois concernant l'emplacement de parking.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée dans chaque contrat sont acquis et de constater que le bail d'habitation s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 décembre 2023 tandis que le contrat/avenant portant sur l'emplacement de parking n° 214541S5191 se trouvera résilié le 24 novembre 2023.

- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans chaque contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles de chaque bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, s'agissant de la solidarité entre époux, fondée sur l'article 220 du code civil, il convient de rappeler les termes des articles 260 et 262 du code civil qui prévoient que le divorce n’est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, qu’à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies. En l'espèce, la procédure de divorce entre les locataires étant toujours en cours, et à défaut en conséquence de pouvoir justifier de la transcription des formalités de divorce sur l'état civil, Monsieur [S] reste tenu solidairement de la dette locative. Il en ressort que le bailleur peut réclamer le paiement des loyers aux deux époux locataires.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé mentionnant une dette de 3644,15 euros au 13 juin 2024, après prise en compte du dernier règlement effectué par la locataire le 05 juin 2024.

Néanmoins, en l'absence de Monsieur [S] à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette tel que fixé dans l'acte introductif d'instance.

Au total, Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] seront solidairement condamnés à verser la somme provisionnelle de 1961,31 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise des paiements et l'accord du bailleur à l'audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail modifié par avenant et sur l'octroi de délais de paiement, pour autoriser les débiteurs à rembourser la dette dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, à hauteur de 100 euros par mois, la proposition de règlement de 50 euros par mois parvenue en cours de délibéré étant insuffisante à solder la dette dans le délai légal de 36 mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] se libèrent dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,
- la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] et de tout occupant de leur chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

- Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [S] et Madame [T] épouse [S] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :